ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2567 สะท้อนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนักจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ยังกดดัน ทำให้ปัจจัยด้านราคายังมีความสำคัญมากที่สุด และตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังได้รับความนิยมสูง ขณะที่ปัจจัยด้านทำเลที่เดินทางสะดวกหรือใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกยังคงมีความสำคัญมากกว่าพื้นที่ใช้สอย

⦁ ปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจ ได้แก่ ภาระหนี้ครัวเรือน ภาระค่าใช้จ่าย ที่ยังอยู่ในระดับสูง ยังกดดันการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน โดยความต้องการซื้อในช่วงไม่เกิน 2 ปีข้างหน้ามีสัดส่วนลดลงจากการสำรวจปีก่อนหน้า ขณะที่ความต้องการซื้อส่วนใหญ่ยังอยู่ในระยะ 3-5 ปีข้างหน้า ที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่คาดหวังว่าสถานการณ์เศรษฐกิจ และกำลังซื้อจะฟื้นตัวมากขึ้น รวมถึงมีความพร้อมทางการเงินมากกว่าในปัจจุบัน นอกจากนั้น ผู้ตอบแบบสอบถามเกือบครึ่งหนึ่งยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย หรืออาจมีแผนหลังจาก 5 ปีข้างหน้า
⦁ กำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-บนมีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้น และช่วยประคองตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 และในระยะ 2 ปีข้างหน้าได้บางส่วน โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งส่วนใหญ่เป็น Real demand ที่ต้องการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังแรก ตามลำดับ ขณะที่ความต้องการซื้อเพื่อการลงทุนยังมีสัดส่วนไม่มากนัก ใกล้เคียงกับการสำรวจในปีก่อนหน้า
⦁ สาเหตุหลักของการไม่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า เนื่องจากตนเองหรือคนในครอบครัว เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว และรายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายไม่เอื้ออำนวย ตามลำดับ โดยกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ที่มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง มองว่ารายได้ในปัจจุบันไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ จึงเลือกที่จะปรับตัว และอยู่อาศัยกับครอบครัวแทน ขณะที่กลุ่มที่รายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายไม่เอื้ออำนวยส่วนใหญ่ยังเชื่อว่าสถานการณ์ด้านรายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายจะคลี่คลายมากขึ้น จนสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้หลังจาก 5 ปีข้างหน้า
⦁ ปัจจัยด้านความคุ้มค่าของราคา / ราคาที่เข้าถึงได้ มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด ส่วนปัจจัยด้านทำเลสำคัญมากขึ้น และยังสำคัญกว่าปัจจัยด้านความเพียงพอของพื้นที่ใช้สอย โดยในกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลที่สะดวกต่อการเดินทาง และต้องการรักษาสมดุลกับความพอเพียงของพื้นที่ใช้สอยควบคู่ไปด้วย
⦁ ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน / เก็งกำไร / ปล่อยเช่า ยังฟื้นตัวได้ไม่มาก จากแรงกดดันด้านกำลังซื้อ และมาตรการ LTV โดยส่วนใหญ่ยังเป็นการลงทุนคอนโดในทำเลกรุงเทพฯ ซึ่งยังคงมีความต้องการจากผู้เช่า กลุ่มที่ต้องการอยู่ใกล้ที่ทำงาน สถานศึกษาของตนเอง และสถานศึกษาของบุตรหลาน และกลุ่มที่งบประมาณไม่พอสำหรับการซื้อเป็นหลัก
⦁ มาตรการภาครัฐยังเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยมาตรการด้านดอกเบี้ยจะกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจากกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยได้มากที่สุด สำหรับมาตรการอื่น ๆ รองลงมา เช่น การลดหย่อนภาษี รวมถึงการผ่อนคลาย LTV ที่จะช่วยให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 กู้ได้ 100%

ผลสำรวจแสดงให้เห็นว่าปัจจัยด้านทำเลที่สะดวกต่อการเดินทาง หรือการอยู่ใกล้เมือง ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น โดยทำเลที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง คือ ทำเลฝั่งทิศตะวันตกของกรุงเทพฯ ขณะที่ความสามารถปรับแต่งฟังก์ชันการใช้ประโยชน์ภายในบ้านได้ (Customization) และเทคโนโลยี Smart home คือปัจจัยที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยินดีที่จะจ่ายเงินเพิ่มจากงบประมาณเดิมมากที่สุด
โดยรายละเอียดความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท

SCB EIC มองว่า ผู้ประกอบการยังเผชิญความท้าทายในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จากปัจจัยเศรษฐกิจที่ยังคงกดดันการฟื้นตัวของกำลังซื้อ ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป โดยแนวทางการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ มีดังนี้
⦁ พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง โดยคำนึงถึงต้นทุนราคาที่ดิน หลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง หรือมีหน่วยเหลือขายสะสมสูง รวมถึงการกระจาย Portfolio ให้มีตัวเลือกที่อยู่อาศัยในหลากหลายระดับราคายังคงมีความจำเป็น
⦁ ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อแต่ละกลุ่มอย่างตรงจุดในทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยเน้นการพัฒนาสินค้าและบริการเพื่อสร้างความแตกต่าง สามารถตอบโจทย์ความต้องการ รวมถึงลด Pain point ของผู้ซื้อในปัจจุบันที่ความต้องการเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วได้ทันอยู่เสมอ
⦁ ขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ จะเป็นอีกทางเลือกในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มซบเซา ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อที่มีสัดส่วนมากที่สุดคาดว่ายังคงเป็นชาวจีน ขณะที่กำลังซื้อจากรัสเซีย รวมถึงเอเชีย เช่น เมียนมา ไต้หวัน ก็ยังมีศักยภาพ
⦁ บริหารจัดการต้นทุนการพัฒนาโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรักษาอัตรากำไร ควบคู่กับการรักษามาตรฐานที่อยู่อาศัย และการให้บริการหลังการขาย เพื่อสร้างความพึงพอใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เช่น การนำเทคโนโลยีที่ช่วยลดขั้นตอนการก่อสร้าง และลดการใช้แรงงานมาใช้มากขึ้น การรักษาความสัมพันธ์ และสร้างความร่วมมือใหม่ ๆ กับผู้รับเหมาก่อสร้าง และธุรกิจที่เกี่ยวข้องใน Supply chain
⦁ ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG เนื่องจากผู้ซื้อในปัจจุบันโดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ เริ่มหันมาให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG มากขึ้น โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยควรหันมาให้ความสำคัญ และดำเนินงานภายใต้กรอบ ESG อย่างครอบคลุม

ผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2567 สะท้อนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่สามารถฟื้นตัวได้มากนักจากปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ยังกดดัน ทำให้ปัจจัยด้านราคายังมีความสำคัญมากที่สุด และตลาดที่อยู่อาศัยมือสองยังได้รับความนิยมสูง ขณะที่ปัจจัยด้านทำเลที่เดินทางสะดวกหรือใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกยังคงมีความสำคัญมากกว่าพื้นที่ใช้สอย

• ปัจจัยกดดันทางเศรษฐกิจ ได้แก่ ภาระหนี้ครัวเรือน ภาระค่าใช้จ่าย ที่ยังอยู่ในระดับสูง ยังกดดันการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้ไม่เกิน 50,000 บาทต่อเดือน โดยความต้องการซื้อในช่วงไม่เกิน 2 ปีข้างหน้ามีสัดส่วนลดลงจากการสำรวจปีก่อนหน้า ขณะที่ความต้องการซื้อส่วนใหญ่ยังอยู่ในระยะ 3-5 ปีข้างหน้า ที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่คาดหวังว่าสถานการณ์เศรษฐกิจ และกำลังซื้อจะฟื้นตัวมากขึ้น รวมถึงมีความพร้อมทางการเงินมากกว่าในปัจจุบัน นอกจากนั้น ผู้ตอบแบบสอบถามเกือบครึ่งหนึ่งยังไม่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัย หรืออาจมีแผนหลังจาก 5 ปีข้างหน้า
• กำลังซื้อกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลาง-บนมีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้น และช่วยประคองตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 และในระยะ 2 ปีข้างหน้าได้บางส่วน โดยเฉพาะในตลาดที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งส่วนใหญ่เป็น Real demand ที่ต้องการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และหลังแรก ตามลำดับ ขณะที่ความต้องการซื้อเพื่อการลงทุนยังมีสัดส่วนไม่มากนัก ใกล้เคียงกับการสำรวจในปีก่อนหน้า
• สาเหตุหลักของการไม่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีข้างหน้า เนื่องจากตนเองหรือคนในครอบครัว เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว และรายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายไม่เอื้ออำนวย ตามลำดับ โดยกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ที่มีรายได้ระดับปานกลาง-ล่าง มองว่ารายได้ในปัจจุบันไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้ จึงเลือกที่จะปรับตัว และอยู่อาศัยกับครอบครัวแทน ขณะที่กลุ่มที่รายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายไม่เอื้ออำนวยส่วนใหญ่ยังเชื่อว่าสถานการณ์ด้านรายได้หรือภาระค่าใช้จ่ายจะคลี่คลายมากขึ้น จนสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้หลังจาก 5 ปีข้างหน้า
• ปัจจัยด้านความคุ้มค่าของราคา / ราคาที่เข้าถึงได้ มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากที่สุด ส่วนปัจจัยด้านทำเลสำคัญมากขึ้น และยังสำคัญกว่าปัจจัยด้านความเพียงพอของพื้นที่ใช้สอย โดยในกลุ่ม Gen Y และ Gen Z ให้ความสำคัญกับปัจจัยด้านทำเลที่สะดวกต่อการเดินทาง และต้องการรักษาสมดุลกับความพอเพียงของพื้นที่ใช้สอยควบคู่ไปด้วย
• ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุน / เก็งกำไร / ปล่อยเช่า ยังฟื้นตัวได้ไม่มาก จากแรงกดดันด้านกำลังซื้อ และมาตรการ LTV โดยส่วนใหญ่ยังเป็นการลงทุนคอนโดในทำเลกรุงเทพฯ ซึ่งยังคงมีความต้องการจากผู้เช่า กลุ่มที่ต้องการอยู่ใกล้ที่ทำงาน สถานศึกษาของตนเอง และสถานศึกษาของบุตรหลาน และกลุ่มที่งบประมาณไม่พอสำหรับการซื้อเป็นหลัก
• มาตรการภาครัฐยังเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยมาตรการด้านดอกเบี้ยจะกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยจากกลุ่มที่มีแผนจะซื้อที่อยู่อาศัยได้มากที่สุด สำหรับมาตรการอื่น ๆ รองลงมา เช่น การลดหย่อนภาษี รวมถึงการผ่อนคลาย LTV ที่จะช่วยให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 กู้ได้ 100%

