“แอล ดับเบิลยู เอส” ระบุ นวัตกรรม “AI” กำลังเข้ามาพลิกโฉมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่การจัดหาที่ดิน วิเคราะห์การตลาด ไปจนถึงการออกแบบ เป็นส่วนหนึ่งของการเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และระยะเวลาในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวถึงนวัตกรรม AI กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันและอนาคตว่า หลังจาก ChatGPT ได้กลายเป็นตัวจุดชนวนกระแส AI ไปทั่วทุกอุตสาหกรรมตั้งแต่ปลายปี 2565 ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เอง ก็มีการนำ AI เข้ามาใช้ในกระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทุกกระบวนการ โดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ได้มีการนำ ChatGPT เพื่อช่วยทำงานด้านส่งเสริมการขายและการตลาด ช่วยในการโฆษณาและทำให้ปิดการขายได้เร็วยิ่งขึ้น

นอกจากนี้ยังมีการนำ AI มาช่วยปฎิวัติวิธีคิดของผู้พัฒนาอสังหาฯ เปลี่ยนกระบวนการวางแผน และ สร้างสรรค์โครงการใหม่ ๆ ขึ้นมา โดยไม่จำกัดเพียงแค่ในสเกลของพัฒนาโครงการใดโครงการหนึ่ง แต่ AI ยังมีศักยภาพไปถึงขั้นพัฒนาในสเกลเมืองทั้งเมืองได้ แค่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีสถาปนิกหลายคน, บริษัทพัฒนาอสังหาฯหลายแห่ง และ ผู้เชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยีอีกหลายท่าน ได้ผนึกกำลังกัน สร้างเครื่องมือซอฟต์แวร์ที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ, ลดการใช้ทรัพยากร และ เปิดมุมมองใหม่ ๆ ให้กับผืนที่ดินที่รอการพัฒนาอย่างมากมาย เช่น

ROI : Return on [A]Investment

Jay Shah สถาปนิกอินเดียจากบริษัท Access Architect ผันตัวมาสร้างโปรแกรม KAIZENai โปรแกรมที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพให้กับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โปรแกรมของเขาช่วยเผยมุมมองการออกแบบโครงการที่หลากหลายให้ผู้พัฒนาอสังหาฯได้เห็น ก่อนจะนำไปสู่การตัดสินใจปรับแบบโดยผู้เชี่ยวชาญอีกที เพื่อให้อาคารที่ออกแบบมาสมบูรณ์ 100% อีกที

กระบวนการปรับแบบเพิ่มประสิทธิภาพอาคารนี้ ได้ AI เข้ามาช่วย ทำให้สามารถสำเร็จได้ภายในระยะเวลาไม่ถึง 28 วัน ช่วยลดกระบวนการทำงานแบบเดิมที่ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2-3 เดือน

 Ajmera Realty โครงการอาคารสูงแห่งหนึ่งในเมืองมุมไบคือตัวอย่างผลงานของ KAIZENai ที่แรกเริ่มโครงการได้ออกแบบวางผังไปแล้วส่วนหนึ่ง ก่อนจะให้ KAIZENai เข้ามาช่วยปรับปรุง AI ตัวนี้รับทราบถึงข้อจำกัดของโครงการที่ออกแบบไปแล้ว มันมีหน้าที่เข้ามาช่วยปรับปรุงผังอาคารให้ดีขึ้น โดยการเปลี่ยนตำแหน่งเสา, Core อาคาร, Shaft รวมไปถึงลดขนาดช่องลิฟต์ให้เล็กลง ซึ่งส่งผลให้สามารถลดพื้นที่ส่วนกลางที่เสียเปล่า (Waste Space) ไปได้กว่า 27% ลดการใช้วัสดุที่ไม่จำเป็นลงไปมากกว่า 35% ยิ่งไปกว่านั้น ในมุมมองของผู้บริหารอาคาร พื้นที่ส่วนกลางที่น้อยลงนั้นหมายถึงค่าไฟที่ และ การผลิต Carbon Footprint ที่น้อยลงเช่นกัน

