ขณะที่ราคาที่ดินในทำเลนี้มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น โอกาสในการพัฒนา บ้านพักอาศัย มีแนวโน้มชะลอตัว เนื่องจากต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น ทำให้การพัฒนาโครงการที่พักอาศัยใน 3 ทำเลนี้ เน้นการพัฒนา โครงการบ้านพักอาศัย ราคาเกิน 10 ล้านบาท เป็นหลัก เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อกลุ่มเป้าหมาย ที่ต้องการ บ้านพักอาศัย ในทำเลศักยภาพ

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่นส์ จำกัด (แอล ดับเบิลยู เอสฯ)  บริษัท วิจัย และ พัฒนา อสังหาริมทรัพย์ ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ระบุว่า จากการสำรวจของ แอล ดับเบิลยู เอสฯ พบว่า ปัจจุบัน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หันมาให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการ บ้านพักอาศัย ระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท ขึ้นไป เพื่อตอบโจทย์ กำลังซื้อในตลาด ที่เพิ่มขึ้น และ หลีกเลี่ยง ปัญหาอัตราการปฏิเสธ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Rejection Rate) ที่ปัจจุบัน มีสัดส่วนที่สูงถึง 70% สำหรับการขอสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท เนื่องจากมีความเสี่ยงในเรื่อง ความสามารถในการชำระคืนหนี้ ของ ผู้กู้ รวมถึง คุณภาพของสินเชื่อ ที่เริ่มมีปัญหา

“จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้ปัจจุบัน สัดส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในปัจจุบัน จะเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยในระดับราคาสูง เพิ่มขึ้น จากการสำรวจล่าสุด ในไตรมาสแรก ปี 2567 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัย ระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท ทั้งสิ้น 24 โครงการ จำนวน 1,896 หน่วย เพิ่มขึ้น 117% เมื่อเทียบกับ จำนวนหน่วยเปิดตัว 874 หน่วย ในระยะเดียวกันของปี 2566 โดยมีมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ ในไตรมาสแรก ของปี 2567 ของบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทที่ 45,056 ล้านบาท หรือ เพิ่มขึ้น 166% จากมูลค่าการเปิดตัวโครงการที่ 16,264 ล้านบาทในปี 2566 มีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยที่ 9 % เท่ากับอัตราการขายเฉลี่ยที่ 9 % ในระยะเดียวกันของปี 2566 โดยที่ระดับราคาขายของบ้านระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทเฉลี่ยอยู่ที่ 23.8 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 22.68% จากราคาขายในปี 2566 เฉลี่ยอยู่ที่ 19.4 ล้านบาทต่อหน่วย” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

เปิด 3 ทำเล ขายดี อ่อนนุช, บางนา-ตราด, สุขาภิบาล 5

จากแนวโน้มดังกล่าว แอล ดับเบิลยู เอสฯ สำรวจทำเล ที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัย ราคาเกิน 10 ล้านบาท ต่อ หน่วย ในพื้นที่กรุงเทพฯ -ปริมณฑล พบว่า 3 ทำเลทองที่มีการเปิดตัวโครงการมากสุดได้แก่ ทำเล อ่อนนุช, บางนา-ตราด และ สุขาภิบาล 5

โดยทำเล อ่อนนุช เป็นทำเลที่มีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท ที่เปิดตัวสะสมอยู่ทั้งหมด 14 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดขายทั้งสิ้น 491 หน่วย ยอดขาย ณ วันเปิดตัวโครงการโดยเฉลี่ยอยู่ที่  29% แบ่ง ออกเป็น โครงการทาวน์เฮ้าส์ 4 โครงการ ราคาเริ่มต้นที่ 14.9 ถึง 27.6 ล้านบาท ต่อ หน่วย มีทั้งหมด 118 หลัง ยอดขาย ณ วัน เปิดตัวแล้ว 33%  หรือ ขายได้เฉลี่ย 9-10 หลัง/เดือน/โครงการ โครงการ บ้านแฝด 4 โครงการ ราคาขายเริ่มต้น 10-35 ล้านบาท  มีทั้งหมด 118 หลัง ยอดขาย ณ วันเปิดตัวแล้ว 31% หรือ มียอดขาย เฉลี่ย 9 หลัง/เดือน/โครงการ และ โครงการ บ้านเดี่ยว 6 โครงการ ราคาขายเริ่มต้น 14-45 ล้านบาท มีทั้งหมด 255 หลัง ยอดขาย ณ วัน เปิดตัวแล้ว 27% หรือ ขายได้ เฉลี่ย 11 หลัง/เดือน/โครงการ