ผลสำรวจแสดงให้เห็นว่าปัจจัยด้านทำเลที่สะดวกต่อการเดินทาง หรือการอยู่ใกล้เมือง ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น โดยทำเลที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง คือ ทำเลฝั่งทิศตะวันตกของกรุงเทพฯ ขณะที่ความสามารถปรับแต่งฟังก์ชันการใช้ประโยชน์ภายในบ้านได้ (Customization) และเทคโนโลยี Smart home คือปัจจัยที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยินดีที่จะจ่ายเงินเพิ่มจากงบประมาณเดิมมากที่สุด

โดยรายละเอียดความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท มีดังนี้

SCB EIC มองว่า ผู้ประกอบการยังเผชิญความท้าทายในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จากปัจจัยเศรษฐกิจที่ยังคงกดดันการฟื้นตัวของกำลังซื้อ ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังอยู่ในระดับสูง รวมถึงพฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป โดยแนวทางการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการ มีดังนี้

• พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง โดยคำนึงถึงต้นทุนราคาที่ดิน หลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง หรือมีหน่วยเหลือขายสะสมสูง รวมถึงการกระจาย Portfolio ให้มีตัวเลือกที่อยู่อาศัยในหลากหลายระดับราคายังคงมีความจำเป็น
• ตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อแต่ละกลุ่มอย่างตรงจุดในทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยเน้นการพัฒนาสินค้าและบริการเพื่อสร้างความแตกต่าง สามารถตอบโจทย์ความต้องการ รวมถึงลด Pain point ของผู้ซื้อในปัจจุบันที่ความต้องการเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วได้ทันอยู่เสมอ
• ขยายตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติ จะเป็นอีกทางเลือกในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยยังมีแนวโน้มซบเซา ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อที่มีสัดส่วนมากที่สุดคาดว่ายังคงเป็นชาวจีน ขณะที่กำลังซื้อจากรัสเซีย รวมถึงเอเชีย เช่น เมียนมา ไต้หวัน ก็ยังมีศักยภาพ
• บริหารจัดการต้นทุนการพัฒนาโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรักษาอัตรากำไร ควบคู่กับการรักษามาตรฐานที่อยู่อาศัย และการให้บริการหลังการขาย เพื่อสร้างความพึงพอใจของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เช่น การนำเทคโนโลยีที่ช่วยลดขั้นตอนการก่อสร้าง และลดการใช้แรงงานมาใช้มากขึ้น การรักษาความสัมพันธ์ และสร้างความร่วมมือใหม่ ๆ กับผู้รับเหมาก่อสร้าง และธุรกิจที่เกี่ยวข้องใน Supply chain
• ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG เนื่องจากผู้ซื้อในปัจจุบันโดยเฉพาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ เริ่มหันมาให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG มากขึ้น โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยควรหันมาให้ความสำคัญ และดำเนินงานภายใต้กรอบ ESG อย่างครอบคลุม

อ่านต่อรายงานฉบับเต็มได้ที่... https://www.scbeic.com/th/detail/product/real-estate-survey-2024-090724

ผู้เขียนบทวิเคราะห์ :  เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ (This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.)
                            นักวิเคราะห์อาวุโส
                            ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)

                            EIC Online : www.scbeic.com

                            Line : @scbeic