นอกจากนี้ KAIZENai ยังช่วยออกแบบลดพื้นที่ชั้นจอดรถให้น้อยลงได้ แต่กลับได้พื้นที่จอดรถเพิ่มขึ้นถึง 62 คัน ทำให้ได้ผลลัพธ์เป็นพื้นที่ขาย ที่กลับมากว่า 15% และอัตราที่จอดรถต่อพื้นที่ขายของโครงการเพิ่มขึ้นถึง 13%

Jay Shah ผู้บริหารของ KAIZENai ได้ให้ความเห็นว่า นี่เป็นเพียงก้าวแรก ๆ ของการใช้งาน AI ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ยังมีความเป็นไปได้ให้เราค้นหาและเพิ่มมูลค่าได้อีกมหาศาล

Feas[A]ibility

กระบวนการจัดหาที่ดินเป็นอีกกระบวนการหนึ่งที่ใช้ระยะเวลาในการทำงานที่ยาวนาน เริ่มตั้งแต่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องพิจารณาที่ดินแต่ละแปลงว่า สามารถนำมาพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง เหมาะสมกับการพัฒนาหรือไม่ กระบวนการนี้อาจกินเวลากว่า 2 สัปดาห์ และเมื่อตัดสินใจซื้อที่ดินแล้ว ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องมีกระบวนการวิเคราะห์ทำเล ความเป็นไปได้ในเรื่องการลงทุน การออกแบบ รวมระยะเวลาไม่น้อยกว่า 8 เดือน

ปัจจุบันได้มีการพัฒนา  AI ที่เข้ามาปฏิวัติวิธีการคำนวณความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ หรือ Feasibility Study แล้ว โดย Deepblock เป็นแพลตฟอร์มที่พัฒนาขึ้นมาเพื่อวิเคราะห์ที่ดินด้วย AI สามารถช่วยลดระยะเวลาการทำงาน ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ สามารถเห็นได้ทันทีว่าที่ดินแต่ละทำเลในเมืองเหมาะสำหรับการใช้งานประเภทใด เชิงพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัย ให้เป็นไปตามที่กฏหมายกำหนด สภาพแวดล้อมโดยรอบของโครงการเป็นอย่างไร จำนวนประชากร กำลังซื้อภายในทำเล ซึ่งเป็นข้อมูลที่นำไปสู่การตัดสินใจและความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ช่วยลดระยะเวลาในการทำงานของผู้ประกอบการอสังหาให้เหลือเพียงไม่ถึงสัปดาห์

Ramos ผู้บริหารของ Deepblock ได้ให้ความเห็นไว้ว่าแพลตฟอร์มของเขาเป็นแพลตฟอร์มเดียวที่สามารถสแกนเมืองทั้งเมือง แล้วทำให้เห็นว่าจากที่ดิน 10,000 แห่งในเมืองนั้น มี 5 แห่งที่เหมาะสมตรงตามความต้องการของผู้พัฒนาอสังหาฯ  แสดงให้เห็นว่าเทคโนโลยีนี้สามารถลดทั้งระยะเวลาในการทำงานและลดต้นทุนในการพัฒนาโครงการ อาทิ ลดค่าใช้จ่ายในการจ้างที่ปรึกษาโครงการที่ให้คำปรึกษาเกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่ 5,000 - 20,000 USD แต่ Deepblock ช่วยให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ สามารถประเมินที่ดินได้หลายพันที่ดิน ด้วยค่าใช้จ่ายเพียงไม่ถึง 20% ของค่าใช้จ่ายในการจ้างที่ปรึกษาในการพัฒนาโครงการ

ปัจจุบัน Deepblock ได้รับความไว้วางใจจากหลายบริษัทพัฒนาอสังหาฯชั้นนำ เช่น Greystar ผู้พัฒนาโครงการ Rockefeller’s Residential โดย Greystar กล่าวว่า การใช้ AI ช่วยทำให้บริษัทสามารถหาที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาได้กว่า 20 แห่ง ภายในระยะเวลาเพียง 1 วัน

นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า KAIZENai และ Deepblock เป็นหนึ่งในบริษัทจำนวนมากที่ดึงดูดให้ผู้พัฒนาอสังหาฯหันมาสนใจเทคโนโลยีช่วยในการทำงานมากขึ้น นอกจาก 2 แพลตฟอร์มดังกล่าวนั้น ยังมีอีกหลากหลายบริษัทที่พัฒนา AI Solution มาเป็นทางเลือกให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯ เช่น Archistar แพลตฟอร์มที่ให้ผู้ใช้สามารถประเมินที่ดินและทราบ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Return on Investment: ROI) ของโครงการได้โดยแพลตฟอร์มเดียว, Giraffe เป็นแพลตฟอร์มที่สามารถจำลองเมืองทั้งเมืองมาให้วิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการ, Hypar เป็นแพลตฟอร์มที่นำมาช่วยให้กระบวนการสร้างแบบจำลองอาคาร (BIM) เป็นไปได้อย่างรวดเร็ว

“AI เป็นเครื่องมือที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการทำให้ให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ถึงแม้ปัจจุบันจะยังเป็นช่วงเริ่มต้นของการพัฒนาอาจจะมีข้อบกพร่องอยู่บ้าง แต่การพัฒนาอย่างต่อเนื่องจะทำให้ AI เป็นเครื่องมือที่ช่วยลดต้นทุนทั้งเวลา และการเงินให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และต้นทุนที่ลดลงจะส่งต่อไปสู่การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพในระดับราคาที่จับต้องได้เพื่อส่งต่อไปยังผู้บริโภค จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยที่จะเริ่มศึกษาและนำเครื่องมือเหล่านี้มาใช้เพื่อที่จะช่วยในการลดต้นทุนในการพัฒนาโครงการ ท่ามกลางสถานการณ์ที่ต้นทุนในการพัฒนาโครงการในปัจจุบันที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งจากระดับราคาที่ดินและราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

“แอล ดับเบิลยู เอส” ปรับลดการคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพ-ปริมณฑล ปี 2566

“แอล ดับเบิลยู เอส” ระบุคอนโดฯ เกือบ 200 แห่งในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ต้องออกแบบตามเกณฑ์อาคารประหยัดพลังงานที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 13 มีนาคม 2566 ส่งผลต้นทุนก่อสร้างเพิ่ม 5% แต่สามารถประหยัดค่าพลังงานได้ไม่น้อยกว่า 10% ต่อปี ระยะเวลาคืนทุน 3.5 ปี

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด(LWS) บริษัทวิจัยพัฒนาและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า จากสถานการณ์ปัจจุบันที่ประเทศไทยมีการใช้พลังงานไฟฟ้าที่เพิ่มขึ้นของทั้งภาครัฐ ภาคธุรกิจ อุตสาหกรรม และที่อยู่อาศัย ซึ่งส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมจากกระบวนการผลิตพลังงานไฟฟ้า ทำให้กระทรวงพลังงานโดยกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน (พพ.) และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้มีการออกกฎกระทรวงกำหนดประเภท ขนาดของอาคาร และกำหนดวิธีในการออกแบบอาคารเพื่อการอนุรักษ์พลังงาน พ.ศ. 2563 โดยกฏกระทรวงดังกล่าวได้มีการประกาศลงในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2563 รวมทั้งออกประกาศกระทรวงฯ และประกาศกรมฯ ในปี พ.ศ. 2564 มีผลบังคับใช้กับอาคารที่จะสร้างใหม่ หรือดัดแปลงอาคาร ให้มีการออกแบบเป็นไปตามข้อกำหนดกฎหมายโดยเริ่มนำร่องใช้กับอาคารภาครัฐมาตั้งแต่ ปี 2554 และเริ่มมีผลบังคับใช้กับการก่อสร้างอาคารสำหรับภาคเอกชนในวันที่ 13 มีนาคม 2566