ทำเล อ่อนนุช เป็นทำเล ที่เหมาะกับการอยู่อาศัย เนื่องจากในทำเล สามารถเดินทางได้สะดวกทั้งรถยนต์ ส่วนตัว และ รถสาธารณะ โดย การเดินทาง ผ่าน ซอยอ่อนนุช 46 เป็นซอยที่เดินทางได้สะดวก สามารถเชื่อมต่อ ไปยังซอยสุขุมวิท 101/1 หรือ สุขุมวิท 103 ช่วยเลี่ยงเส้นทางในช่วงการจราจรหนาแน่นได้ และยังสามารถไป ยังถนนศรีนครินทร์ ที่ เชื่อม ไปยังโซน ลาดพร้าว บางกะปิ ได้เช่นกัน มีรถไฟฟ้า 2 สายให้สามารถเลือกเดินทางได้ คือรถไฟฟ้าสายสีเขียว (สายหลักเข้าสู่ใจ กลางเมือง) และสายสีเหลือง มี สิ่งอํานวยความสะดวกกระจายตัวอยู่โดยรอบในพื้นที่ใกล้เคียง ตั้งแต่ร้านสะดวกซื้อทั้ง โลตัสและบิ๊กซี  รวมไปถึงศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อาทิ พีเพิล พาร์ค อ่อนนุช, ซีคอนสแควร์ ศรีนครินทร์, พาราไดซ์ ปาร์ค, ทรู ดิจิทัล พาร์ค

รวมทั้งมี โรงพยาบาลทั้งรูปแบบรัฐบาลและเอกชน 6 แห่งในระยะ 5 กิโลเมตร ได้แก่ โรงพยาบาล รวมใจรักษ์ สุขุมวิท 62 โรงพยาบาลบางนา กรุงเทพมหานคร, โรงพยาบาลสินแพทย์ ศรีนครินทร์, โรงพยาบาลไทยนครินทร์, โรงพยาบาลบางนา 1 เป็นต้น รวมถึงมีสถานศึกษาจํานวนมากในพื้นที่ในระยะ 5 กม. โดยส่วนใหญ่เป็นโรงเรียน นานาชาติมากถึง 10 แห่ง เช่น Wells International School, Centurion International School, โรงเรียนนานาชาตเบิร์คลีย์, โรงเรียนนานาชาติกลอรี่ สิงคโปร์ วชิรธรรมสาธิต 30 เป็นต้น

ในขณะที่ทำเล บางนา-ตราด กม. 10-30 มีโครงการบ้านพักอาศัย ระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท  มีโครงการที่เปิดตัวใหม่เฉพาะในไตรมาสแรก ปี 2567 จำนวน 3 โครงการ จำนวน 275 หน่วย ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 20-50 ล้านบาทต่อหน่วย มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 12% ทำเลนี้เป็นทำเลที่เหมาะสำหรับการอยู่อาศัย เดินทางสะดวกบนถนน บางนา-ตราด สามารถเชื่อมต่อ กับ ถนนสุขุมวิท ถนนศรีนครินทร์ ถนน กาญจนาภิเษก และ ถนนกิ่งแก้ว ซึ่งเป็นเส้นทางสำคัญของกรุงเทพฯ โซนตะวันออก นอกจากนี้ยังเชื่อมต่อกับ ทางพิเศษเฉลิมมหานคร เพื่อมุ่งสู่ใจกลางเมือง ย่านธุรกิจที่สำคัญ (Central Business District : CBD) ที่สำคัญได้ สำหรับคนที่ใช้รถยนต์  และ สำหรับผู้ใช้รถสาธารณะ สามารถที่จะเดินทางด้วย รถไฟฟ้าบีทีเอส สายสีเขียว ที่เชื่อมต่อ เข้าสู่ย่านธุรกิจใจกลางเมือง ได้ สะดวก  และในขณะเดียวกัน ในทำเลนี้ยังมีแหล่งงาน ทั้งสำนักงาน และ นิคมอุตสาหกรรม ถือเป็นทำเล ที่เหมาะสำหรับการอยู่อาศัย และ การทำงาน ถือเป็นย่านธุรกิจใหม่ ฝั่งตะวันออก

