ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าเผชิญสถานการณ์ Oversupply และความต้องการพื้นที่ฟื้นตัวอย่างจำกัด โดยคาดว่าอุปสงค์พื้นที่สำนักงานให้เช่าในปี 2024-2025 จะกลับมาฟื้นตัวได้เล็กน้อยราว +1% ถึง +2%YOY ต่อปี จากอุปสงค์ของบริษัทในประเทศที่ฟื้นตัวช้าตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ประกอบกับการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace และ Office-based hybrid workplace ที่ยังคงกดดันให้ความต้องการพื้นที่ใหม่มีแนวโน้มทรงตัว หรือเพิ่มขึ้นได้เพียงเล็กน้อย โดยคาดว่าความต้องการพื้นที่ใหม่จะมาจากบริษัทต่างชาติ โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่ ที่ทยอยกลับเข้ามาลงทุน ซึ่งมักสนใจพื้นที่ให้เช่าในโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งมีอยู่น้อยรายเป็นหลัก ขณะที่อุปทานใหม่ก็ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระดับที่มากกว่าอุปสงค์อย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าอุปทานใหม่ในปี 2024 และ 2025 ยังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องราว +2.5% ถึง +4.5%YOY ต่อปี ซึ่งสถานการณ์ Oversupply และอุปสงค์ที่ฟื้นตัวอย่างจำกัดยังคงกดดันให้อัตราค่าเช่าในปี 2024-2025 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง

ส่วนตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า มีแนวโน้มขยายตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยคาดว่าอุปสงค์พื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในปี 2024-2025 จะขยายตัว +2.5% ถึง +3.5%YOY ต่อปี ตามการขยายตัวของอุปทานใหม่ โดยเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มักเป็นโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งมีศักยภาพในการดึงดูดผู้เข้าใช้บริการ (Traffic) ทั้งชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติสูง ประกอบกับกำลังซื้อในประเทศมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ยังคงมีความต้องการเช่าพื้นที่ค้าปลีกในโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มักเป็นโครงการขนาดใหญ่อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม อุปสงค์พื้นที่ค้าปลีกให้เช่าโดยรวมยังเผชิญความเสี่ยงจากเศรษฐกิจ ซึ่งอาจทำให้การขยายตัวในระยะต่อไปยังเป็นไปอย่างจำกัด ทั้งเศรษฐกิจในประเทศที่มีแนวโน้มฟื้นตัวช้า การกลับมาของนักท่องเที่ยวจีนซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าสำคัญของธุรกิจค้าปลีกยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำกว่าช่วงก่อนเกิด COVID-19 และความเสี่ยงของการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ส่วนอุปทานใหม่ในปี 2024-2025 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น +5% ถึง +8%YOY ต่อปี และคาดว่าอัตราค่าเช่าในปี 2024-2025 ยังมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่มากนัก อยู่ที่ราว +1% ถึง +2%YOY ต่อปี

การแข่งขันในตลาดยังมีแนวโน้มกระจุกตัวอยู่ที่กลุ่มผู้เล่นรายใหญ่เป็นหลัก โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน และกรุงเทพฯ ชั้นกลางบางพื้นที่ ที่มีความหนาแน่นของอุปทานสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ ได้แก่ 1) พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง 2) สร้างความแตกต่าง และยกระดับคุณภาพของพื้นที่ หรือโครงการ เช่น เพิ่มความหลากหลายของประเภทผู้เช่า หรือรูปแบบของพื้นที่เช่าในโครงการ ปรับปรุงพื้นที่ และการให้บริการ 3) บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะต้นทุนการพัฒนาโครงการ และ 4) ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม เช่น การพัฒนาโครงการที่ได้รับการรับรองมาตรฐานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน

Industry overview

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งในรายงานฉบับนี้ครอบคลุมธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ส่วนใหญ่ดำเนินการโดยผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นหลัก เนื่องจากเป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนสูง โดยผู้ประกอบการพื้นที่ให้เช่ารายใหญ่มีความได้เปรียบในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ รวมถึงการขยายสาขา ทำให้สามารถสร้างการรับรู้ของแบรนด์ไปในวงกว้าง จึงมีความสามารถในการแข่งขันดึงดูด Traffic และความต้องการพื้นที่เช่าได้มากตามมา ทำให้การแข่งขันในตลาดกระจุกตัวอยู่ที่กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งมีอยู่น้อยราย เช่น AWC, CPN, J, MBK, PLAT, S ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กส่วนใหญ่ยังเน้นพัฒนาโครงการขนาดกลาง-เล็ก และจำเป็นต้องสร้างความสามารถในการแข่งขันด้านอื่น ๆ ทดแทน

ธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ได้รับผลกระทบในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทั้งการประกาศใช้มาตรการล็อกดาวน์, การจำกัดการเดินทางเข้า-ออกประเทศ, Work from home ไปจนถึง มาตรการ Social distancing ซึ่งส่งผลให้ความต้องการพื้นที่เช่าในช่วงเวลาดังกล่าวชะลอตัวลง และมีการทยอยยกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการพื้นที่ให้เช่ารายกลาง-เล็กที่ขาดสภาพคล่องทยอยเลิกกิจการไปในปีต่อ ๆ มา ขณะที่ผู้ประกอบการพื้นที่ให้เช่ารายใหญ่ รวมถึงผู้ประกอบการรายกลางบางส่วนที่ยังรักษากิจการไว้ได้ ส่วนใหญ่หันมาปรับลดอัตราค่าเช่า เพื่อรักษาผู้เช่าให้อยู่ในโครงการต่อไป โดยเป็นการทำสัญญาทั้งในระยะสั้นและระยะกลาง ตั้งแต่ 1-3 ปี อย่างไรก็ตาม เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 บรรเทาความรุนแรงลง และผู้คนกลับมาใช้ชีวิตตามปกติมากขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2022 ทำให้ผู้ประกอบการธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ารายใหญ่ ซึ่งมีอยู่น้อยรายเริ่มกลับมาฟื้นตัวได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการที่มีส่วนแบ่งทางการตลาดสูงอย่าง CPN และ S ที่สามารถกลับมาฟื้นตัวได้ในอัตราที่สูงกว่าผู้ประกอบการรายอื่น ๆ จนถึงปัจจุบัน ส่วนโครงการของผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กยังคงเผชิญข้อจำกัดในการฟื้นตัวของธุรกิจ

ธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 เป็นอย่างมาก จากการปิดกิจการของบริษัทในช่วงดังกล่าว ประกอบกับรูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไปหลังเกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 จากเดิมที่เป็นการทำงานที่ออฟฟิศ มาเป็นรูปแบบการทำงานแบบ Hybrid workplace หรือการสลับเข้าทำงานที่ออฟฟิศและจากที่ไหนก็ได้ ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าลดลง โดยพื้นที่สำนักงานให้เช่าได้ (Occupied space) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2023 ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 8.0 ล้านตารางเมตร จากระดับ 8.4 ล้านตารางเมตรในปี 2020 ซึ่งรูปแบบการทำงานแบบ Hybrid workplace รวมถึงในปัจจุบัน ที่ปรับรูปแบบมาเป็น Office-based hybrid workplace ซึ่งกำหนดให้มีสัดส่วนจำนวนวันที่ต้องเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศมากกว่าจำนวนวันที่ทำงานจากที่ไหนก็ได้ ก็จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการฟื้นตัวของความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าในระยะต่อไป

สำหรับอุปทานใหม่ของพื้นที่สำนักงานให้เช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงปี 2020-2023 ยังขยายตัวต่อเนื่องเฉลี่ยราว +1.0% ต่อปี ขณะที่ในช่วงเวลาดังกล่าว พื้นที่สำนักงานให้เช่าได้กลับหดตัวเฉลี่ยราว -1.5% ต่อปี ทำให้เกิดสถานการณ์ Oversupply ในปัจจุบันสูงถึง 1.5 ถึง 2 ล้านตารางเมตร กดดันให้อัตราการปล่อยเช่า (Occupancy rate) ลดลงอย่างต่อเนื่อง และอัตราค่าเช่าไม่สามารถฟื้นตัวได้ โดยอัตราค่าเช่าในภาพรวมหดตัวลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2020-2023 เฉลี่ย -6% ต่อปี

ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าสามารถฟื้นตัวจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ได้ แม้ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงในช่วงที่มีการประกาศใช้มาตรการล็อกดาวน์ ที่เป็นข้อจำกัดในการออกไปจับจ่ายใช้สอย หรือรับประทานอาหารนอกบ้าน รวมถึงการจำกัดการเดินทางเข้าประเทศจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ ทำให้ Traffic ชะลอตัวในระยะสั้น แต่เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดเริ่มคลี่คลาย Traffic ก็กลับมาฟื้นตัวได้มากขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าได้ (Occupied space) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2020-2021 ทรงตัวอยู่ที่ระดับ 7.5 ล้านตารางเมตร และทยอยเพิ่มขึ้นเป็น 7.6 และ 7.9 ล้านตารางเมตรในปี 2022 และ 2023 ตามลำดับ ขณะที่อุปทานตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ายังเผชิญสถานการณ์ Oversupply ในปัจจุบันอยู่ที่ราว 3-5 แสนตารางเมตร แม้ยังอยู่ในระดับไม่สูงมากนัก แต่ก็ยังต้องติดตามสถานการณ์อุปทานใหม่ที่ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในระยะต่อไป ทั้งนี้อัตราค่าเช่าในภาพรวมแม้จะหดตัวลง -3%YOY ในปี 2021 แต่ในปี 2022-2023 สามารถกลับมาฟื้นตัวได้เฉลี่ย 4% ต่อปี

รูปที่ 1 : บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ประเภทธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า เป็นหลัก

Industry outlook and trend

ธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2024 และ 2025 ยังเผชิญแรงกดดันจากความต้องการพื้นที่เช่าที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้เท่าที่ควร

SCB EIC คาดว่าพื้นที่สำนักงานให้เช่าได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2024-2025 จะกลับมาฟื้นตัวได้เพียงเล็กน้อยราว +1% ถึง +2%YOY ต่อปี มาอยู่ที่ระดับราว 8.1-8.3 ล้านตารางเมตร หลังจากหดตัว -4%YOY ในปี 2023 เนื่องจากความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าใหม่ที่ยังมีแนวโน้มไม่สามารถฟื้นตัวได้เท่าที่ควร โดยเฉพาะจากบริษัทในประเทศที่ฟื้นตัวช้าตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ประกอบกับการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace และ Office-based hybrid workplace ที่ยังคงกดดันให้ความต้องการพื้นที่ใหม่ของทั้งบริษัทในประเทศและบริษัทต่างชาติยังมีแนวโน้มทรงตัว หรือเพิ่มขึ้นได้เพียงเล็กน้อย โดยคาดว่าความต้องการพื้นที่ใหม่จะมาจากบริษัทต่างชาติ โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่ที่ทยอยกลับเข้ามาลงทุนเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม ความต้องการพื้นที่ใหม่จากบริษัทต่างชาติยังเผชิญความท้าทาย จากการแข่งขันดึงดูดการลงทุนที่เข้มข้นจากประเทศเพื่อนบ้านใน ASEAN โดยตัวเลขเม็ดเงินลงทุนโดยตรงจากต่างชาติ (Inflow FDI) ของไทยในช่วงปี 2021-2023 เฉลี่ยอยู่ที่ปีละราว 3.4 หมื่นล้านบาทต่อปี ซึ่งยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าของอินโดนีเซีย เวียดนาม และมาเลเซีย ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ปีละราว 4.3-6.8 หมื่นล้านบาทต่อปี ทั้งนี้บริษัทต่างชาติขนาดใหญ่ส่วนใหญ่สนใจทำเลใจกลางเมือง หรือไม่ไกลจากใจกลางเมืองมากนัก และนิยมพื้นที่ให้เช่ามาตรฐานสูงเกรด A และ A+ เป็นหลัก ซึ่งมักเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่บางราย เช่น AWC และ S

สำหรับความต้องการพื้นที่จากบริษัทในประเทศส่วนใหญ่คาดว่ายังมาจากการย้ายสำนักงาน ซึ่งมีทั้งการย้ายเข้าสู่พื้นที่ใหม่ในทำเลใจกลางเมืองของบริษัทขนาดกลาง-ขนาดใหญ่ และการย้ายออกจากทำเลใจกลางเมืองเพื่อลดค่าใช้จ่ายการเช่าพื้นที่ลงของบริษัทขนาดกลาง-ขนาดเล็ก รวมถึงบริษัทที่ยังคงรูปแบบการทำงานแบบ Hybrid workplace หรือ Work from anywhere

ทั้งนี้ยังต้องติดตามแนวทางการดำเนินนโยบายด้านเศรษฐกิจและการค้าระหว่างประเทศของรัฐบาลสหรัฐฯ ภายใต้การนำของโดนัลด์ ทรัมป์ ที่คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศ ซึ่งมีความเชื่อมโยงกับความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่า และอาจส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าในระยะต่อไป โดยเฉพาะจากบริษัทข้ามชาติ ยังมีความไม่แน่นอนสูง เช่น บริษัทข้ามชาติอาจชะลอแผนการลงทุนในบางอุตสาหกรรมเพื่อรอความชัดเจนของนโยบาย รวมถึงการลงทุนจากสหรัฐฯ ในไทยที่อาจมีความเสี่ยงชะลอตัวจากนโยบาย America First ที่จะทำให้มีการโยกย้ายการลงทุนหรือฐานการผลิตกลับไปสหรัฐฯ และส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าของบริษัทข้ามชาติลดลง อย่างไรก็ดี ในระยะข้างหน้า อาจมีโอกาสของการลงทุนย้ายฐานการผลิตของบริษัทข้ามชาติออกจากประเทศที่ถูกตั้งกำแพงภาษีสูง โดยเฉพาะจีน ที่อาจย้ายฐานการผลิตเข้ามาในไทยมากขึ้น และส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าจากบริษัทในกลุ่มดังกล่าวเพิ่มขึ้นเช่นกัน

ในด้านอุปทานตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังมีแนวโน้มเผชิญสถานการณ์ Oversupply จากอุปทานใหม่ที่ยังเพิ่มขึ้นในระดับที่มากกว่าอุปสงค์อย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าอุปทานใหม่ในปี 2024 และ 2025 ยังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องราว +2.5% ถึง +4.5%YOY ต่อปี มาอยู่ที่ระดับราว 10.1-10.4 ล้านตารางเมตร โดยเฉพาะจากโครงการขนาดใหญ่เกรด A และ A+ ทำเลใจกลางเมือง ซึ่งแม้ผู้ประกอบการบางส่วนเริ่มชะลอแผนการเปิดโครงการใหม่ออกไปมากขึ้น แต่คาดว่าจะยังไม่สามารถทำให้สถานการณ์ Oversupply คลี่คลายลงได้ในระยะสั้น จากอุปทานสะสมเดิมที่อยู่ในระดับสูง จึงต้องติดตามสถานการณ์ Oversupply ต่อไป ทั้งในระยะสั้นและระยะกลาง

จากแนวโน้มความต้องการพื้นที่เช่าที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้เท่าที่ควร และมีอยู่อย่างจำกัด ประกอบกับอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่ายังมีการแข่งขันสูง ทำให้ผู้ประกอบการรายกลางและเล็กจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ด้านราคามากขึ้น ขณะที่อัตราค่าเช่าของผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งมีอยู่น้อยรายมีแนวโน้มทรงตัวหรือขยายตัวเล็กน้อย กดดันอัตราค่าเช่าในภาพรวมของปี 2024-2025 ให้ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องราว -2% ถึง -4%YOY ต่อปี

รูปที่ 2 : อุปสงค์และอุปทานของพื้นที่สำนักงานให้เช่าในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล

ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของ CBRE

ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้จาก

CBRE : https://www.cbre.co.th/services/transform-business-outcomes/consulting/research-and-consulting 

ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2024-2025 มีแนวโน้มขยายตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ตามการเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่ที่เป็นโครงการขนาดใหญ่ กำลังซื้อในประเทศที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ฟื้นตัวดีต่อเนื่อง

SCB EIC คาดว่าพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2024 และ 2025 มีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องอย่างค่อยเป็นค่อยไป ใกล้เคียงกับอัตราการขยายตัวในปี 2023 ราว +2.5% ถึง +3.5%YOY ต่อปี มาอยู่ที่ระดับราว 8.1-8.4 ล้านตารางเมตร โดยความต้องการพื้นที่ใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของอุปทานใหม่เป็นหลัก โดยเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ อย่าง CPN, MBK, บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด, บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด หรือกลุ่มบริษัทในเครือ เฟรเซอร์ พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป ที่มักจะเป็นโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งสามารถดึงดูดผู้เช่าที่มีคุณภาพสูง และมีการบริหารจัดการความหลากหลายของประเภทผู้เช่าได้เป็นอย่างดี จึงมีศักยภาพในการดึงดูด Traffic ทั้งชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติได้อย่างต่อเนื่อง โดยกำลังซื้อในประเทศที่มีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้นไปตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ยังเป็นปัจจัยหนุนให้เกิด Traffic และดึงดูดผู้เช่าเข้าสู่พื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่ในโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่กลุ่มดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม ความต้องการพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ายังเผชิญความเสี่ยงที่ทำให้อัตราการขยายตัวในระยะต่อไปยังเป็นไปอย่างจำกัด ได้แก่ 1) เศรษฐกิจในประเทศมีแนวโน้มฟื้นตัวช้า กดดันการฟื้นตัวของกำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งในระยะสั้นและระยะกลาง โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่าง 2) การกลับมาและการใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวจีนยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำกว่าช่วงก่อนเกิด COVID-19 และ 3) ความเสี่ยงต่อการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ที่อาจกดดันจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ และการใช้จ่ายด้านการท่องเที่ยว

ในด้านอุปทาน ตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังมีแนวโน้มเผชิญสถานการณ์ Oversupply จากอุปทานใหม่ที่ยังเพิ่มขึ้นในระดับที่มากกว่าอุปสงค์ โดยอุปทานใหม่ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกราว +5% ถึง +8%YOY ต่อปี หรือกว่า 6-7 แสนตารางเมตรในช่วงปี 2024-2025 ยังคงทำให้สถานการณ์ Oversupply ไม่สามารถคลี่คลายลงได้ในระยะสั้น ทำให้คาดการณ์ว่าอัตราค่าเช่าในปี 2024-2025 ยังมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่มากนักเพียงราว +1% ถึง +2%YOY ต่อปี โดยมาจากการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าโครงการขนาดใหญ่ของผู้เล่นรายใหญ่ในพื้นที่ใจกลางเมือง และกรุงเทพฯ ชั้นกลางที่ Traffic ยังหนาแน่นเป็นหลัก ขณะที่อัตราค่าเช่าของโครงการในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ ในภาพรวมยังมีแนวโน้มทรงตัว จากความต้องการพื้นที่เช่า และต้นทุนการประกอบธุรกิจที่ต่ำกว่าในพื้นที่ใจกลางเมือง และกรุงเทพฯ ชั้นกลาง อย่างไรก็ตาม อัตราค่าเช่าในโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ อาจมีแนวโน้มขยายตัวได้เล็กน้อย จากความต้องการพื้นที่เช่าที่สูงกว่าโครงการของผู้ประกอบการรายอื่น ๆ

รูปที่ 3 : อุปสงค์และอุปทานของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล

ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของ CBRE

ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้จาก

CBRE : https://www.cbre.co.th/services/transform-business-outcomes/consulting/research-and-consulting

Competitive landscape

ในระยะต่อไป การแข่งขันในตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีแนวโน้มกระจุกตัวอยู่ที่กลุ่มผู้เล่นรายใหญ่เป็นหลัก โดยอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางอุปสงค์ที่ยังมีอยู่อย่างจำกัด ทำให้การแข่งขันยังคงเป็นไปอย่างเข้มข้น โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน และกรุงเทพฯ ชั้นกลางบางพื้นที่ ที่มีความหนาแน่นของอุปทานสูง

ผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ารายใหญ่ ซึ่งมีจำนวนน้อยราย ยังคงความได้เปรียบในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หรือโครงการที่มีขนาดลดลงมาตามความเหมาะสมของพื้นที่ ประกอบกับจุดแข็งด้านแบรนด์ที่เป็นที่รู้จัก ทำให้ยังสามารถดึงดูด Traffic และความต้องการพื้นที่เช่าได้มาก ทำให้ผลประกอบการของผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ารายใหญ่ยังมีแนวโน้มขยายตัว ส่วนผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกขนาดรองลงมายิ่งจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน ขณะที่ผู้ประกอบการพื้นที่สำนักงานให้เช่ารายใหญ่ซึ่งมีอยู่น้อยราย ยังมีแนวโน้มเผชิญสถานการณ์ความต้องการพื้นที่เช่ามีแนวโน้มฟื้นตัวช้า และมีอยู่จำกัด ประกอบกับสถานการณ์ Oversupply ที่กดดันจากทั้งอุปทานใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดใหญ่คุณภาพสูงเกรด A และ A+ ด้วยกันเอง ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงอุปทานเดิมที่ยังไม่สามารถปล่อยเช่าพื้นที่ได้ ทั้งที่เป็นโครงการขนาดใหญ่คุณภาพสูง และโครงการที่มีขนาดเล็กหรือมีคุณภาพต่ำกว่าซึ่งมีอัตราค่าเช่าที่ต่ำกว่า ทำให้ผลประกอบการยังมีแนวโน้มขยายตัวได้อย่างจำกัด และจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับปัจจัยกดดันรอบด้าน เช่นเดียวกับผู้ประกอบการพื้นที่สำนักงานให้เช่าขนาดรองลงมาที่ยิ่งจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาผลประกอบการ โดย SCB EIC มองว่า กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าควรเน้นให้ความสำคัญในระยะข้างหน้า ได้แก่

1. พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง : โดยหลีกเลี่ยงการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง หรือทำเลที่มีสถานการณ์ Oversupply รุนแรง เช่น พื้นที่ใจกลางเมือง พื้นที่สุขุมวิทตอนกลาง-ตอนปลาย พื้นที่รัชดาฯ-ลาดพร้าว เป็นต้น โดยเฉพาะโครงการพื้นที่สำนักงานให้เช่า รวมถึงโครงการ Mixed-use หรือโครงการขนาดใหญ่ ที่มีสัดส่วนของพื้นที่สำนักงานให้เช่าสูง ที่ต้องให้ความระมัดระวังมากเป็นพิเศษ
2. สร้างความแตกต่าง และยกระดับคุณภาพของพื้นที่ หรือโครงการ : ผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกและพื้นที่สำนักงานให้เช่า อาจสร้างความแตกต่างของพื้นที่ โดยการเพิ่มความหลากหลายของประเภทผู้เช่าหรือรูปแบบของพื้นที่เช่าในโครงการเพื่อดึงดูด Traffic เช่น การผสมผสานพื้นที่ Supermarket ร้านค้า หรือพื้นที่สำนักงานให้เช่า เข้ากับโรงแรม ร้านอาหาร บริการทางการแพทย์ Wellness center พื้นที่สำหรับการพักผ่อนหรือสันทนาการ พื้นที่สำหรับการศึกษาเรียนรู้สาธารณะ ไปจนถึงพื้นที่สำหรับการอยู่อาศัย เป็นต้น นอกจากนั้น ยังรวมถึงการยกระดับหรือปรับปรุงคุณภาพของพื้นที่ หรือโครงการและอยู่เสมอ เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน และหลีกเลี่ยงการแข่งขันด้านการลดอัตราค่าเช่า เช่น การปรับปรุงพื้นที่ (Renovation) ให้ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน เลือกใช้บริษัทบริหารและจัดการอาคารที่มีมาตรฐาน มีระบบรักษาความปลอดภัยที่รัดกุม มีการออกแบบโดยคำนึงถึงการจัดการเหตุฉุกเฉิน เป็นต้น
3. บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรักษาอัตรากำไร : ทั้งด้านต้นทุนการพัฒนาโครงการ โดยการนำเทคโนโลยีที่ช่วยลดขั้นตอนการก่อสร้างหรือลดการใช้แรงงาน เช่น BIM (Building Information Modeling), Smart construction, เทคโนโลยีการก่อสร้างสำเร็จรูป เป็นต้น การสร้างความร่วมมือกับผู้รับเหมาก่อสร้าง และธุรกิจที่เกี่ยวข้องใน Supply chain รวมถึงด้านต้นทุนการดำเนินงาน โดยการใช้เทคโนโลยีหรือติดตั้งอุปกรณ์ที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน เช่น Solar cell, อุปกรณ์การใช้น้ำระบบ Eco power และ EV charger รวมถึงการออกแบบพื้นที่โดยคำนึงถึงการใช้แสงจากธรรมชาติ ทิศทางลม เป็นต้น
4. ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG : โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม (Environment) โดยการพัฒนาโครงการใหม่ที่เป็นโครงการขนาดใหญ่ในปัจจุบัน มักผ่านการรับรองมาตรฐานอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน เช่น Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), WELL Building Standard และมาตรฐานอาคารเขียว TREES สะท้อนถึงการให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่คำนึงถึงความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ซึ่งจะเสริมภาพลักษณ์ที่ดีให้กับโครงการมากขึ้น และมีผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่ รวมถึงส่งผลต่อความสามารถในการปรับขึ้นของอัตราค่าเช่าตามมา

สำหรับผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน โดยนอกจากการพัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพแล้ว ยังต้องสร้างความสามารถในการแข่งขัน ด้วยการสร้างความแตกต่างของโครงการ เช่น มีรูปแบบการทำสัญญาเช่าพื้นที่ที่ยืดหยุ่น เน้นเจาะกลุ่มผู้เช่าพื้นที่เฉพาะกลุ่ม อย่างพื้นที่สำนักงานให้เช่าขนาดกลาง-เล็กที่เจาะกลุ่มผู้ประกอบการ SMEs และผู้ประกอบอาชีพอิสระ หรือพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าขนาดกลาง-เล็กที่เจาะกลุ่มผู้เช่าพื้นที่ที่สอดคล้องไปกับศักยภาพของทำเลนั้น ๆ เช่น ผู้ค้า Street food ในทำเลที่มีนักท่องเที่ยวสูง

ภาคผนวก

ภาพรวมผลประกอบการบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ประเภทธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า เป็นหลัก

หมายเหตุ : * รายได้รวม และกำไรขั้นต้น คำนวณจากรายได้ และต้นทุนจากการให้เช่าและให้บริการอาคารพาณิชยกรรม ของบริษัทเท่านั้น

** กำไรสุทธิ คำนวณจากรายได้ทั้งหมดของบริษัท ซึ่งรวมถึงรายได้อื่นนอกจากรายได้จากการให้เช่าและให้บริการอาคารพาณิชยกรรมของบริษัทด้วย

ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของตลาดหลัักทรััพย์์แห่่งประเทศไทย

สัดส่วนรายได้รวมของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ประเภทธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าเป็นหลัก ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024

หมายเหตุ : รายได้รวมคำนวณจากรายได้ และต้นทุนจากการให้เช่าและให้บริการอาคารพาณิชยกรรม ของบริษัทเท่านั้น

ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของตลาดหลัักทรััพย์์แห่่งประเทศไทย

เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ
นักวิเคราะห์อาวุโส
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)

บริการ Data center ไทยเติบโตอย่างรวดเร็วในทิศทางเดียวกับเทรนด์โลก ทั้งจากการให้บริการ Public cloud และบริการ Colocation  

ความต้องการบริการ Data center เติบโตตามปริมาณการใช้งานข้อมูลที่เติบโตด้วยนวัตกรรมด้านเทคโนโลยีที่เข้ามามีบทบาทมากขึ้นในยุคดิจิทัล  โดยมูลค่าตลาดให้บริการ Data center ของโลกมีแนวโน้มขยายตัวราว 22%YOY ซึ่งเป็นการขยายตัวของบริการ Public cloud เป็นหลัก เช่นเดียวกับตลาด Data center ของไทย โดย SCB EIC คาดว่า มูลค่าตลาด Data center ของไทยมีแนวโน้มเติบโตราว 24%YOY ในปี 2024 โดยบริการ Public cloud ขยายตัวที่ราว 29%YOY จากปริมาณการใช้งานข้อมูลของผู้บริโภคที่ยังสูงขึ้นและการใช้เทคโนโลยีที่มากขึ้นขององค์กรขนาดใหญ่ SMEs และ Startups ขณะที่การให้บริการ Colocation ซึ่งเป็นบริการรับฝาก Server ที่ผู้ให้บริการจะจัดเตรียมพื้นที่สำหรับจัดวางอุปกรณ์พร้อมโครงข่ายการเชื่อมต่ออินเทอร์เน็ต โดยผู้เช่าจะจัดหาอุปกรณ์ต่าง ๆ เองนั้น คาดว่าจะเติบโตราว 14%YOY จากการปรับแผนการจัดเก็บข้อมูลขององค์กรหลายแห่งที่หันมาใช้ระบบ Private cloud มากขึ้น และการขยาย Cloud region ของผู้ให้บริการต่างประเทศในไทย แม้ปัจจุบันการลงทุน Data center ในไทยจะเพิ่มขึ้นมาก แต่การพิจารณานโยบายสนับสนุนเพิ่มเติมจากภาครัฐ จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ไทยก้าวสู่การเป็นหนึ่งในผู้นำของอาเซียน 

ปัจจุบันสิงคโปร์ถือเป็นศูนย์กลาง Data center ของอาเซียน แต่ด้วยนโยบายจำกัดการก่อสร้างศูนย์ Data center แห่งใหม่ของภาครัฐทำให้การขยายพื้นที่จัดเก็บข้อมูลไม่ทันต่อความต้องการใช้งาน ผู้ให้บริการ Data center ในสิงคโปร์จึงเริ่มมองหาประเทศใกล้เคียง ได้แก่ มาเลเซีย อินโดนีเซีย และไทย เพื่อลงทุน Data center แห่งใหม่ ทั้งนี้แม้ไทยเป็นอีกหนึ่งพื้นที่ที่น่าสนใจในการลงทุน ทำให้มีการลงทุน Data center ของผู้ให้บริการต่างประเทศเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่การพิจารณาสิทธิประโยชน์และนโยบายเพิ่มเติมของภาครัฐ อาทิ การขยายระยะเวลาการใช้สิทธิประโยชน์ทางภาษี และการให้สิทธิประโยชน์เพิ่มเติมสำหรับ Data center ที่ตั้งในเขตเศรษฐกิจพิเศษ รวมถึงการสร้างระบบนิเวศที่สอดคล้องตามมาตรฐานสากล และการพัฒนาทักษะบุคลากร จะช่วยเพิ่มโอกาสดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ และเพิ่มความสามารถในการแข่งขันให้ไทยก้าวสู่การเป็นหนึ่งในผู้นำของอาเซียนได้ 

 Build-to-Suit data center เป็นอีกเทรนด์ของบริการ Colocation ที่ได้รับความสนใจจากองค์กรขนาดใหญ่ที่มีปริมาณข้อมูลเติบโตอย่างรวดเร็ว และผู้ให้บริการ Cloud service ที่ต้องการตั้ง Cloud region  

Build-to-Suit data center เป็นอีกหนึ่งรูปแบบบริการ Colocation ที่ผู้เช่าสามารถกำหนดและออกแบบพื้นที่ให้ตรงกับความต้องการเฉพาะได้ แต่ใช้เม็ดเงินลงทุนที่น้อยกว่าและยังสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายภายใต้สัญญาเช่า บริการรูปแบบนี้มีแนวโน้มได้รับความสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะองค์กรขนาดใหญ่ที่ต้องการ Data center ที่ได้มาตรฐานเทียบเท่ากับการตั้ง Data center ภายในองค์กร รวมถึงผู้ให้บริการ Cloud service ที่ต้องการขยาย Cloud region ในหลายประเทศ เพื่อให้ทันต่อการรองรับความต้องการใช้งาน Cloud และให้การขยายตลาดทำได้รวดเร็ว อีกทั้ง บริการรูปแบบ Buit-to-Suit data center จะสร้างโอกาสในการได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่มั่นคงให้แก่ผู้ให้บริการ Data center จากการทำสัญญาเช่าระยะยาวราว 5-10 ปี ซึ่ง ผู้ให้บริการต้องมีความพร้อมในหลาย ๆ ด้าน โดยเฉพาะทักษะและความเชี่ยวชาญของบุคลากรที่จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ที่จะเข้ามาใช้บริการ  

 การเติบโตของ Data center ยังส่งผลให้การใช้ไฟฟ้าและการปล่อยก๊าซเรือนกระจกเพิ่มขึ้น จึงทำให้ Sustainability เป็นประเด็นที่ผู้ให้บริการต้องให้ความสำคัญ 

Data center เป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่มีปริมาณการใช้ไฟฟ้าและการปล่อยก๊าซเรือนกระจกสูง ทำให้การบริหารจัดการการใช้ไฟฟ้าพร้อมกับการรักษาเสถียรภาพไฟฟ้าเพื่อรองรับช่วงเวลาที่มีการใช้งานสูงสุด (Peak traffic) เป็นความท้าทายสำคัญของผู้ให้บริการ Data center ควบคู่กับการมุ่งสู่ความยั่งยืน ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ไฟฟ้า การลดการใช้พลังงานในระบบปรับอากาศ และการเพิ่มสัดส่วนพลังงานสะอาด อย่างไรก็ดี การผลักดันผู้ให้บริการ Data center ใช้พลังงานให้มีประสิทธิภาพมากขึ้นนั้น จำเป็นต้องอาศัยการกำหนดนโยบายรัฐควบคู่ด้วย อาทิ การให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี การสร้างความร่วมมือจากผู้ให้บริการ Data center และการกำหนดมาตรฐานการใช้พลังงาน ซึ่งจะช่วยส่งเสริมให้ Data center ของไทยเข้าใกล้ความยั่งยืนได้มากขึ้น

ทิศทางการเติบโตของ Data center จากเทรนด์โลกสู่ไทย 

ในช่วงที่ผ่านมา มูลค่าตลาดให้บริการ Data center ของโลกเติบโตอย่างรวดเร็ว และมีแนวโน้มขยายตัวราว 22%YOY ในปี 2024 ทั้งจากการให้บริการ Public cloud และบริการ Colocation ตามปริมาณการใช้งานข้อมูลที่เติบโตทั้งจากผู้บริโภค องค์กรต่าง ๆ และภาคธุรกิจ ด้วยนวัตกรรมด้านเทคโนโลยีที่เข้ามามีบทบาทมากขึ้นในยุคดิจิทัล จึงทำให้เกิดข้อมูลจำนวนมหาศาลและส่วนใหญ่ล้วนถูกจัดเก็บและประมวลผลบน Data center ที่มีพื้นที่จัดเก็บขนาดใหญ่พร้อมทั้งมีระบบการเชื่อมต่อที่สามารถดึงข้อมูลออกมาใช้งานได้ตลอดเวลา โดย International Data Corporation (IDC) ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาและวิจัยข้อมูลการตลาดด้านโทรคมนาคมชั้นนำระดับโลกได้คาดการณ์ปริมาณพื้นที่จัดเก็บข้อมูลทั่วโลกทั้งภายในอุปกรณ์รับ-ส่งข้อมูลผ่านระบบเครือข่ายอย่างโทรศัพท์มือถือ คอมพิวเตอร์ และภายในศูนย์ Data center จะเพิ่มขึ้นจาก 10.1 เซตตะไบต์ (ZB) ในปี 2023 เป็น 21.0 ZB ในปี 2027 หรือราว 18.5% CAGR อีกทั้งยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกในระยะข้างหน้า 

มูลค่าตลาดการให้บริการ Public cloud ของโลกคาดว่าจะเติบโตที่ราว 23%YOY จากการใช้งานข้อมูลที่เพิ่มขึ้นทั้งในส่วนของผู้บริโภคและภาคธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากกระแสการใช้งานด้าน AI ไม่ว่าจะเป็นการใช้งานข้อมูลของผู้บริโภค ทั้งการเก็บข้อมูลส่วนตัวอย่างรูปภาพและเอกสารต่าง ๆ และการใช้งาน Social Media, Video/Music Streaming และแอปพลิเคชัน ซึ่งคาดว่าจะเติบโตราว 21%CAGR ในช่วงปี 2024-2029 ตามรายงานปริมาณการใช้งานข้อมูลผ่านโทรศัพท์มือถือของผู้บริโภคทั่วโลกของ Ericsson รวมถึงการใช้งานในภาคธุรกิจและองค์กรที่ปรับใช้เทคโนโลยีมากขึ้น อย่างเช่น Internet of Things (IoT), Robotic, Smart devices และการเข้ามาของเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (Artificial Intelligence : AI) โดยเฉพาะ Generative AI ซึ่งเป็นกระแสที่พูดถึงอย่างมากในปี 2023 และมีแนวโน้มใช้งานเพิ่มขึ้นอีกในระยะข้างหน้าสะท้อนจากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริหารบริษัทชั้นนำทั่วโลกกว่า 1,360 รายในช่วง 22 กุมภาพันธ์ – 5 มีนาคม 2024 เกี่ยวกับการใช้งาน AI ในองค์กรของ McKinsey พบว่า บริษัทที่มีการใช้งาน AI มีจำนวนเพิ่มขึ้นเป็น 72% จากการสำรวจในปีก่อนที่ 55% โดยการใช้งาน Generative AI เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวจาก 33% เป็น 65% อีกทั้ง นักพัฒนาซอฟต์แวร์ยังหันมาพัฒนาแอปพลิเคชันบน Cloud platform มากขึ้น เนื่องจากผู้ให้บริการ Cloud ได้พัฒนาเครื่องมือใหม่ ๆ ที่ช่วยในการตรวจเช็กโค้ดและทดสอบการใช้งานบน Platform ออกมาอย่างสม่ำเสมอ 

ในส่วนของการให้บริการ Colocation จะเติบโตราว 14%YOY จากการปรับกลยุทธ์ขององค์กรขนาดใหญ่หลายแห่งที่หันมาเช่าพื้นที่ฝาก Server ใน Data center ผ่านระบบ Private cloud แทนการเก็บข้อมูลในระบบ Server ภายในองค์กร (On-premise) เพื่อลดต้นทุนในการดำเนินงานทั้งค่าไฟฟ้า ค่าอินเทอร์เน็ต และลดค่าใช้จ่ายในการจ้างผู้ชำนาญการคอยดูแลตลอด 24 ชั่วโมง รวมถึงลดความเสี่ยงจากระบบเชื่อมต่อที่ไม่เสถียรและอุบัติภัยที่อาจเกิดขึ้น อีกทั้ง ยังสามารถปรับขนาดพื้นที่จัดเก็บข้อมูลตามการใช้งานได้ง่าย 

อย่างไรก็ดี ปัจจุบันบริษัททั่วโลกนิยมจัดเก็บข้อมูลในรูปแบบ Hybrid cloud ที่แบ่งการเก็บข้อมูลทั้งในระบบ Public cloud และ Private cloud ในรูปแบบ Colocation และ On-premise มากขึ้นสะท้อนจากรายงาน The Flexera 2024 State of the Cloud ของบริษัทซอฟต์แวร์ Flexera ในสหรัฐอเมริกาที่ได้สำรวจความคิดเห็นผู้บริหารบริษัทชั้นนำทั่วโลกกว่า 750 ราย ในช่วงปลายปี 2023 พบว่า 65% ของบริษัทที่ตอบแบบสำรวจจัดเก็บข้อมูลขององค์กรในรูปแบบ Hybrid cloud โดยใช้ Private cloud สำหรับจัดเก็บข้อมูลที่มีความอ่อนไหว ต้องการความปลอดภัยสูง และมีการใช้งานในความหน่วงที่ต่ำ เช่น ธุรกรรมทางการเงิน ข้อมูลการติดต่อและใช้บริการของลูกค้า และจะเลือกใช้ Public cloud สำหรับจัดเก็บข้อมูลทั่วไป 

 Data center ไทยกับการก้าวสู่การเป็นผู้นำในอาเซียน 

ปัจจุบันสิงคโปร์ถือเป็นศูนย์กลางด้านเทคโนโลยีและดิจิทัลของอาเซียน ซึ่งรวมถึงการเป็นศูนย์กลางด้าน Data center ด้วย แต่การเติบโตมีข้อจำกัดจากนโยบายภาครัฐ โดยในช่วงปี 2016-2019 มูลค่าตลาด Data center ของสิงคโปร์เติบโตสูงต่อเนื่องราว 29%CAGR จากการขยายพื้นที่ของผู้ให้บริการในสิงคโปร์และการเข้ามา 
ของผู้ให้บริการระดับโลกอย่าง Microsoft, AWS และ Apple อย่างไรก็ดี ด้วยพื้นที่ของสิงคโปร์ที่มีจำกัดยากต่อการตั้ง Data center ขนาดใหญ่, ปริมาณการใช้พลังงานไฟฟ้าใน Data center ที่สูง ซึ่งมีโอกาสกระทบต่อเสถียรภาพด้านพลังงานไฟฟ้าของประเทศในอนาคต และอัตราการปล่อย CO2 ต่อตารางเมตรของประเทศที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยโลก ทำให้รัฐบาลสิงคโปร์ประกาศใช้นโยบายจำกัดการก่อสร้างศูนย์ Data center แห่งใหม่บนเกาะสิงคโปร์ตั้งแต่ปี 2019 และผ่อนคลายมาตรการดังกล่าวในช่วงปลายปี 2022 โดยอนุญาตให้ก่อสร้างเฉพาะ Data center ที่ให้ความสำคัญด้านสิ่งแวดล้อมและได้รับการรับรองด้านการประหยัดพลังงานจากหน่วยงานภาครัฐ ทำให้การขยายพื้นที่จัดเก็บข้อมูลไม่เพียงพอต่อความต้องการใช้งานที่ยังเติบโตต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างของ Data center ในสิงคโปร์ลดลงอย่างรวดเร็วเหลือต่ำกว่า 1% ในปี 2024 ตามรายงานของ Cushman & Wakefield ซึ่งเป็นผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีสาขามากกว่า 50 ประเทศทั่วโลก  

ผู้ให้บริการ Data center ในสิงคโปร์เริ่มมองหาประเทศใกล้เคียง เพื่อขยายศูนย์ Data center รองรับความต้องการพื้นที่จัดเก็บข้อมูลที่ขยายตัวในสิงคโปร์ ซึ่งการเลือกพื้นที่ตั้งศูนย์ Data center นอกจาก 
จะพิจารณาด้านต้นทุนและโอกาสในการเติบโตของธุรกิจแล้ว ความสะดวกในการเดินทาง ความปลอดภัย ความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน และนโยบายส่งเสริมจากภาครัฐก็ถือเป็นปัจจัยที่ผู้ให้บริการให้ความสำคัญ โดยพื้นที่ที่ผู้ให้บริการสนใจพิจารณา ได้แก่  

1. 1. มาเลเซีย โดยเฉพาะกัวลาลัมเปอร์ และยะโฮร์บาฮ์รูที่อยู่ติดกับสิงคโปร์ จึงมีข้อได้เปรียบทางด้านการเดินทางขนส่งประกอบกับมาเลเซียมีความสะดวกค่อนข้างมากในการเข้าไปประกอบธุรกิจสะท้อนจากตัวชี้วัดหลายตัวที่อยู่ในระดับสูง เช่น อัตราการเข้าถึงอินเทอร์เน็ต ดัชนีการพัฒนาด้าน ICT และอันดับความยากง่ายในการประกอบธุรกิจ (The Ease of Doing Business ranking) อีกทั้ง ภาครัฐยังออกมาตรการสนับสนุนการลงทุน Data center ทั้งการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี การรับประกันระบบไฟฟ้า และนโยบายสนับสนุน Digital economy ที่ตั้งเป้าให้มาเลเซียเป็นศูนย์กลางโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลในระดับภูมิภาค
2. 2. อินโดนีเซีย ทั้งในจาการ์ตา และเกาะบาตัมที่อยู่ห่างจากสิงคโปร์ราว 20 กิโลเมตรทางทะเล ด้วยข้อได้เปรียบหลายด้านทั้งอัตราค่าไฟฟ้าที่ต่ำราว 2.5-3 บาท/กิโลวัตต์ชั่วโมง และนโยบายการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับการลงทุน Data center ขนาดใหญ่ ซึ่งแม้อัตราการเข้าถึงอินเทอร์เน็ตของประชากรอยู่ในระดับไม่สูงมากที่ 67% แต่ด้วยจำนวนประชากรของประเทศที่สูงเป็นอันดับ 1 ของอาเซียน จึงทำให้จำนวนประชาชนที่เข้าถึงบริการอินเทอร์เน็ตสูงถึงราว 180 ล้านคน ซึ่งสูงกว่าจำนวนประชากรของหลายประเทศในอาเซียน สะท้อนถึงโอกาสการเติบโตของผู้ใช้บริการและปริมาณการใช้งานข้อมูลที่สามารถขยายตัวได้อีกมาก 
3. 3. ไทย เป็นอีกหนึ่งประเทศที่จะได้รับประโยชน์จากนโยบายของสิงคโปร์ ด้วยจุดแข็งด้านความเร็วในการ Download ข้อมูลผ่านเครือข่ายอินเทอร์เน็ตประจำที่ (FBB) ที่สูงเป็นอันดับ 8 ของโลกและเป็นอันดับ 2 ของอาเซียนรองจากสิงคโปร์ ซื่งเป็นเครือข่ายหลักในการให้บริการ Data center อีกทั้ง ตัวชี้วัดด้านความสะดวกในการเข้าไปประกอบธุรกิจในไทยยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี จึงทำให้ผู้ให้บริการสิงคโปร์สนใจเข้ามาลงทุน Data center ในไทยเพิ่มขึ้น เช่น Singtel ที่ได้ร่วมมือกับ Gulf-AIS และ Evolution Data Centers ที่เป็นพันธมิตรกับกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา

ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2567 สะท้อนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนักจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ยังกดดัน ทำให้ปัจจัยด้านราคายังมีความสำคัญมากที่สุด และตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังได้รับความนิยมสูง ขณะที่ปัจจัยด้านทำเลที่เดินทางสะดวกหรือใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกยังคงมีความสำคัญมากกว่าพื้นที่ใช้สอย

⦁ ปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจ ได้แก่ ภาระหนี้ครัวเรือน ภาระค่าใช้จ่าย ที่ยังอยู่ในระดับสูง ยังกดดันการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน โดยความต้องการซื้อในช่วงไม่เกิน 2 ปีข้างหน้ามีสัดส่วนลดลงจากการสำรวจปีก่อนหน้า ขณะที่ความต้องการซื้อส่วนใหญ่ยังอยู่ในระยะ 3-5 ปีข้างหน้า ที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่คาดหวังว่าสถานการณ์เศรษฐกิจ และกำลังซื้อจะฟื้นตัวมากขึ้น รวมถึงมีความพร้อมทางการเงินมากกว่าในปัจจุบัน นอกจากนั้น ผู้ตอบแบบสอบถามเกือบครึ่งหนึ่งยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย หรืออาจมีแผนหลังจาก 5 ปีข้างหน้า
⦁ กำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-บนมีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้น และช่วยประคองตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 และในระยะ 2 ปีข้างหน้าได้บางส่วน โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งส่วนใหญ่เป็น Real demand ที่ต้องการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังแรก ตามลำดับ ขณะที่ความต้องการซื้อเพื่อการลงทุนยังมีสัดส่วนไม่มากนัก ใกล้เคียงกับการสำรวจในปีก่อนหน้า
⦁ สาเหตุหลักของการไม่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า เนื่องจากตนเองหรือคนในครอบครัว เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว และรายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายไม่เอื้ออำนวย ตามลำดับ โดยกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ที่มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง มองว่ารายได้ในปัจจุบันไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ จึงเลือกที่จะปรับตัว และอยู่อาศัยกับครอบครัวแทน ขณะที่กลุ่มที่รายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายไม่เอื้ออำนวยส่วนใหญ่ยังเชื่อว่าสถานการณ์ด้านรายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายจะคลี่คลายมากขึ้น จนสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้หลังจาก 5 ปีข้างหน้า
⦁ ปัจจัยด้านความคุ้มค่าของราคา / ราคาที่เข้าถึงได้ มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด ส่วนปัจจัยด้านทำเลสำคัญมากขึ้น และยังสำคัญกว่าปัจจัยด้านความเพียงพอของพื้นที่ใช้สอย โดยในกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลที่สะดวกต่อการเดินทาง และต้องการรักษาสมดุลกับความพอเพียงของพื้นที่ใช้สอยควบคู่ไปด้วย
⦁ ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน / เก็งกำไร / ปล่อยเช่า ยังฟื้นตัวได้ไม่มาก จากแรงกดดันด้านกำลังซื้อ และมาตรการ LTV โดยส่วนใหญ่ยังเป็นการลงทุนคอนโดในทำเลกรุงเทพฯ ซึ่งยังคงมีความต้องการจากผู้เช่า กลุ่มที่ต้องการอยู่ใกล้ที่ทำงาน สถานศึกษาของตนเอง และสถานศึกษาของบุตรหลาน และกลุ่มที่งบประมาณไม่พอสำหรับการซื้อเป็นหลัก
⦁ มาตรการภาครัฐยังเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยมาตรการด้านดอกเบี้ยจะกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจากกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยได้มากที่สุด สำหรับมาตรการอื่น ๆ รองลงมา เช่น การลดหย่อนภาษี รวมถึงการผ่อนคลาย LTV ที่จะช่วยให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 กู้ได้ 100%

ผลสำรวจแสดงให้เห็นว่าปัจจัยด้านทำเลที่สะดวกต่อการเดินทาง หรือการอยู่ใกล้เมือง ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น โดยทำเลที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง คือ ทำเลฝั่งทิศตะวันตกของกรุงเทพฯ ขณะที่ความสามารถปรับแต่งฟังก์ชันการใช้ประโยชน์ภายในบ้านได้ (Customization) และเทคโนโลยี Smart home คือปัจจัยที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยินดีที่จะจ่ายเงินเพิ่มจากงบประมาณเดิมมากที่สุด
โดยรายละเอียดความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท

SCB EIC มองว่า ผู้ประกอบการยังเผชิญความท้าทายในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จากปัจจัยเศรษฐกิจที่ยังคงกดดันการฟื้นตัวของกำลังซื้อ ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป โดยแนวทางการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ มีดังนี้
⦁ พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง โดยคำนึงถึงต้นทุนราคาที่ดิน หลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง หรือมีหน่วยเหลือขายสะสมสูง รวมถึงการกระจาย Portfolio ให้มีตัวเลือกที่อยู่อาศัยในหลากหลายระดับราคายังคงมีความจำเป็น
⦁ ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อแต่ละกลุ่มอย่างตรงจุดในทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยเน้นการพัฒนาสินค้าและบริการเพื่อสร้างความแตกต่าง สามารถตอบโจทย์ความต้องการ รวมถึงลด Pain point ของผู้ซื้อในปัจจุบันที่ความต้องการเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วได้ทันอยู่เสมอ
⦁ ขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ จะเป็นอีกทางเลือกในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มซบเซา ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อที่มีสัดส่วนมากที่สุดคาดว่ายังคงเป็นชาวจีน ขณะที่กำลังซื้อจากรัสเซีย รวมถึงเอเชีย เช่น เมียนมา ไต้หวัน ก็ยังมีศักยภาพ
⦁ บริหารจัดการต้นทุนการพัฒนาโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรักษาอัตรากำไร ควบคู่กับการรักษามาตรฐานที่อยู่อาศัย และการให้บริการหลังการขาย เพื่อสร้างความพึงพอใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เช่น การนำเทคโนโลยีที่ช่วยลดขั้นตอนการก่อสร้าง และลดการใช้แรงงานมาใช้มากขึ้น การรักษาความสัมพันธ์ และสร้างความร่วมมือใหม่ ๆ กับผู้รับเหมาก่อสร้าง และธุรกิจที่เกี่ยวข้องใน Supply chain
⦁ ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG เนื่องจากผู้ซื้อในปัจจุบันโดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ เริ่มหันมาให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG มากขึ้น โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยควรหันมาให้ความสำคัญ และดำเนินงานภายใต้กรอบ ESG อย่างครอบคลุม

ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2567 สะท้อนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนักจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ยังกดดัน ทำให้ปัจจัยด้านราคายังมีความสำคัญมากที่สุด และตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังได้รับความนิยมสูง ขณะที่ปัจจัยด้านทำเลที่เดินทางสะดวกหรือใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกยังคงมีความสำคัญมากกว่าพื้นที่ใช้สอย

• ปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจ ได้แก่ ภาระหนี้ครัวเรือน ภาระค่าใช้จ่าย ที่ยังอยู่ในระดับสูง ยังกดดันการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน โดยความต้องการซื้อในช่วงไม่เกิน 2 ปีข้างหน้ามีสัดส่วนลดลงจากการสำรวจปีก่อนหน้า ขณะที่ความต้องการซื้อส่วนใหญ่ยังอยู่ในระยะ 3-5 ปีข้างหน้า ที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่คาดหวังว่าสถานการณ์เศรษฐกิจ และกำลังซื้อจะฟื้นตัวมากขึ้น รวมถึงมีความพร้อมทางการเงินมากกว่าในปัจจุบัน นอกจากนั้น ผู้ตอบแบบสอบถามเกือบครึ่งหนึ่งยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย หรืออาจมีแผนหลังจาก 5 ปีข้างหน้า
• กำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-บนมีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้น และช่วยประคองตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 และในระยะ 2 ปีข้างหน้าได้บางส่วน โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งส่วนใหญ่เป็น Real demand ที่ต้องการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังแรก ตามลำดับ ขณะที่ความต้องการซื้อเพื่อการลงทุนยังมีสัดส่วนไม่มากนัก ใกล้เคียงกับการสำรวจในปีก่อนหน้า
• สาเหตุหลักของการไม่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า เนื่องจากตนเองหรือคนในครอบครัว เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว และรายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายไม่เอื้ออำนวย ตามลำดับ โดยกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ที่มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง มองว่ารายได้ในปัจจุบันไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ จึงเลือกที่จะปรับตัว และอยู่อาศัยกับครอบครัวแทน ขณะที่กลุ่มที่รายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายไม่เอื้ออำนวยส่วนใหญ่ยังเชื่อว่าสถานการณ์ด้านรายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายจะคลี่คลายมากขึ้น จนสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้หลังจาก 5 ปีข้างหน้า
• ปัจจัยด้านความคุ้มค่าของราคา / ราคาที่เข้าถึงได้ มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด ส่วนปัจจัยด้านทำเลสำคัญมากขึ้น และยังสำคัญกว่าปัจจัยด้านความเพียงพอของพื้นที่ใช้สอย โดยในกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลที่สะดวกต่อการเดินทาง และต้องการรักษาสมดุลกับความพอเพียงของพื้นที่ใช้สอยควบคู่ไปด้วย
• ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน / เก็งกำไร / ปล่อยเช่า ยังฟื้นตัวได้ไม่มาก จากแรงกดดันด้านกำลังซื้อ และมาตรการ LTV โดยส่วนใหญ่ยังเป็นการลงทุนคอนโดในทำเลกรุงเทพฯ ซึ่งยังคงมีความต้องการจากผู้เช่า กลุ่มที่ต้องการอยู่ใกล้ที่ทำงาน สถานศึกษาของตนเอง และสถานศึกษาของบุตรหลาน และกลุ่มที่งบประมาณไม่พอสำหรับการซื้อเป็นหลัก
• มาตรการภาครัฐยังเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยมาตรการด้านดอกเบี้ยจะกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจากกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยได้มากที่สุด สำหรับมาตรการอื่น ๆ รองลงมา เช่น การลดหย่อนภาษี รวมถึงการผ่อนคลาย LTV ที่จะช่วยให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 กู้ได้ 100%

ผลสำรวจแสดงให้เห็นว่าปัจจัยด้านทำเลที่สะดวกต่อการเดินทาง หรือการอยู่ใกล้เมือง ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น โดยทำเลที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง คือ ทำเลฝั่งทิศตะวันตกของกรุงเทพฯ ขณะที่ความสามารถปรับแต่งฟังก์ชันการใช้ประโยชน์ภายในบ้านได้ (Customization) และเทคโนโลยี Smart home คือปัจจัยที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยินดีที่จะจ่ายเงินเพิ่มจากงบประมาณเดิมมากที่สุด

โดยรายละเอียดความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท มีดังนี้

SCB EIC มองว่า ผู้ประกอบการยังเผชิญความท้าทายในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จากปัจจัยเศรษฐกิจที่ยังคงกดดันการฟื้นตัวของกำลังซื้อ ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป โดยแนวทางการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ มีดังนี้

• พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง โดยคำนึงถึงต้นทุนราคาที่ดิน หลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง หรือมีหน่วยเหลือขายสะสมสูง รวมถึงการกระจาย Portfolio ให้มีตัวเลือกที่อยู่อาศัยในหลากหลายระดับราคายังคงมีความจำเป็น
• ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อแต่ละกลุ่มอย่างตรงจุดในทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยเน้นการพัฒนาสินค้าและบริการเพื่อสร้างความแตกต่าง สามารถตอบโจทย์ความต้องการ รวมถึงลด Pain point ของผู้ซื้อในปัจจุบันที่ความต้องการเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วได้ทันอยู่เสมอ
• ขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ จะเป็นอีกทางเลือกในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มซบเซา ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อที่มีสัดส่วนมากที่สุดคาดว่ายังคงเป็นชาวจีน ขณะที่กำลังซื้อจากรัสเซีย รวมถึงเอเชีย เช่น เมียนมา ไต้หวัน ก็ยังมีศักยภาพ
• บริหารจัดการต้นทุนการพัฒนาโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรักษาอัตรากำไร ควบคู่กับการรักษามาตรฐานที่อยู่อาศัย และการให้บริการหลังการขาย เพื่อสร้างความพึงพอใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เช่น การนำเทคโนโลยีที่ช่วยลดขั้นตอนการก่อสร้าง และลดการใช้แรงงานมาใช้มากขึ้น การรักษาความสัมพันธ์ และสร้างความร่วมมือใหม่ ๆ กับผู้รับเหมาก่อสร้าง และธุรกิจที่เกี่ยวข้องใน Supply chain
• ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG เนื่องจากผู้ซื้อในปัจจุบันโดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ เริ่มหันมาให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG มากขึ้น โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยควรหันมาให้ความสำคัญ และดำเนินงานภายใต้กรอบ ESG อย่างครอบคลุม

อ่านต่อรายงานฉบับเต็มได้ที่... https://www.scbeic.com/th/detail/product/real-estate-survey-2024-090724

ผู้เขียนบทวิเคราะห์ :  เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ (This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.)
                            นักวิเคราะห์อาวุโส
                            ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)

                            EIC Online : www.scbeic.com

                            Line : @scbeic

SCB EIC ประเมินเศรษฐกิจ CLMV มีแนวโน้มขยายตัวสูงขึ้นในปี 2567 ตามการฟื้นตัวของการส่งออกสินค้าและการท่องเที่ยว ซึ่งจะสนับสนุนให้อุปสงค์ในประเทศปรับดีขึ้นผ่านการฟื้นตัวของตลาดแรงงาน ในระยะปานกลางเศรษฐกิจ CLMV มีแนวโน้มได้อานิสงส์จากการย้ายฐานการผลิตของธุรกิจข้ามชาติออกไปลงทุนในประเทศอื่น ๆ ในภูมิภาคตามยุทธศาสตร์ “China +1” เพื่อลดความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์ที่สูงขึ้น ซึ่งจะเป็นปัจจัยบวกต่อการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศในระยะต่อไป ในปีนี้ SCB EIC ประเมินว่า เศรษฐกิจกัมพูชาจะขยายตัวต่อเนื่อง 6.0% (จาก 5.6% ในปี 2566) สปป.ลาว 4.7% (จาก 4.5%) เมียนมา 3.0% (จาก 2.5%) และเวียดนาม 6.3% (จาก 5.1%)

อัตราการขยายตัวของแต่ละประเทศใน CLMV ยังคงต่ำกว่าค่าเฉลี่ยช่วงก่อน COVID-19 จากปัจจัยกดดันต่าง ๆ อาทิ การชะลอตัวของเศรษฐกิจจีน ซึ่งเศรษฐกิจภูมิภาค CLMV มีความสัมพันธ์สูงทั้งด้านการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศ รวมถึงการท่องเที่ยวและภาคอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน บางประเทศ เช่น กัมพูชาและเวียดนามมีอัตราส่วนหนี้เสีย (Non-performing loans ratio) สูงขึ้นหลังมาตรการช่วยเหลือในช่วง COVID-19 สิ้นสุดลง ประกอบกับภาวะการเงินในประเทศที่ตึงตัวขึ้น อาจกระทบการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินและการเข้าถึงสภาพคล่องของธุรกิจได้ นอกจากนี้ ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์เป็นปัจจัยที่ต้องจับตาต่อเนื่อง ในระยะสั้นการค้าโลกอาจได้รับผลกระทบจากปัญหาการขนส่งบริเวณทะเลแดงและคลองปานามาที่แห้งแล้งและอาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนการขนส่งสินค้าส่งออกของภูมิภาค CLMV ได้ ในระยะยาวเศรษฐกิจ CLMV จะต้องเตรียมความพร้อมรับมือกับโลกที่มีแนวโน้มจะกีดกันการค้าและตั้งกำแพงภาษีมากขึ้น

ความเร็วในการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ CLMV แตกต่างกัน ขึ้นกับปัจจัยเฉพาะประเทศ โดยเฉพาะในสปป.ลาวที่เผชิญความเสี่ยงจากระดับหนี้สาธารณะซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในรูปสกุลเงินต่างประเทศที่อยู่ในระดับสูงเทียบกับเงินทุนสำรองระหว่างประเทศที่อยู่ในระดับต่ำ ท่ามกลางภาวะการเงินโลกตึงตัว ทำให้เงินกีบอ่อนค่ารวดเร็ว ซ้ำเติมภาระการชำระหนี้ต่างประเทศ และทำให้เงินเฟ้อในประเทศพุ่งสูงขึ้นมากและปรับตัวลดลงได้ช้าในปีนี้ ปัจจัยเหล่านี้กดดันศักยภาพการขยายตัวของเศรษฐกิจในระยะปานกลาง โดยสปป.ลาวกำลังดำเนินการรัดเข็มขัดทางการคลัง ควบคู่กับการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้และการหาแหล่งระดมทุนใหม่เพื่อรักษาเสถียรภาพการคลังไว้ ขณะที่เมียนมาเป็นอีกประเทศที่กำลังเผชิญปัจจัยกดดันเชิงโครงสร้าง ซึ่งได้รับผลกระทบจากความไม่สงบทางการเมืองตั้งแต่ปี 2564 และทวีความรุนแรงขึ้นในช่วงปลายปี 2566 ส่งผลให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจและอุปสงค์ในประเทศซบเซา ขณะที่มาตรการคว่ำบาตรจากชาติตะวันตกมีส่วนทำให้อุปสงค์ต่างประเทศอ่อนแอลงมาก ประกอบกับปัญหาอื่น ๆ เช่น การขาดแคลนเงินดอลลาร์สหรัฐ ส่งผลให้เงินจัตอ่อนค่าและเงินเฟ้อเร่งตัว ตลอดจนปัญหาระบบขนส่งและโครงข่ายไฟฟ้าหยุดชะงัก การแก้ไขปัญหาเหล่านี้ยังดูเป็นไปได้ยากในระยะสั้น เนื่องจากจำเป็นต้องอาศัยปัจจัยทางการเมืองที่มีเสถียรภาพ

ค่าเงินของกลุ่มประเทศ CLMV จะเผชิญแรงกดดันด้านอ่อนค่าลดลง ตามธนาคารกลางประเทศเศรษฐกิจหลักที่มีแนวโน้มเริ่มปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายตั้งแต่กลางปีนี้ ซึ่งคาดว่าจะช่วยให้เงินทุนเคลื่อนย้ายไหลกลับเข้าประเทศกำลังพัฒนา รวมถึง CLMV มากขึ้น และจะกระตุ้นการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศตามต้นทุนการระดมทุนที่ลดลง อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเฉพาะประเทศยังคงเป็นปัจจัยหลักที่มีผลต่อแนวโน้มค่าเงิน ส่งผลให้ค่าเงินบางประเทศอาจยังอ่อนค่าต่อ

การค้าและการลงทุนระหว่างไทยกับ CLMV มีแนวโน้มดีขึ้นในปีนี้ หลังจากค่อนข้างซบเซาในปี 2566 โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการค้าโลกที่ปรับดีขึ้น โดยเฉพาะในภาคการผลิต และเศรษฐกิจประเทศในภูมิภาคที่ฟื้นตัว นอกจากนี้ ภาวะการเงินโลกและไทยที่คาดว่าจะผ่อนคลายลงบ้างในปีนี้จะเป็นปัจจัยช่วยสนับสนุนให้บริษัทไทยลงทุนใน CLMV ได้มากขึ้น อย่างไรก็ตาม การฟื้นตัวจะเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ตามเสถียรภาพเศรษฐกิจของ CLMV บางประเทศที่ยังไม่เอื้อต่อการลงทุนมากนัก ทั้งนี้ในระยะยาว SCB EIC ยังมีมุมมองบวกต่อเศรษฐกิจ CLMV และคาดว่าจะเป็นหนึ่งในภูมิภาคของโลกที่เติบโตสูง และยังได้รับความสนใจจากนักลงทุนไทยและต่างชาติ จากปัจจัยประชากรที่มีอายุเฉลี่ยน้อย การมีข้อตกลงสนธิสัญญาการค้าเสรีต่าง ๆ และแหล่งที่ตั้งที่มีความได้เปรียบทางยุทธศาสตร์ ติดตลาดใหญ่ เช่น จีนและอินเดีย