โดยกฎกระทรวงดังกล่าว นายประพันธ์ศักดิ์ อธิบายว่า เป็นเกณฑ์ที่เรียกว่า “เกณฑ์มาตรฐานอาคาร ด้านพลังงาน (Building Energy Code หรือ BEC)” ที่มีผลบังคับใช้กับอาคาร 9 ประเภท ที่มีขนาดพื้นที่รวมกันทุกชั้นในอาคารหลังเดียว ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป โดยสาระสำคัญของการกำหนดค่ามาตรฐานการออกแบบอาคารเพื่อการอนุรักษ์พลังงาน มีการกำหนดมาตรฐานขั้นต่ำในการออกแบบอาคารเพื่อการอนุรักษ์พลังงาน ด้วยกันทั้งสิ้น 6 ระบบ ได้แก่  ระบบเปลือกอาคาร (OTTV, RTTV), ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง (LPD), ระบบปรับอากาศ, อุปกรณ์ผลิตน้ำร้อน, การใช้พลังงานโดยรวมของอาคาร และ การใช้พลังงานหมุนเวียนพร้อมกับแบ่งกลุ่มของอาคารเป็น 3 กลุ่มตามระยะเวลาการใช้งานของอาคารในแต่ละวัน ซึ่งใน 3 กลุ่มมีประเภทอาคารรวมทั้งหมด 9 ประเภท กล่าวคือ

กลุ่มที่ 1 ใช้งานวันละไม่เกิน 8 ชั่วโมงต่อวัน ได้แก่ สถานศึกษา, สำนักงานหรือที่ทำการ

กลุ่มที่ 2 ใช้งานวันละไม่เกิน 12 ชั่วโมงต่อวัน ได้แก่ ห้างสรรพสินค้า หรือศูนย์การค้า, สถานบริการ, โรงมหรสพ, อาคารชุมนุมคน

กลุ่มที่ 3 ใช้งานวันละไม่เกิน 24 ชั่วโมงต่อวัน ได้แก่ สถานพยาบาล อาคารชุด โรงแรม

เกณฑ์ในการพิจารณาจะใช้โปรแกรม Building Energy Code (BEC) ซึ่งเป็นโปรแกรมที่จัดทำขึ้นเพื่อเป็นเครื่องมือในการคำนวณค่าการอนุรักษ์พลังงาน ที่ต้องผ่านเกณฑ์ตามมาตรฐานออกเป็น 2 ลักษณะคือ การประเมินผ่านทุกรายระบบทั้ง 6 ระบบ หรือ การประเมินการใช้พลังงานโดยรวมของอาคาร ซึ่งสามารถดาวน์โหลดเพื่อดูหลักเกณฑ์การประเมินค่าอนุรักษ์พลังงาน เอกสารรายละเอียดเพิ่มเติม และข่าวสารสำคัญได้ทาง https://2e-building.dede.go.th/

หลังจากที่เกณฑ์มาตรฐานอาคารด้านพลังงาน(BEC) มีผลบังคับใช้กับภาคเอกชนในวันที่ 13 มีนาคม 2566 “LWS” ได้สำรวจข้อมูลคอนโดมิเนียมที่เข้าเกณฑ์ต้องขออนุญาติในการก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารตามเกณฑ์ BEC ในปี 2566 ทั้งสิ้น 168 อาคาร เป็นคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและคาดว่าจะสร้างเสร็จ ในปี 2566 ทั้งสิ้น 76 โครงการ มูลค่ารวม 94,224  ล้านบาท  และเป็นโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2565 และจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างในปี 2566 จำนวน 92 โครงการ มูลค่า 135,297 ล้านบาท

ในขณะที่กรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน รายงานว่าปัจจุบันมีอาคารที่ผ่านเกณฑ์ของ BEC แล้วทั้งสิ้น 4,782 อาคาร  แบ่งเป็นอาคารที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยน้อยกว่า 2,000 ตารางเมตร จำนวน 1,780 อาคาร อาคารที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอย 2,001-5,000 ตารางเมตร 1,360 อาคาร อาคารขนาดพื้นที่ 5,001-10,000 ตารางเมตร 785 อาคาร อาคารขนาด 10,001-20,000 ตารางเมตร 190 อาคาร และโครงการขนาดมากกว่า 20,001 ตารางเมตร 667 อาคาร  โดยเป็นอาคารชุดพักอาศัยคิดเป็นสัดส่วน 53% ของอาคารทั้งหมด ตามมาด้วยอาคารสำนักงาน 13% และ อาคารประเภทที่ใช้งานหลากหลายประเภทหรือ Mixed Use 8%

จากรายงานของกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงานระบุว่า อาคารที่ก่อสร้างภายใต้มาตรฐานของ BEC จะมีต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับอาคารทั่วไป(Typical Building) ในขณะเดียวกันอาคารที่ก่อสร้างตามมาตรฐานของ BEC จะสามารถประหยัดพลังงานได้มากกว่าอาคารทั่วไปไม่น้อยกว่า 10% จากผลการศึกษาพบว่าอาคารที่ก่อสร้างใหม่ (New Building) จำนวน 3,300 อาคารต่อปี เป็นส่วนของอาคารของภาคเอกชน 3,000 อาคารต่อปี และของภาครัฐ 300 อาคารต่อปี ภายใต้มาตรฐานของ BEC จะสามารถลดการใช้ไฟฟ้าได้ 1,400 ล้านหน่วยต่อปี คิดเป็นมูลค่าเม็ดเงินที่ประหยัดได้ประมาณ 5,000 ล้านบาทต่อปี เมื่อคำนวณกับต้นทุนค่าก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้นจากการก่อสร้างภายใต้มาตรฐาน BEC จะใช้ระยะเวลาในการคืนทุนในส่วนของต้นทุนที่ปรับสูงขึ้นได้ภายในระยะเวลา 42 เดือนหรือ 3 ปี 6 เดือน

“จากผลการศึกษาดังกล่าวจะเห็นได้ว่า อาคารที่ถูกออกแบบและก่อสร้างตามเกณฑ์ BEC ถึงแม้จะมีต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น แต่ระยะเวลาคืนทุนเร็ว และสามารถประหยัดค่าพลังงานได้ในระยะยาว ในภาวะที่ราคาพลังงานในปัจจุบันมีความผันผวนและมีแนวโน้มที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง”นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

มาตรฐานของ BEC นอกจากจะมีผลบังคับใช้กับอาคารใหม่ที่ขออนุญาติหลังวันที่ 13 มีนาคม 2566 แล้ว ยังมีผลกับอาคารที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่จะสร้างเสร็จหลังวันที่ 13 มีนาคม 2566 เนื่องจากตามเกณฑ์ดังกล่าว ในการเข้าตรวจสอบอาคารเพื่อเปิดใช้อาคารจำเป็นที่จะต้องได้รับการตรวจสอบว่าผ่านเกณฑ์ของ BEC หรือไม่ ภายใน 15 วันทำการ หากอาคารและระบบอุปกรณ์ต่าง ๆ ภายในอาคารไม่ผ่านการตรวจสอบจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจในการสั่งให้แก้ไขอาคารให้ถูกต้องตามมาตรฐานที่กำหนดจึงจะสามารถเปิดใช้อาคารได้

“จากมาตรฐานและเกณฑ์ BEC ดังกล่าว ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งอาคารเพื่อการพาณิชย์ อาคารสำนักงาน อาคารชุด จำเป็นต้องให้ความสำคัญและได้รับคำแนะนำจากที่ปรึกษาด้านอาคารอนุรักษ์พลังงานและสิ่งแวดล้อมที่มีใบอนุญาตจากกระทรวงพลังงาน เพื่อให้การออกแบบและปรับปรุงอาคารเป็นไปตามมาตรฐานที่กำหนด ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของงานที่ LWS มีความเชี่ยวชาญ โดยเรามีทีมงานที่ได้รับใบอนุญาติในการให้คำแนะนำ การเตรียมความพร้อมรับมือการเปลี่ยนแปลงวิธีการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง และดัดแปลงอาคารด้านพลังงานด้วยโปรแกรมการประเมิน BEC เพื่อที่จะสามารถให้บริการและข้อมูลที่เป็นประโยชน์สูงสุดแก่เจ้าของโครงการ ผู้ประกอบกิจการด้านการก่อสร้าง และผู้ประกอบกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว