การประกาศใช้ข้อกำหนดใหม่ของสหภาพยุโรป (EU) ในช่วงต้นปี 2567 ที่ผ่านมา ทั้ง Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) ว่าด้วยการรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมและสังคม และ Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CSDDD) ว่าด้วยการสอบทานด้านสิทธิมนุษยชนและสิ่งแวดล้อม โดยกำหนดให้ผู้บริโภคในยุโรปและผู้มีส่วนได้ส่วนเสียที่เกี่ยวข้องสามารถเข้าถึงรายงานด้านความยั่งยืนของบริษัทหรือองค์กรในยุโรปรวมถึงบริษัทต่างชาติที่อยู่ในห่วงโซ่อุปทานได้ภายในปี 2569 นั้นจะส่งผลกระทบต่อโรงแรมไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

โรงแรมไทยกำลังถูกผลักดันให้ยั่งยืนยิ่งขึ้นเพื่อรับกติการักษ์โลกของ EU ภายในปี 2569 เนื่องจากโรงแรมและที่พักของไทยกว่า 2 หมื่นแห่งขายห้องพักบน Booking.com ซึ่งเป็นบริษัทสัญชาติเนเธอร์แลนด์รวมถึง Agoda ซึ่งเป็นบริษัทภายใต้การบริหารของบริษัทแม่เดียวกัน (Booking Holdings) ที่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนด CSRD และ CSDDD โดยทาง Booking.com และ Agoda ได้ขานรับข้อกำหนดของ EU พร้อมส่งเสริมโรงแรมทั่วโลกที่ขายห้องพักบนแพลตฟอร์มให้ได้รับการรับรองมาตรฐานความยั่งยืนในระดับสากล อย่างเช่น Greenkey, Green Globe, Travelife, EarthCheck, GSTC และรวมถึง Green Hotel Plus ของไทยที่ได้รับ GSTC-Recognized Standard นอกจากนี้ ข้อกำหนดดังกล่าวยังรวมไปถึงบริษัททัวร์ในยุโรปที่ขายแพ็กเกจท่องเที่ยวไทยด้วย ทั้งนี้จากข้อมูลโครงการสำรวจเพื่อการวิเคราะห์พฤติกรรมนักท่องเที่ยวระหว่างประเทศในไตรมาส 3 ปี 2567 ของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย พบว่า 56% ของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางมาไทยนิยมจองโรงแรมและที่พักผ่าน OTAs และ 35% ของนักท่องเที่ยวยุโรปจองโรงแรมและที่พักผ่านบริษัททัวร์ ซึ่งข้อมูลดังกล่าวบ่งชี้ได้ว่าข้อกำหนดใหม่นี้จะส่งผลกระทบกับธุรกิจโรงแรมไทยที่รับนักท่องเที่ยวต่างชาติไม่ต่ำกว่า 35 ล้านคนในแต่ละปี โดยราว 20% เป็นนักท่องเที่ยวจากยุโรป ขณะที่โรงแรมไทยในภาพรวมยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นบนเส้นทางของความยั่งยืน จากการประเมินการปล่อยก๊าซเรือนกระจกของธุรกิจโรงแรมทั่วโลกของ The Department for Environment, Food & Rural Affairs (DEFRA) ของสหราชอาณาจักร พบว่า ในปี 2566 โรงแรมไทยยังปล่อยก๊าซเรือนกระจกในปริมาณที่ค่อนข้างสูงที่ 43.4 kgCO2e per occupied room เมื่อเทียบกับ เมืองท่องเที่ยวสำคัญของโลกอย่างญี่ปุ่น สิงคโปร์ อิตาลี และฝรั่งเศส

โรงแรมไทยในภาพรวมยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการก้าวสู่ความยั่งยืน สะท้อนจากจำนวนโรงแรมที่ได้รับมาตรฐานด้านความยั่งยืนในระดับสากลทั้งหมดในปี 2567 อยู่ที่ราว 100 แห่งหรือมีสัดส่วนไม่ถึง 1% ของโรงแรมและที่พักในไทยทั้งหมด อีกทั้งยังกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และภูเก็ต โดยกว่า 60% เป็นโรงแรมเชนทั้งในเครือเชนต่างประเทศและเชนไทย ซึ่งเส้นทางสู่ความยั่งยืนของโรงแรมไทยยังมีข้อจำกัดอยู่หลายประการทั้ง 1) ธุรกิจโรงแรมส่วนใหญ่ยังขาดความเข้าใจถึงประโยชน์ในระยะยาวของการเป็นโรงแรมยั่งยืน 2) ความพร้อมในด้านเงินทุน บุคลากร ที่ปรึกษา และการเก็บข้อมูลด้านความยั่งยืนอย่างเป็นระบบเนื่องจากธุรกิจโรงแรมเพิ่งฟื้นตัวจากวิกฤตโควิด-19 ได้ไม่นาน และ 3) แรงกระตุ้นที่จะผลักดันให้ธุรกิจโรงแรมเปลี่ยนผ่านสู่ความยั่งยืนทั้งจากนโยบายภาครัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง รวมถึงจากเทรนด์ของนักท่องเที่ยว

ก้าวสำคัญ (3T) ที่จะช่วยให้โรงแรมยั่งยืนเกิดขึ้นได้จริง

· Target : การกำหนดเป้าหมายสู่ความยั่งยืนภายใต้กรอบเวลาและแผนงานที่ชัดเจน รวมถึงกำหนดตัวชี้วัดเพื่อประเมินผลการดำเนินงาน ซึ่งธุรกิจโรงแรมอาจกำหนดเป้าหมายระยะสั้นควบคู่ไปกับเป้าหมายระยะยาว

· Teamwork : การสร้างความรู้ความเข้าใจในแนวทางการดำเนินงานด้านความยั่งยืนให้แก่พนักงาน Supplier ไปจนถึงผู้เข้าพัก ซึ่งรวมถึงการส่งเสริมให้มีส่วนร่วมในการก้าวสู่ความยั่งยืนร่วมกันด้วย

· Transform : ธุรกิจโรงแรมอาจเริ่มต้นจากการปรับลดการใช้พลังงานและทรัพยากร รวมถึงการเปลี่ยนมาใช้อุปกรณ์ที่มีประสิทธิภาพสูง แล้วจึงวางแผนเพิ่มการลงทุนในพลังงานทดแทนหรือปรับปรุงอาคารเขียวเมื่อมีความพร้อม

การก้าวข้ามข้อจำกัดและการเสริมความแข็งแกร่งด้านความยั่งยืนต้องอาศัยการสนับสนุนจากภาครัฐ

· การยกระดับเป้าหมายความยั่งยืนไทย ด้วยการผลักดันให้ความยั่งยืนเป็นเรื่องโจทย์ด่วนไม่ใช่เป็นเพียงทางเลือกของธุรกิจผ่านการออกข้อกำหนด/มาตรการการบังคับใช้เพื่อกระตุ้นให้ภาคธุรกิจเห็นความสำคัญในการก้าวสู่ความยั่งยืนอย่างจริงจัง รวมถึงการสร้างวัฒนธรรมด้านความยั่งยืนให้กับสังคม

· การพิจารณาจัดตั้งกองทุนความยั่งยืน ซึ่งรวมถึงการออกสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับการดำเนินการด้านความยั่งยืนเพื่อให้ธุรกิจเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายขึ้นโดยเฉพาะโรงแรมขนาดกลาง-เล็ก ซึ่งอาจครอบคลุมไปถึงการสนับสนุนเงินทุนในการยื่นขอรับใบรับรองมาตรฐานความยั่งยืนระดับสากล

· การออกมาตรการส่งเสริมการลงทุนด้านความยั่งยืน อย่างเช่นการออกสิทธิพิเศษทางภาษีสำหรับการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับความยั่งยืน ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนไปใช้อุปกรณ์ประหยัดพลังงาน การฝึกอบรมบุคลากร หรือการขอใบรับรองมาตรฐานในระดับสากลเพื่อกระตุ้นให้โรงแรมไทยหันมาลงทุนด้านความยั่งยืนมากขึ้น

ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าเผชิญสถานการณ์ Oversupply และความต้องการพื้นที่ฟื้นตัวอย่างจำกัด โดยคาดว่าอุปสงค์พื้นที่สำนักงานให้เช่าในปี 2024-2025 จะกลับมาฟื้นตัวได้เล็กน้อยราว +1% ถึง +2%YOY ต่อปี จากอุปสงค์ของบริษัทในประเทศที่ฟื้นตัวช้าตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ประกอบกับการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace และ Office-based hybrid workplace ที่ยังคงกดดันให้ความต้องการพื้นที่ใหม่มีแนวโน้มทรงตัว หรือเพิ่มขึ้นได้เพียงเล็กน้อย โดยคาดว่าความต้องการพื้นที่ใหม่จะมาจากบริษัทต่างชาติ โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่ ที่ทยอยกลับเข้ามาลงทุน ซึ่งมักสนใจพื้นที่ให้เช่าในโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งมีอยู่น้อยรายเป็นหลัก ขณะที่อุปทานใหม่ก็ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระดับที่มากกว่าอุปสงค์อย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าอุปทานใหม่ในปี 2024 และ 2025 ยังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องราว +2.5% ถึง +4.5%YOY ต่อปี ซึ่งสถานการณ์ Oversupply และอุปสงค์ที่ฟื้นตัวอย่างจำกัดยังคงกดดันให้อัตราค่าเช่าในปี 2024-2025 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง

ส่วนตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า มีแนวโน้มขยายตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยคาดว่าอุปสงค์พื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในปี 2024-2025 จะขยายตัว +2.5% ถึง +3.5%YOY ต่อปี ตามการขยายตัวของอุปทานใหม่ โดยเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มักเป็นโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งมีศักยภาพในการดึงดูดผู้เข้าใช้บริการ (Traffic) ทั้งชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติสูง ประกอบกับกำลังซื้อในประเทศมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ยังคงมีความต้องการเช่าพื้นที่ค้าปลีกในโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มักเป็นโครงการขนาดใหญ่อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม อุปสงค์พื้นที่ค้าปลีกให้เช่าโดยรวมยังเผชิญความเสี่ยงจากเศรษฐกิจ ซึ่งอาจทำให้การขยายตัวในระยะต่อไปยังเป็นไปอย่างจำกัด ทั้งเศรษฐกิจในประเทศที่มีแนวโน้มฟื้นตัวช้า การกลับมาของนักท่องเที่ยวจีนซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าสำคัญของธุรกิจค้าปลีกยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำกว่าช่วงก่อนเกิด COVID-19 และความเสี่ยงของการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ส่วนอุปทานใหม่ในปี 2024-2025 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น +5% ถึง +8%YOY ต่อปี และคาดว่าอัตราค่าเช่าในปี 2024-2025 ยังมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่มากนัก อยู่ที่ราว +1% ถึง +2%YOY ต่อปี

การแข่งขันในตลาดยังมีแนวโน้มกระจุกตัวอยู่ที่กลุ่มผู้เล่นรายใหญ่เป็นหลัก โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน และกรุงเทพฯ ชั้นกลางบางพื้นที่ ที่มีความหนาแน่นของอุปทานสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ ได้แก่ 1) พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง 2) สร้างความแตกต่าง และยกระดับคุณภาพของพื้นที่ หรือโครงการ เช่น เพิ่มความหลากหลายของประเภทผู้เช่า หรือรูปแบบของพื้นที่เช่าในโครงการ ปรับปรุงพื้นที่ และการให้บริการ 3) บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะต้นทุนการพัฒนาโครงการ และ 4) ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม เช่น การพัฒนาโครงการที่ได้รับการรับรองมาตรฐานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน

Industry overview

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งในรายงานฉบับนี้ครอบคลุมธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ส่วนใหญ่ดำเนินการโดยผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นหลัก เนื่องจากเป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนสูง โดยผู้ประกอบการพื้นที่ให้เช่ารายใหญ่มีความได้เปรียบในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ รวมถึงการขยายสาขา ทำให้สามารถสร้างการรับรู้ของแบรนด์ไปในวงกว้าง จึงมีความสามารถในการแข่งขันดึงดูด Traffic และความต้องการพื้นที่เช่าได้มากตามมา ทำให้การแข่งขันในตลาดกระจุกตัวอยู่ที่กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งมีอยู่น้อยราย เช่น AWC, CPN, J, MBK, PLAT, S ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กส่วนใหญ่ยังเน้นพัฒนาโครงการขนาดกลาง-เล็ก และจำเป็นต้องสร้างความสามารถในการแข่งขันด้านอื่น ๆ ทดแทน

ธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ได้รับผลกระทบในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทั้งการประกาศใช้มาตรการล็อกดาวน์, การจำกัดการเดินทางเข้า-ออกประเทศ, Work from home ไปจนถึง มาตรการ Social distancing ซึ่งส่งผลให้ความต้องการพื้นที่เช่าในช่วงเวลาดังกล่าวชะลอตัวลง และมีการทยอยยกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการพื้นที่ให้เช่ารายกลาง-เล็กที่ขาดสภาพคล่องทยอยเลิกกิจการไปในปีต่อ ๆ มา ขณะที่ผู้ประกอบการพื้นที่ให้เช่ารายใหญ่ รวมถึงผู้ประกอบการรายกลางบางส่วนที่ยังรักษากิจการไว้ได้ ส่วนใหญ่หันมาปรับลดอัตราค่าเช่า เพื่อรักษาผู้เช่าให้อยู่ในโครงการต่อไป โดยเป็นการทำสัญญาทั้งในระยะสั้นและระยะกลาง ตั้งแต่ 1-3 ปี อย่างไรก็ตาม เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 บรรเทาความรุนแรงลง และผู้คนกลับมาใช้ชีวิตตามปกติมากขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2022 ทำให้ผู้ประกอบการธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ารายใหญ่ ซึ่งมีอยู่น้อยรายเริ่มกลับมาฟื้นตัวได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการที่มีส่วนแบ่งทางการตลาดสูงอย่าง CPN และ S ที่สามารถกลับมาฟื้นตัวได้ในอัตราที่สูงกว่าผู้ประกอบการรายอื่น ๆ จนถึงปัจจุบัน ส่วนโครงการของผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กยังคงเผชิญข้อจำกัดในการฟื้นตัวของธุรกิจ

ธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 เป็นอย่างมาก จากการปิดกิจการของบริษัทในช่วงดังกล่าว ประกอบกับรูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไปหลังเกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 จากเดิมที่เป็นการทำงานที่ออฟฟิศ มาเป็นรูปแบบการทำงานแบบ Hybrid workplace หรือการสลับเข้าทำงานที่ออฟฟิศและจากที่ไหนก็ได้ ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าลดลง โดยพื้นที่สำนักงานให้เช่าได้ (Occupied space) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2023 ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 8.0 ล้านตารางเมตร จากระดับ 8.4 ล้านตารางเมตรในปี 2020 ซึ่งรูปแบบการทำงานแบบ Hybrid workplace รวมถึงในปัจจุบัน ที่ปรับรูปแบบมาเป็น Office-based hybrid workplace ซึ่งกำหนดให้มีสัดส่วนจำนวนวันที่ต้องเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศมากกว่าจำนวนวันที่ทำงานจากที่ไหนก็ได้ ก็จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการฟื้นตัวของความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าในระยะต่อไป

สำหรับอุปทานใหม่ของพื้นที่สำนักงานให้เช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงปี 2020-2023 ยังขยายตัวต่อเนื่องเฉลี่ยราว +1.0% ต่อปี ขณะที่ในช่วงเวลาดังกล่าว พื้นที่สำนักงานให้เช่าได้กลับหดตัวเฉลี่ยราว -1.5% ต่อปี ทำให้เกิดสถานการณ์ Oversupply ในปัจจุบันสูงถึง 1.5 ถึง 2 ล้านตารางเมตร กดดันให้อัตราการปล่อยเช่า (Occupancy rate) ลดลงอย่างต่อเนื่อง และอัตราค่าเช่าไม่สามารถฟื้นตัวได้ โดยอัตราค่าเช่าในภาพรวมหดตัวลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2020-2023 เฉลี่ย -6% ต่อปี

ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าสามารถฟื้นตัวจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ได้ แม้ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงในช่วงที่มีการประกาศใช้มาตรการล็อกดาวน์ ที่เป็นข้อจำกัดในการออกไปจับจ่ายใช้สอย หรือรับประทานอาหารนอกบ้าน รวมถึงการจำกัดการเดินทางเข้าประเทศจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ ทำให้ Traffic ชะลอตัวในระยะสั้น แต่เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดเริ่มคลี่คลาย Traffic ก็กลับมาฟื้นตัวได้มากขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าได้ (Occupied space) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2020-2021 ทรงตัวอยู่ที่ระดับ 7.5 ล้านตารางเมตร และทยอยเพิ่มขึ้นเป็น 7.6 และ 7.9 ล้านตารางเมตรในปี 2022 และ 2023 ตามลำดับ ขณะที่อุปทานตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ายังเผชิญสถานการณ์ Oversupply ในปัจจุบันอยู่ที่ราว 3-5 แสนตารางเมตร แม้ยังอยู่ในระดับไม่สูงมากนัก แต่ก็ยังต้องติดตามสถานการณ์อุปทานใหม่ที่ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในระยะต่อไป ทั้งนี้อัตราค่าเช่าในภาพรวมแม้จะหดตัวลง -3%YOY ในปี 2021 แต่ในปี 2022-2023 สามารถกลับมาฟื้นตัวได้เฉลี่ย 4% ต่อปี

รูปที่ 1 : บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ประเภทธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า เป็นหลัก

Industry outlook and trend

ธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2024 และ 2025 ยังเผชิญแรงกดดันจากความต้องการพื้นที่เช่าที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้เท่าที่ควร

SCB EIC คาดว่าพื้นที่สำนักงานให้เช่าได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2024-2025 จะกลับมาฟื้นตัวได้เพียงเล็กน้อยราว +1% ถึง +2%YOY ต่อปี มาอยู่ที่ระดับราว 8.1-8.3 ล้านตารางเมตร หลังจากหดตัว -4%YOY ในปี 2023 เนื่องจากความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าใหม่ที่ยังมีแนวโน้มไม่สามารถฟื้นตัวได้เท่าที่ควร โดยเฉพาะจากบริษัทในประเทศที่ฟื้นตัวช้าตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ประกอบกับการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace และ Office-based hybrid workplace ที่ยังคงกดดันให้ความต้องการพื้นที่ใหม่ของทั้งบริษัทในประเทศและบริษัทต่างชาติยังมีแนวโน้มทรงตัว หรือเพิ่มขึ้นได้เพียงเล็กน้อย โดยคาดว่าความต้องการพื้นที่ใหม่จะมาจากบริษัทต่างชาติ โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่ที่ทยอยกลับเข้ามาลงทุนเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม ความต้องการพื้นที่ใหม่จากบริษัทต่างชาติยังเผชิญความท้าทาย จากการแข่งขันดึงดูดการลงทุนที่เข้มข้นจากประเทศเพื่อนบ้านใน ASEAN โดยตัวเลขเม็ดเงินลงทุนโดยตรงจากต่างชาติ (Inflow FDI) ของไทยในช่วงปี 2021-2023 เฉลี่ยอยู่ที่ปีละราว 3.4 หมื่นล้านบาทต่อปี ซึ่งยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าของอินโดนีเซีย เวียดนาม และมาเลเซีย ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ปีละราว 4.3-6.8 หมื่นล้านบาทต่อปี ทั้งนี้บริษัทต่างชาติขนาดใหญ่ส่วนใหญ่สนใจทำเลใจกลางเมือง หรือไม่ไกลจากใจกลางเมืองมากนัก และนิยมพื้นที่ให้เช่ามาตรฐานสูงเกรด A และ A+ เป็นหลัก ซึ่งมักเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่บางราย เช่น AWC และ S

สำหรับความต้องการพื้นที่จากบริษัทในประเทศส่วนใหญ่คาดว่ายังมาจากการย้ายสำนักงาน ซึ่งมีทั้งการย้ายเข้าสู่พื้นที่ใหม่ในทำเลใจกลางเมืองของบริษัทขนาดกลาง-ขนาดใหญ่ และการย้ายออกจากทำเลใจกลางเมืองเพื่อลดค่าใช้จ่ายการเช่าพื้นที่ลงของบริษัทขนาดกลาง-ขนาดเล็ก รวมถึงบริษัทที่ยังคงรูปแบบการทำงานแบบ Hybrid workplace หรือ Work from anywhere

ทั้งนี้ยังต้องติดตามแนวทางการดำเนินนโยบายด้านเศรษฐกิจและการค้าระหว่างประเทศของรัฐบาลสหรัฐฯ ภายใต้การนำของโดนัลด์ ทรัมป์ ที่คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศ ซึ่งมีความเชื่อมโยงกับความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่า และอาจส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าในระยะต่อไป โดยเฉพาะจากบริษัทข้ามชาติ ยังมีความไม่แน่นอนสูง เช่น บริษัทข้ามชาติอาจชะลอแผนการลงทุนในบางอุตสาหกรรมเพื่อรอความชัดเจนของนโยบาย รวมถึงการลงทุนจากสหรัฐฯ ในไทยที่อาจมีความเสี่ยงชะลอตัวจากนโยบาย America First ที่จะทำให้มีการโยกย้ายการลงทุนหรือฐานการผลิตกลับไปสหรัฐฯ และส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าของบริษัทข้ามชาติลดลง อย่างไรก็ดี ในระยะข้างหน้า อาจมีโอกาสของการลงทุนย้ายฐานการผลิตของบริษัทข้ามชาติออกจากประเทศที่ถูกตั้งกำแพงภาษีสูง โดยเฉพาะจีน ที่อาจย้ายฐานการผลิตเข้ามาในไทยมากขึ้น และส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าจากบริษัทในกลุ่มดังกล่าวเพิ่มขึ้นเช่นกัน

ในด้านอุปทานตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังมีแนวโน้มเผชิญสถานการณ์ Oversupply จากอุปทานใหม่ที่ยังเพิ่มขึ้นในระดับที่มากกว่าอุปสงค์อย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าอุปทานใหม่ในปี 2024 และ 2025 ยังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องราว +2.5% ถึง +4.5%YOY ต่อปี มาอยู่ที่ระดับราว 10.1-10.4 ล้านตารางเมตร โดยเฉพาะจากโครงการขนาดใหญ่เกรด A และ A+ ทำเลใจกลางเมือง ซึ่งแม้ผู้ประกอบการบางส่วนเริ่มชะลอแผนการเปิดโครงการใหม่ออกไปมากขึ้น แต่คาดว่าจะยังไม่สามารถทำให้สถานการณ์ Oversupply คลี่คลายลงได้ในระยะสั้น จากอุปทานสะสมเดิมที่อยู่ในระดับสูง จึงต้องติดตามสถานการณ์ Oversupply ต่อไป ทั้งในระยะสั้นและระยะกลาง

จากแนวโน้มความต้องการพื้นที่เช่าที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้เท่าที่ควร และมีอยู่อย่างจำกัด ประกอบกับอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่ายังมีการแข่งขันสูง ทำให้ผู้ประกอบการรายกลางและเล็กจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ด้านราคามากขึ้น ขณะที่อัตราค่าเช่าของผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งมีอยู่น้อยรายมีแนวโน้มทรงตัวหรือขยายตัวเล็กน้อย กดดันอัตราค่าเช่าในภาพรวมของปี 2024-2025 ให้ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องราว -2% ถึง -4%YOY ต่อปี

รูปที่ 2 : อุปสงค์และอุปทานของพื้นที่สำนักงานให้เช่าในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล

ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของ CBRE

ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้จาก

CBRE : https://www.cbre.co.th/services/transform-business-outcomes/consulting/research-and-consulting 

ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2024-2025 มีแนวโน้มขยายตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ตามการเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่ที่เป็นโครงการขนาดใหญ่ กำลังซื้อในประเทศที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ฟื้นตัวดีต่อเนื่อง

SCB EIC คาดว่าพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2024 และ 2025 มีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องอย่างค่อยเป็นค่อยไป ใกล้เคียงกับอัตราการขยายตัวในปี 2023 ราว +2.5% ถึง +3.5%YOY ต่อปี มาอยู่ที่ระดับราว 8.1-8.4 ล้านตารางเมตร โดยความต้องการพื้นที่ใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของอุปทานใหม่เป็นหลัก โดยเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ อย่าง CPN, MBK, บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด, บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด หรือกลุ่มบริษัทในเครือ เฟรเซอร์ พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป ที่มักจะเป็นโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งสามารถดึงดูดผู้เช่าที่มีคุณภาพสูง และมีการบริหารจัดการความหลากหลายของประเภทผู้เช่าได้เป็นอย่างดี จึงมีศักยภาพในการดึงดูด Traffic ทั้งชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติได้อย่างต่อเนื่อง โดยกำลังซื้อในประเทศที่มีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้นไปตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ยังเป็นปัจจัยหนุนให้เกิด Traffic และดึงดูดผู้เช่าเข้าสู่พื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่ในโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่กลุ่มดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม ความต้องการพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ายังเผชิญความเสี่ยงที่ทำให้อัตราการขยายตัวในระยะต่อไปยังเป็นไปอย่างจำกัด ได้แก่ 1) เศรษฐกิจในประเทศมีแนวโน้มฟื้นตัวช้า กดดันการฟื้นตัวของกำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งในระยะสั้นและระยะกลาง โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่าง 2) การกลับมาและการใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวจีนยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำกว่าช่วงก่อนเกิด COVID-19 และ 3) ความเสี่ยงต่อการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ที่อาจกดดันจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ และการใช้จ่ายด้านการท่องเที่ยว

ในด้านอุปทาน ตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังมีแนวโน้มเผชิญสถานการณ์ Oversupply จากอุปทานใหม่ที่ยังเพิ่มขึ้นในระดับที่มากกว่าอุปสงค์ โดยอุปทานใหม่ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกราว +5% ถึง +8%YOY ต่อปี หรือกว่า 6-7 แสนตารางเมตรในช่วงปี 2024-2025 ยังคงทำให้สถานการณ์ Oversupply ไม่สามารถคลี่คลายลงได้ในระยะสั้น ทำให้คาดการณ์ว่าอัตราค่าเช่าในปี 2024-2025 ยังมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่มากนักเพียงราว +1% ถึง +2%YOY ต่อปี โดยมาจากการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าโครงการขนาดใหญ่ของผู้เล่นรายใหญ่ในพื้นที่ใจกลางเมือง และกรุงเทพฯ ชั้นกลางที่ Traffic ยังหนาแน่นเป็นหลัก ขณะที่อัตราค่าเช่าของโครงการในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ ในภาพรวมยังมีแนวโน้มทรงตัว จากความต้องการพื้นที่เช่า และต้นทุนการประกอบธุรกิจที่ต่ำกว่าในพื้นที่ใจกลางเมือง และกรุงเทพฯ ชั้นกลาง อย่างไรก็ตาม อัตราค่าเช่าในโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ อาจมีแนวโน้มขยายตัวได้เล็กน้อย จากความต้องการพื้นที่เช่าที่สูงกว่าโครงการของผู้ประกอบการรายอื่น ๆ

รูปที่ 3 : อุปสงค์และอุปทานของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล

ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของ CBRE

ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้จาก

CBRE : https://www.cbre.co.th/services/transform-business-outcomes/consulting/research-and-consulting

Competitive landscape

ในระยะต่อไป การแข่งขันในตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีแนวโน้มกระจุกตัวอยู่ที่กลุ่มผู้เล่นรายใหญ่เป็นหลัก โดยอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางอุปสงค์ที่ยังมีอยู่อย่างจำกัด ทำให้การแข่งขันยังคงเป็นไปอย่างเข้มข้น โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน และกรุงเทพฯ ชั้นกลางบางพื้นที่ ที่มีความหนาแน่นของอุปทานสูง

ผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ารายใหญ่ ซึ่งมีจำนวนน้อยราย ยังคงความได้เปรียบในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หรือโครงการที่มีขนาดลดลงมาตามความเหมาะสมของพื้นที่ ประกอบกับจุดแข็งด้านแบรนด์ที่เป็นที่รู้จัก ทำให้ยังสามารถดึงดูด Traffic และความต้องการพื้นที่เช่าได้มาก ทำให้ผลประกอบการของผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ารายใหญ่ยังมีแนวโน้มขยายตัว ส่วนผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกขนาดรองลงมายิ่งจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน ขณะที่ผู้ประกอบการพื้นที่สำนักงานให้เช่ารายใหญ่ซึ่งมีอยู่น้อยราย ยังมีแนวโน้มเผชิญสถานการณ์ความต้องการพื้นที่เช่ามีแนวโน้มฟื้นตัวช้า และมีอยู่จำกัด ประกอบกับสถานการณ์ Oversupply ที่กดดันจากทั้งอุปทานใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดใหญ่คุณภาพสูงเกรด A และ A+ ด้วยกันเอง ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงอุปทานเดิมที่ยังไม่สามารถปล่อยเช่าพื้นที่ได้ ทั้งที่เป็นโครงการขนาดใหญ่คุณภาพสูง และโครงการที่มีขนาดเล็กหรือมีคุณภาพต่ำกว่าซึ่งมีอัตราค่าเช่าที่ต่ำกว่า ทำให้ผลประกอบการยังมีแนวโน้มขยายตัวได้อย่างจำกัด และจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับปัจจัยกดดันรอบด้าน เช่นเดียวกับผู้ประกอบการพื้นที่สำนักงานให้เช่าขนาดรองลงมาที่ยิ่งจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาผลประกอบการ โดย SCB EIC มองว่า กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าควรเน้นให้ความสำคัญในระยะข้างหน้า ได้แก่

1. พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง : โดยหลีกเลี่ยงการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง หรือทำเลที่มีสถานการณ์ Oversupply รุนแรง เช่น พื้นที่ใจกลางเมือง พื้นที่สุขุมวิทตอนกลาง-ตอนปลาย พื้นที่รัชดาฯ-ลาดพร้าว เป็นต้น โดยเฉพาะโครงการพื้นที่สำนักงานให้เช่า รวมถึงโครงการ Mixed-use หรือโครงการขนาดใหญ่ ที่มีสัดส่วนของพื้นที่สำนักงานให้เช่าสูง ที่ต้องให้ความระมัดระวังมากเป็นพิเศษ
2. สร้างความแตกต่าง และยกระดับคุณภาพของพื้นที่ หรือโครงการ : ผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกและพื้นที่สำนักงานให้เช่า อาจสร้างความแตกต่างของพื้นที่ โดยการเพิ่มความหลากหลายของประเภทผู้เช่าหรือรูปแบบของพื้นที่เช่าในโครงการเพื่อดึงดูด Traffic เช่น การผสมผสานพื้นที่ Supermarket ร้านค้า หรือพื้นที่สำนักงานให้เช่า เข้ากับโรงแรม ร้านอาหาร บริการทางการแพทย์ Wellness center พื้นที่สำหรับการพักผ่อนหรือสันทนาการ พื้นที่สำหรับการศึกษาเรียนรู้สาธารณะ ไปจนถึงพื้นที่สำหรับการอยู่อาศัย เป็นต้น นอกจากนั้น ยังรวมถึงการยกระดับหรือปรับปรุงคุณภาพของพื้นที่ หรือโครงการและอยู่เสมอ เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน และหลีกเลี่ยงการแข่งขันด้านการลดอัตราค่าเช่า เช่น การปรับปรุงพื้นที่ (Renovation) ให้ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน เลือกใช้บริษัทบริหารและจัดการอาคารที่มีมาตรฐาน มีระบบรักษาความปลอดภัยที่รัดกุม มีการออกแบบโดยคำนึงถึงการจัดการเหตุฉุกเฉิน เป็นต้น
3. บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรักษาอัตรากำไร : ทั้งด้านต้นทุนการพัฒนาโครงการ โดยการนำเทคโนโลยีที่ช่วยลดขั้นตอนการก่อสร้างหรือลดการใช้แรงงาน เช่น BIM (Building Information Modeling), Smart construction, เทคโนโลยีการก่อสร้างสำเร็จรูป เป็นต้น การสร้างความร่วมมือกับผู้รับเหมาก่อสร้าง และธุรกิจที่เกี่ยวข้องใน Supply chain รวมถึงด้านต้นทุนการดำเนินงาน โดยการใช้เทคโนโลยีหรือติดตั้งอุปกรณ์ที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน เช่น Solar cell, อุปกรณ์การใช้น้ำระบบ Eco power และ EV charger รวมถึงการออกแบบพื้นที่โดยคำนึงถึงการใช้แสงจากธรรมชาติ ทิศทางลม เป็นต้น
4. ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG : โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม (Environment) โดยการพัฒนาโครงการใหม่ที่เป็นโครงการขนาดใหญ่ในปัจจุบัน มักผ่านการรับรองมาตรฐานอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน เช่น Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), WELL Building Standard และมาตรฐานอาคารเขียว TREES สะท้อนถึงการให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่คำนึงถึงความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ซึ่งจะเสริมภาพลักษณ์ที่ดีให้กับโครงการมากขึ้น และมีผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่ รวมถึงส่งผลต่อความสามารถในการปรับขึ้นของอัตราค่าเช่าตามมา

สำหรับผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน โดยนอกจากการพัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพแล้ว ยังต้องสร้างความสามารถในการแข่งขัน ด้วยการสร้างความแตกต่างของโครงการ เช่น มีรูปแบบการทำสัญญาเช่าพื้นที่ที่ยืดหยุ่น เน้นเจาะกลุ่มผู้เช่าพื้นที่เฉพาะกลุ่ม อย่างพื้นที่สำนักงานให้เช่าขนาดกลาง-เล็กที่เจาะกลุ่มผู้ประกอบการ SMEs และผู้ประกอบอาชีพอิสระ หรือพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าขนาดกลาง-เล็กที่เจาะกลุ่มผู้เช่าพื้นที่ที่สอดคล้องไปกับศักยภาพของทำเลนั้น ๆ เช่น ผู้ค้า Street food ในทำเลที่มีนักท่องเที่ยวสูง

ภาคผนวก

ภาพรวมผลประกอบการบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ประเภทธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า เป็นหลัก

หมายเหตุ : * รายได้รวม และกำไรขั้นต้น คำนวณจากรายได้ และต้นทุนจากการให้เช่าและให้บริการอาคารพาณิชยกรรม ของบริษัทเท่านั้น

** กำไรสุทธิ คำนวณจากรายได้ทั้งหมดของบริษัท ซึ่งรวมถึงรายได้อื่นนอกจากรายได้จากการให้เช่าและให้บริการอาคารพาณิชยกรรมของบริษัทด้วย

ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของตลาดหลัักทรััพย์์แห่่งประเทศไทย

สัดส่วนรายได้รวมของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ประเภทธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าเป็นหลัก ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024

หมายเหตุ : รายได้รวมคำนวณจากรายได้ และต้นทุนจากการให้เช่าและให้บริการอาคารพาณิชยกรรม ของบริษัทเท่านั้น

ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของตลาดหลัักทรััพย์์แห่่งประเทศไทย

เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ
นักวิเคราะห์อาวุโส
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)

กลุ่มงานตลาดการเงิน ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB Financial Markets: SCB FM) เปิดเผยว่า การอ่อนค่าของเงินบาทในช่วงที่เหลือของปีนี้จะไม่มากนัก เพราะมองว่าปัจจัย Trump trade ได้ทยอยหมดไปแล้ว สำหรับปี 2025 มองว่าเงินบาทอาจยังอ่อนค่าต่อในช่วงครึ่งแรกของปีเนื่องจาก เศรษฐกิจสหรัฐน่าจะยังแข็งแกร่ง ขณะที่เศรษฐกิจยุโรปอาจฟื้นช้าทำให้เงินยูโรอ่อน นอกจากนี้ มาตรการ Tariffs จะทำให้การค้าโลกชะลอ กระทบเศรษฐกิจในภูมิภาคทำให้ค่าเงินอ่อน อย่างไรก็ดี SCB FM มองว่าเงินบาทอาจกลับมาแข็งค่าได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2025 โดยมองว่าการลดดอกเบี้ยของ Fed ราคาน้ำมันโลกที่มีแนวโน้มลดลง ราคาทองคำที่อาจสูงขึ้น และเงินทุนเคลื่อนย้ายที่อาจไหลกลับเข้า EM ช่วงปลายปี อาจช่วยให้เงินบาทแข็งค่าได้ โดยมองกรอบปลายปีที่ราว 33.50-34.50 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ สำหรับมุมมองอัตราดอกเบี้ยไทย SCB FM คาดว่า กนง. อาจลดดอกเบี้ยอีกเพียง 1 ครั้ง ในการประชุมแรกเดือน ก.พ. ปีหน้า ตามสถานการณ์สินเชื่อในไทยที่ปรับแย่ลงต่อเนื่อง รวมทั้งเศรษฐกิจไทยที่มีความเสี่ยงด้านลบมากขึ้นจากนโยบาย Trump 2.0

นายแพททริก ปูเลีย ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานตลาดการเงิน ธนาคารไทยพาณิชย์ เปิดเผยว่า แม้เงินบาทในเดือนที่ผ่านมาอ่อนค่าเร็วกว่าช่วงหลังเลือกตั้งสหรัฐฯ ปี 2016 ที่ Trump ชนะเช่นกัน แต่ SCB FM มองว่าปัจจัยเรื่อง Trump trade ล่าสุดได้จบไปแล้ว ทำให้การอ่อนค่าของเงินบาทในช่วงที่เหลือของปีนี้จะไม่มากนัก สะท้อนจาก 1) เงินบาทเริ่มกลับมาแข็งค่าได้บ้าง หลังเลขเศรษฐกิจไทยออกมาดีกว่าคาด เช่น GDP ไตรมาส 3 และเลขการส่งออก 2) การแต่งตั้ง Scott Bessent เป็น รมว.คลังสหรัฐฯ ทำให้นักลงทุนเชื่อว่านโยบายของ Trump จะไม่แข็งกร้าวมาก Treasury yields จึงปรับลดลงเร็ว และเงินดอลลาร์อ่อนค่า และ 3) ตลาดเริ่มชินกับการประกาศ Tariffs ของ Trump มากขึ้น โดยล่าสุด Trump ประกาศเตรียมขึ้น Tariffs จีน แคนาดา เม็กซิโก และกลุ่ม BRICS ทำให้เงินภูมิภาครวมถึงบาทอ่อนค่า แต่การอ่อนค่ายังน้อยกว่าการประกาศครั้งก่อน ๆ และน้อยกว่าในปี 2017 (Trump 1.0) ด้วยเหตุนี้ จึงมองว่า เงินบาทจะยังผันผวนสูงแต่ไม่อ่อนค่ามาก โดยอาจอยู่ที่กรอบราว 34.00-35.00 ในช่วงที่เหลือของปีนี้

เงินบาทอาจอ่อนค่าต่อช่วงครึ่งแรกของปี 2025 แต่อาจกลับมาแข็งค่าได้ช่วงครึ่งปีหลัง โดยปัจจัยหลักที่จะทำให้เงินบาทอ่อนค่าต่อได้คือ 1) เศรษฐกิจสหรัฐฯ มีแนวโน้มแข็งแกร่งกว่าเศรษฐกิจหลักอื่น ๆ โดยเฉพาะยุโรป ทำให้เงินดอลลาร์จะยังแข็งค่า และเงินยูโรอาจยังอ่อนค่าต่อได้ 2) การขึ้นภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ จะกดดันให้เงินภูมิภาคอ่อนค่าต่อเนื่อง โดยเฉพาะเงินหยวนที่อาจอ่อนค่าเร็วเพราะ Trump อาจใช้ Executive orders เพื่อขึ้น Tariffs ต่อจีนได้เร็ว และ 3) การกีดกันทางการค้าที่น่าจะมีมากขึ้นอาจทำให้การค้าโลกชะลอลง กดดันเศรษฐกิจไทยและคู่ค้าสำคัญ ทำให้เงินบาทอ่อน โดยนายแพททริกมองว่า ในช่วงครึ่งแรกของปีหน้า เงินบาทอาจอ่อนค่าแตะระดับ 35.50 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐได้ สำหรับเงินทุนเคลื่อนย้ายในช่วงที่เหลือของปี อาจยังไหลออกต่อได้จากความไม่แน่นอนที่ยังมีอยู่มาก และเลขเศรษฐกิจสหรัฐฯ ที่ยังแข็งแกร่งทำให้เงินยังไหลเข้าสหรัฐฯ โดยข้อมูลล่าสุดขี้ว่าเงินทุนเคลื่อนย้ายกลับไปไหลออกในช่วงไตรมาสที่ 4 ปีนี้ แม้ว่าจะเริ่มไหลเข้าตลาดหุ้นและตลาดบอนด์ไทยในไตรมาสที่ 3 ก็ตาม

ในระยะยาว มองว่าเงินบาทอาจกลับมาแข็งค่าได้ โดยมองกรอบปลายปีที่ราว 33.50-34.50 ซึ่งการแข็งค่าของเงินบาทอาจเป็นผลจาก 1) การลดดอกเบี้ยของ Fed โดยนายแพททริกมองว่า Fed จะลดดอกเบี้ย 2-3 ครั้งในปี 2025 ทำให้อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลสหรัฐฯ (Treasury yields) ลดลง และดัชนีเงินดอลลาร์สหรัฐอ่อนค่าได้ 2) รัฐบาลสหรัฐมีแนวโน้มขาดดุลการคลังมากขึ้น จากการลดภาษีและการใช้จ่ายที่มากขึ้น ซึ่งจะทำให้เงินดอลลาร์สหรัฐอาจอ่อนค่า 3) เงินทุนเคลื่อนย้ายอาจไหลกลับเข้า EM รวมถึงตลาดเอเชียและไทย 4) ราคาน้ำมันโลกมีแนวโน้มลดลงในปี 2025 ทำให้ดุลบัญชีเดินสะพัดไทยอาจสูงขึ้น และ 5) ราคาทองคำอาจปรับสูงขึ้นจากแนวโน้มอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลโลกที่อาจลดลง ซึ่งราคาทองที่สูงขึ้นจะช่วยดันให้เงินบาทแข็งค่าได้

นายวชิรวัฒน์ บานชื่น นักกลยุทธ์ตลาดการเงินอาวุโส ธนาคารไทยพาณิชย์ เปิดเผยว่า การอ่อนค่าของเงินบาทในระยะข้างหน้าจะสอดคล้องกับสกุลเงินอื่นในภูมิภาค เช่น เงินหยวน และเงินเยน โดยมองว่าเงินหยวนอาจอ่อนค่าต่อในปีหน้า จาก 1) เศรษฐกิจจีนน่าจะชะลอลงต่อ และมาตรการรัฐอาจมีจำกัด 2) ธนาคารกลางจีน (PBOC) มีแนวโน้มลดดอกเบี้ยต่อ ทำให้ส่วนต่างดอกเบี้ยจะยังกว้าง นอกจากนี้ เงินหยวนจะได้รับผลกระทบจากมาตรการ Tariffs มากที่สุด แต่คาดว่า Market reaction อาจน้อยกว่าสมัย Trump 1.0 เนื่องจากนักลงทุนเริ่มเคยชินกับภาษี ทำให้ความต้องการสินทรัพย์ปลอดภัย (Flight to quality flows) อาจน้อยลง 3) ทางการจีนอาจปล่อยให้เงินหยวนอ่อนค่า เพื่อเป็น Cushion ต่อการส่งออกที่แย่ลง สำหรับมุมมองเงินเยน นายวชิรวัฒน์มองว่า เงินเยนอาจยังเคลื่อนไหว Sideways ในปีนี้ เพราะเศรษฐกิจสหรัฐฯ น่าจะยังแข็งแกร่ง ทำให้ดอลลาร์ยังแข็งเทียบกับเยน แต่ในปีหน้าคาดว่า เงินเยนจะทยอยแข็งค่าเทียบต่อดอลลาร์สหรัฐ จากแรงกดดันเงินเฟ้อที่จะยังอยู่สูงตามค่าแรงญี่ปุ่น ซึ่งจะทำให้ธนาคารกลางญี่ปุ่น (BOJ) จะสามารถขึ้นดอกเบี้ยต่อได้ ทั้งนี้ ยังต้องจับตาการ Unwind carry trade ที่อาจทำให้เยนแข็งค่าเร็วกว่าคาด

ความผันผวนในระยะต่อไปอาจสูงขึ้น และแนวโน้ม Trade protectionism จากทางสหรัฐฯ อาจทำให้การใช้เงินหยวนกลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้ง โดยเงินทุนเคลื่อนย้ายและเงินสกุลดอลลาร์สหรัฐฯ จะได้รับอิทธิพลจากนโยบายของ Trump ซึ่งมักจะโพสต์ผ่าน Social media จึงมองว่าการป้องกันความเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยนผ่านการทำธุรกรรม Forward และการหันมาใช้สกุลเงินภูมิภาค เช่น เงินหยวน หรือเงินเยน จะมีความสำคัญมากขึ้น โดยล่าสุดพบว่า สัดส่วนการใช้เงินหยวนผ่านระบบ Swift ปรับเพิ่มขึ้นเร็วในปี 2023 หลังจีนหันมาเน้นการค้าขายในภูมิภาคมากขึ้น และเงินหยวนอ่อนค่าในช่วงดังกล่าวทำให้ผู้ขายได้ประโยชน์มากขึ้น

สำหรับมุมมองอัตราดอกเบี้ยไทย ตลาดมองว่าคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะลดดอกเบี้ยในการประชุมแรกของปีหน้า (เดือนกุมภาพันธ์) และตลาดมองว่าจะมีการลดดอกเบี้ยอีก 1 ครั้งในช่วงกลางปี 2025 ทำให้ Terminal rate จะลงไปที่ราว 1.75% อย่างไรก็ดี นายวชิรวัฒน์มองว่า กนง. อาจลดดอกเบี้ยอีกเพียง 1 ครั้ง ในการประชุมแรกเดือน ก.พ. ปีหน้า ตามสถานการณ์สินเชื่อที่ปรับแย่ลงต่อเนื่อง รวมทั้งเศรษฐกิจไทยที่มีความเสี่ยงด้านลบมากขึ้นจากนโยบาย Trump 2.0

โอกาสทองกับความคุ้มค่าที่รอคอย! พฤกษา ผู้นำด้านอสังหาฯ จับมือ ธนาคารไทยพาณิชย์ (SCB) ปล่อยแคมเปญสุดเร้าใจ กับดีลบ้านพร้อมอยู่ รับดอกเบี้ย 0% นานถึง 1 ปี เต็ม พร้อมส่วนลดหรือของแถม มูลค่ารวมสูงสุด 2 ล้านบาท ฟรีค่าโอน ฟรีเฟอร์นิเจอร์ และฟรีเครื่องใช้ไฟฟ้า! นำโดย นายธีระ ทองวิไล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) และ นางสาวจิตชญา ตู้จินดา รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานการตลาดองค์กรกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) พร้อมด้วย นายสักวัฏ อิทธิสวัสดิ์ ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงาน Direct Sales Channels และ นายเอกภณ พฤฒิพลากร ผู้ช่วยผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงาน Retail and Business Banking Segment and Lending Product 1 ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) มอบดอกเบี้ย 0% ต่อปี นาน 1 ปี*  สำหรับโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมที่เข้าร่วม 27 โครงการ ได้แก่ แบรนด์ไพนน์ เวลเนส เรสซิเดนซ์ เดอะปาล์ม ภัสสร เดอะแพลนท์ พาทิโอ และเดอะคอนเนค ให้เป็นเจ้าของบ้านใหม่ในฝัน ในช่วงโค้งสุดท้ายของปีได้ง่ายขึ้น ลดภาระหนักเรื่องผ่อนชำระรายเดือนให้เบาลง

บ้านในฝันและดีลที่ดีรอคุณอยู่ สำหรับรายละเอียดโปรโมชันจะแตกต่างกันตามแต่ละโครงการ โดยผู้สนใจ สามารถดูรายละเอียดเกี่ยวกับแคมเปญและรายชื่อโครงการที่เข้าร่วมแคมเปญได้ที่ www.pruksa.com หรือโทร.1739 หรือสอบถามเพิ่มเติมได้ที่ Sale Gallery เข้าชมบ้านตัวอย่างและรับสิทธิพิเศษตั้งแต่วันที่ 11 ตุลาคม 2567 ถึง 31 ธันวาคม 2567 เท่านั้น!

*กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว: อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงอยู่ระหว่าง 4.83% - 5.08% ต่อปี โดยอัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี (Minimum Retail Rate: MRR) ปัจจุบันเท่ากับ 7.30% ต่อปี มีผลวันที่ 3 ตุลาคม 2566 ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว สามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ตามประกาศของธนาคาร สามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมติดต่อ SCB Call Center 02-777-7777

ดอกเบี้ยต่ำสุด 0% คงที่นาน 1 ปี เฉพาะลูกค้าที่ทำประกันชีวิต Credit Life ที่จองและทำสัญญาจะซื้อจะขาย ตั้งแต่วันที่ 11 ตุลาคม 2567 ถึง 31 ธันวาคม 2567 และจะต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 31 ธันวาคม 2567 หรือรับโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น

SCB WEALTH ได้คัดสรรผลิตภัณฑ์การลงทุนร่วมกับบลจ.ทิสโก้ ส่งกองทุน TTARGET8M1  โดยมีธนาคารเป็นตัวแทนจำหน่ายเพียงรายเดียว นำร่องโครงการ No Gain No Pay  ที่จะไม่เก็บค่าธรรมเนียมหากกองทุนไม่ถึงเป้าหมายภายในระยะเวลาที่กำหนด  TTARGET8M1 เน้นลงทุนตลาดหุ้นไทย ที่จับจังหวะการลงทุนดี หนุนกองทุนถึงเป้าหมายเร็วกว่าคาด ใช้เวลาเพียงแค่ 1 เดือน 13  วัน เท่านั้น จากระยะเวลาที่กำหนดไว้ประมาณ 8 เดือน  SCB WEALTH จะมุ่งพัฒนาผลิตภัณฑ์การลงทุนที่ตอบโจทย์ให้กับลูกค้าในแต่ละช่วงเวลาอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ได้รับผลประโยชน์ด้านการลงทุน พร้อมเพิ่มโอกาสสร้างความมั่งคั่งในพอร์ตลงทุนได้ในทุกภาวะตลาด  ผลิตภัณฑ์ใหม่ๆของธนาคารที่ร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจโดยมีสัญลักษณ์ของ No Gain No Pay จะมีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ออกมาอย่างต่อเนื่อง หากมีภาวะการลงทุนที่เหมาะสมเพื่อโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับลูกค้าของธนาคาร

นายศรชัย  สุเนต์ตา , CFA  รองผู้จัดการใหญ่  ผู้บริหารสายงาน Investment Office and Product  กลุ่มธุรกิจ Wealth  ธนาคารไทยพาณิชย์  เปิดเผยว่า  โครงการ No Gain No Pay  แนวคิดใหม่ของการลงทุน  ได้เริ่มในเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา  ด้วยแนวคิดที่ใส่ใจผลประโยชน์ลูกค้าเป็นตัวตั้ง ด้วยการคัดเลือกผลิตภัณฑ์ลงทุนที่มีคุณภาพมานำเสนอให้กับลูกค้าเพื่อต่อยอดความมั่งคั่ง โดยโครงการ No Gain No Pay  จะไม่คิดค่าธรรมเนียมการขาย (Front end fee) และค่าธรรมเนียมบริหารจัดการ (Management Fee) หากมูลค่าหน่วยลงทุนไม่ได้ตามเป้าหมายที่กำหนดไว้ และจะคิดค่าธรรมเนียมรับซื้อคืน (Back end fee) ที่มีความยุติธรรม โดยจะเก็บก็ต่อเมื่อกองทุนมีกำไรหรือทำได้ตามเป้าหมาย  เพื่อตอกย้ำว่าธนาคารให้การดูแลลูกค้าเสมือน Thought Partner และสร้างความมั่งคั่งอย่างยั่งยืนให้กับลูกค้า

ทั้งนี้  SCB WEALTH จะพัฒนาผลิตภัณฑ์การลงทุนร่วมกับพันธมิตรทางธุรกิจ  โดยใช้แนวทาง Open architecture  ในการสรรหาผลิตภัณฑ์การลงทุนที่ตอบโจทย์ และคัดเลือก  Best in class ให้กับลูกค้า โดยเราจะคัดสรรผลิตภัณฑ์การลงทุนจากภายนอกธนาคารมานำเสนอให้กับลูกค้าอย่างต่อเนื่อง  เพื่อเพิ่มผลิตภัณฑ์การลงทุนให้มีความหลากหลาย  รวมทั้งมีการออกแบบผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และเหมาะสมในแต่ละภาวะการลงทุน ในช่วงเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา เราได้คัดสรรผลิตภัณฑ์การลงทุนร่วมกับบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน  ทิสโก้  จำกัด   โดยการเปิดจำหน่ายกองทุนเปิดทิสโก้  ทาร์เก็ต 8M1 (TTARGET8M1) ซึ่งธนาคารเป็นตัวแทนจำหน่ายเพียงรายเดียว  ระหว่างวันที่  14 - 28   สิงหาคม  2567  อายุโครงการประมาณ 8 เดือน  โดยนับตั้งแต่จดทะเบียนจัดตั้งกองทุนในวันที่ 29  สิงหาคม 2567 ถึงวันที่ 11  ตุลาคม  2567 ใช้ระยะเวลาเพียง 1 เดือน 13 วัน   มูลค่าหน่วยลงทุน(NAV) ปรับเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 10.8218 บาทต่อหน่วย ตามที่กำหนดไว้ในหนังสือชี้ชวน หากราคา NAV ไม่ต่ำกว่า 10.82  ติดต่อกัน 3  วันทำการ  จะเข้าเงื่อนไขการเลิกโครงการ

กองทุนTTARGET8M1 มีนโยบายลงทุนในตราสารทุน โดยมุ่งเน้นการลงทุนในหุ้นไทย โดยเฉลี่ยไม่น้อยกว่า 80% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุน  ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และ / หรือตลาดเอ็มเอไอ รวมถึงตลาดหลักทรัพย์อื่นๆที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่มีปัจจัยพื้นฐานดี  มีความมั่นคง และมีแนวโน้มการเจริญเติบโตทางธุรกิจที่ดี  คัดเลือกลงทุนในหุ้นไทยที่มีระดับราคาน่าสนใจ ได้รับปัจจัยหนุนจากมาตรการส่งเสริมและกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล  โดยช่วงเวลาที่ SCB WEALTH ได้พิจารณาการออกกองทุนร่วมกับบลจ.ทิสโก้ นับเป็นช่วงจังหวะที่ดีของการลงทุนในตลาดหุ้นไทย   

SCB CIO มองว่า ตลาดหุ้นไทยจะได้รับแรงหนุนการจากลดอัตราดอกเบี้ยของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และภาพรวมเศรษฐกิจไทยมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 จากการเบิกจ่ายงบประมาณภาครัฐที่เร่งตัวขึ้น และการเบิกจ่ายงบประมาณปี 2568 ที่มีความต่อเนื่อง รวมทั้งมาตรการแจกเงิน  1หมื่นบาทที่จะช่วยภาคการบริโภค และภาคการท่องเที่ยวเข้าสู่ช่วง  High Season  นอกจากนี้ ผลประกอบการบริษัทจดทะเบียนไทย ที่มีแนวโน้มถูกปรับประมาณการดีขึ้นจากภาครวมเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว   รวมทั้งเม็ดเงินลงทุนที่ไหลเข้าลงทุนในตลาดหุ้นไทยผ่านกองทุนรวมวายุภักษ์  ส่งผลให้กองทุน TTARGET8M1 ถึงเป้าหมายเร็วกว่าที่กำหนดไว้

นายศรชัย กล่าวต่อไปว่า SCB WEALTH  ยึดมั่นในการสรรหาผลิตภัณฑ์การลงทุนที่ตอบโจทย์ลูกค้าในแต่ละช่วงเวลาอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ลูกค้าได้รับผลประโยชน์ด้านการลงทุน สามารถเพิ่มโอกาสสร้างความมั่งคั่งในพอร์ตลงทุนได้ในทุกภาวะตลาด  และผลิตภัณฑ์ใหม่ๆของธนาคาร ที่ร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจ โดยมีสัญลักษณ์ของ No Gain No Pay จะมีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ออกมาอย่างต่อเนื่อง เมื่อมีภาวะการลงทุนที่เหมาะสมเพื่อโอกาสสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับลูกค้าของธนาคาร

อย่างไรก็ตาม  ข้อมูลกองทุนทริกเกอร์ ฟันด์ ภายใต้การบริหารของ บลจ.ทิสโก้   ณ วันที่  11  ตุลาคม  2567  มีกองทุนทริกเกอร์ฟันด์ที่ถึงเป้าหมายภายในกำหนดเวลาลงทุน  86 กองทุน ถึงเป้าหมายเกินกำหนดเวลาลงทุน 32 กองทุน  ยังไม่ถึงเป้าหมายอยู่ในระยะเวลาที่กำหนด 1  กองทุน และยังไม่ถึงเป้าหมายเกินกำหนดเวลาลงทุน  31  กองทุน  รวมทั้งหมด 150  กองทุน

คำเตือน

• กองทุนเปิด ทิสโก้ ทาร์เก็ต 8M1 (TTARGET8M1) ความเสี่ยงกองทุนระดับ 6 ความเสี่ยงสูง

• มูลค่าหน่วยลงทุนเป้าหมายไม่ใช่การรับประกันผลตอบแทนจากการลงทุน และผู้ลงทุนไม่สามารถขายคืนหน่วยลงทุนนี้ในช่วงระยะเวลา 8 เดือนได้ ดังนั้น หากมีปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อการลงทุนดังกล่าว ผู้ลงทุนอาจสูญเสียเงินลงทุนจำนวนมาก
• ผลการดำเนินงานในอดีตของกองทุนรวม มิได้เป็นสิ่งยืนยันถึงผลการดำเนินงานในอนาคต
• การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้าเงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยง รวมถึงควรขอคำแนะนำเพิ่มเติมจากผู้ประกอบธุรกิจก่อนตัดสินใจลงทุน
• ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) เป็นผู้สนับสนุนการขายหรือรับซื้อคืนหน่วยลงทุนกองทุนเปิด ทิสโก้ ทาร์เก็ต 8M1 (TTARGET8M1) 
• ศึกษาข้อมูลกองทุนหลักและหนังสือชี้ชวนกองทุนที่ร่วมรายการเพิ่มเติมได้จาก Website ของบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม tisco.co.th และสามารถศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมผ่าน SCB Easy App หรือสอบถามรายละเอียดได้ที่  SCB Call  Center  โทร 02-777-7777