ในขณะเดียกันยังมี สิ่งอำนวยความสะดวกในทำเลมีทั้ง  ห้างสรรพสินค้า อิเกีย เซ็นทรัลฯ รวมทั้งโรงพยาบาล โรงเรียน และ มหาวิทยาลัย ที่ตอบโจทย์กับทุกรูปแบบการใช้ชีวิตของคนทุกเจนเนเรชั่น

ส่วนทำเล สุขาภิบาล 5 ปัจจุบันมีจำนวนโครงการบ้านพักอาศัย ระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท เปิดตัวใหม่เฉพาะในไตรมาสแรก ของปี 2567 จำนวน 2 โครงการ จำนวน 335 หน่วย ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 10-30 ล้านบาท ต่อหน่วย มีอัตราการขายเฉลี่ย ณ วันเปิดตัวที่ 7% เป็นอีกหนึ่งทำเลที่เหมาะกับการพัฒนาบ้านพักอาศัย ระดับราคาสูง เส้นทางคมนาคมในทำเลสะดวกเชื่อมต่อ ถนนได้หลายเส้นทาง ได้แก่ ถนนสุขาภิบาล 5 ถนนพหลโยธิน ถนนวัชรพล ทางด่วน รามอินทรา-อาจณรงค์ และสามารถเชื่อมต่อกับ รถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยาย สถานีสายหยุด หรือ รถไฟฟ้าสายสีชมพู สถานีวัชรพล เป็นต้น

นอกจากนี้ในทำเลยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่สำคัญครบครันทั้ง ห้างสรรพสินค้า บิ๊กซี เซ็นทรัลเฟสติวัล อีสต์วิลล์ เดอะคริสตัล แฟชั่น ไอส์แลนด์ และสถานศึกษาชั้นนำ อย่าง โรงเรียนสารสาสน์วิเทศ สายไหม โรงเรียน นานาชาติกีรพัฒน์ และมีโรงพยาบาล ทั้งโรงพยาบาลสายไหม และ โรงพยาบาล เซ็นทรัล เยนเนอรัล ที่ตอบโจทย์กับความต้องการของผู้อยู่อาศัยในทุกรูปแบบการใช้ชีวิต

“ในขณะที่ ตลาดอสังหาฯ เผชิญกับแรงกดดันจาก อัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง สถาบันการเงินเข้มงวดในการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เพราะกังวลกับภาระหนี้ครัวเรือนที่สูง และ อัตราหนี้เสียที่เพิ่มขึ้น การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาสูง เพื่อตอบโจทย์กับกำลังซื้อที่ยังมีอยู่ จึงเป็นทางเลือกของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่เข้ามาพัฒนาโครงการในระดับราคานี้ และ เป็นโอกาสของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพสูง ในทำเลศักยภาพ ซึ่งทั้งสามทำเล เป็นทำเลที่เหมาะสม ที่ตอบโจทย์ให้กับ ทั้งผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ และ ผู้ซื้อ โดยเฉพาะทำเล อ่อนนุช ซึ่งเป็นทำเลที่ปัจจุบัน มีพื้นที่จำกัดในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัย ด้วยระดับราคาที่ดินที่ปรับตัวขึ้นมาสูง ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันไปพัฒนาอาคารชุด แทนการพัฒนาบ้านพักอาศัย จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านพักอาศัย ในทำเลนี้” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว