“แอล ดับเบิลยู เอส” คาดผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เร่งเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในไตรมาสสี่ ปี 2566 โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่มูลค่าประมาณ 140,000-150,000 ล้านบาท เป็นผลมาจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชะลอแผนการเปิดตัวโครงการในช่วงไตรมาสสาม เนื่องจากสถานการณ์ทางการเมืองที่ยังไม่มีความชัดเจน

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือบริษัท แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวถึงแนวโน้มการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสสี่ปี 2566 ว่า เนื่องจากสถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมืองหลังการเลือกตั้งทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชะลอแผนการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยในไตรมาสสามของปี 2566 ทำให้จำนวนโครงการและจำนวนหน่วยเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565

โดยในเดือน มกราคม-กันยายน 2566 มีจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ทั้งสิ้น 304 โครงการ จำนวน 67,772 หน่วย ลดลง 11% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัว 76,346 หน่วย ในระยะเดียวกันของปี 2565  คิดเป็นมูลค่าเปิดตัวโครงการใหม่อยู่ที่ 338,655 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4% จากมูลค่าเปิดตัวโครงการ 326,570 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2565 จำนวนหน่วยเปิดตัวลดลงในขณะที่มูลค่าการเปิดตัวสูงขึ้นเนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ให้ความสำคัญกับการเปิดตัวที่อยู่อาศัยในระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทต่อหน่วยเพิ่มขึ้นส่งผลให้มูลค่าการเปิดตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ที่ลดลง

การเปิดตัวโครงการใหม่ใน 9 เดือนแรกของปี 2566 จำนวน 304 โครงการ 67,772 หน่วย มูลค่า 338,655 ล้านบาท แบ่งเป็นส่วนของโครงการอาคารชุดพักอาศัย 61 โครงการ คิดเป็นจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ 31,325 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 85,782 ล้านบาท ลดลง 21% และ 11% ตามลำดับเมื่อเทียบกับ จากจำนวนหน่วยเปิดตัว 39,421 หน่วย และมูลค่าเปิดตัว 96,836 ล้านบาท ในระยะเดียวกันของปี 2565 โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวที่ 27% ลดลงจากอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวในระยะเดียวกันของปี 2565 ที่  31% โดยที่ราคาขายเฉลี่ยของอาคารชุดพักอาศัย ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 อยู่ที่ 2.73 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจากราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 2.45 ล้านบาท ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565

ในขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ส่วนที่เหลือเป็นส่วนของการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทจำนวน 164 โครงการ  จำนวน 31,345 หน่วย ลดลง 0.23% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 คิดเป็นมูลค่า 130,847 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.18% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2565 ที่มีจำนวนหน่วยเปิดตัว 31,418 หน่วย และมูลค่าเปิดตัว 128,047  ล้านบาท โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวโครงการที่ 8% ลดลงจากอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวที่ 13% ของระยะเดียวกันของปี 2565 โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 4.17 ล้านบาทต่อหน่วยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 เพิ่มขึ้นจากราคาขายเฉลี่ยที่ 4.07 บาทต่อหน่วย ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565  และเป็นการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท จำนวน  79 โครงการ จำนวน 5,102 หน่วย ลดลง 7.18% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเปิดตัว 5,497 หน่วยในระยะเดียวกันของปี 2565 โดยมีมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 ของบ้านพักอาศัยระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทที่ 122,025 ล้านบาท หรือ เพิ่มขึ้น 20% จากมูลค่าการเปิดตัวโครงการที่ 101,687 ล้านบาท โดยมีอัตราการขาย ณ วันเปิดตัวเฉลี่ยที่ 12% ลดลงจากอัตราการขายเฉลี่ยที่ 19% ในระยะเดียวกันของปี 2565 โดยที่ระดับราคาขายเฉลี่ยของบ้านระดับราคาเกิน 10 ล้านบาทอยู่ที่ 24.1 ล้านบาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจากราคาเฉลี่ยที่ 19.2 ล้านบาทต่อหน่วย ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2565

“จากการที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาสสามของปี 2566 ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะเร่งเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2566 โดยคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ จำนวนประมาณ 40,000-41,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 140,000-150,000 ล้านบาท เพื่อกระตุ้นยอดขายและรับรู้รายได้ในช่วงโค้งสุดท้ายของปี โดยคาดว่าจะเป็นการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยในสัดส่วนไม่น้อยกว่า 70% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ทั้งหมดในช่วงไตรมาสสี่ของปี 2566 โดยเฉพาะบ้านพักอาศัยที่ระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ในส่วนของอาคารชุดพักอาศัยคาดว่าจะเปิดตัวประมาณ 30% ของจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ทั้งหมดที่ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

จากแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 นายประพันธ์ศักดิ์ คาดว่าจะทำให้ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ของที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2566 จะใกล้เคียงกับปี 2565 หรือเติบโตไม่เกิน 5% โดยคาดว่าจะมีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ 105,000-108,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 474,000-488,000 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีจำนวนการเปิดตัว 103,000 หน่วยคิดเป็นมูลค่า 457,000 ล้านบาท

“แอล ดับเบิลยู เอส” ระบุ นวัตกรรม “AI” กำลังเข้ามาพลิกโฉมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่การจัดหาที่ดิน วิเคราะห์การตลาด ไปจนถึงการออกแบบ เป็นส่วนหนึ่งของการเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และระยะเวลาในการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล ดับเบิลยู เอส วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด บริษัทวิจัยและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) กล่าวถึงนวัตกรรม AI กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันและอนาคตว่า หลังจาก ChatGPT ได้กลายเป็นตัวจุดชนวนกระแส AI ไปทั่วทุกอุตสาหกรรมตั้งแต่ปลายปี 2565 ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เอง ก็มีการนำ AI เข้ามาใช้ในกระบวนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทุกกระบวนการ โดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ได้มีการนำ ChatGPT เพื่อช่วยทำงานด้านส่งเสริมการขายและการตลาด ช่วยในการโฆษณาและทำให้ปิดการขายได้เร็วยิ่งขึ้น

นอกจากนี้ยังมีการนำ AI มาช่วยปฎิวัติวิธีคิดของผู้พัฒนาอสังหาฯ เปลี่ยนกระบวนการวางแผน และ สร้างสรรค์โครงการใหม่ ๆ ขึ้นมา โดยไม่จำกัดเพียงแค่ในสเกลของพัฒนาโครงการใดโครงการหนึ่ง แต่ AI ยังมีศักยภาพไปถึงขั้นพัฒนาในสเกลเมืองทั้งเมืองได้ แค่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา มีสถาปนิกหลายคน, บริษัทพัฒนาอสังหาฯหลายแห่ง และ ผู้เชี่ยวชาญด้านเทคโนโลยีอีกหลายท่าน ได้ผนึกกำลังกัน สร้างเครื่องมือซอฟต์แวร์ที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ, ลดการใช้ทรัพยากร และ เปิดมุมมองใหม่ ๆ ให้กับผืนที่ดินที่รอการพัฒนาอย่างมากมาย เช่น

ROI : Return on [A]Investment

Jay Shah สถาปนิกอินเดียจากบริษัท Access Architect ผันตัวมาสร้างโปรแกรม KAIZENai โปรแกรมที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพให้กับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โปรแกรมของเขาช่วยเผยมุมมองการออกแบบโครงการที่หลากหลายให้ผู้พัฒนาอสังหาฯได้เห็น ก่อนจะนำไปสู่การตัดสินใจปรับแบบโดยผู้เชี่ยวชาญอีกที เพื่อให้อาคารที่ออกแบบมาสมบูรณ์ 100% อีกที

กระบวนการปรับแบบเพิ่มประสิทธิภาพอาคารนี้ ได้ AI เข้ามาช่วย ทำให้สามารถสำเร็จได้ภายในระยะเวลาไม่ถึง 28 วัน ช่วยลดกระบวนการทำงานแบบเดิมที่ต้องใช้เวลาอย่างน้อย 2-3 เดือน

 Ajmera Realty โครงการอาคารสูงแห่งหนึ่งในเมืองมุมไบคือตัวอย่างผลงานของ KAIZENai ที่แรกเริ่มโครงการได้ออกแบบวางผังไปแล้วส่วนหนึ่ง ก่อนจะให้ KAIZENai เข้ามาช่วยปรับปรุง AI ตัวนี้รับทราบถึงข้อจำกัดของโครงการที่ออกแบบไปแล้ว มันมีหน้าที่เข้ามาช่วยปรับปรุงผังอาคารให้ดีขึ้น โดยการเปลี่ยนตำแหน่งเสา, Core อาคาร, Shaft รวมไปถึงลดขนาดช่องลิฟต์ให้เล็กลง ซึ่งส่งผลให้สามารถลดพื้นที่ส่วนกลางที่เสียเปล่า (Waste Space) ไปได้กว่า 27% ลดการใช้วัสดุที่ไม่จำเป็นลงไปมากกว่า 35% ยิ่งไปกว่านั้น ในมุมมองของผู้บริหารอาคาร พื้นที่ส่วนกลางที่น้อยลงนั้นหมายถึงค่าไฟที่ และ การผลิต Carbon Footprint ที่น้อยลงเช่นกัน

นอกจากนี้ KAIZENai ยังช่วยออกแบบลดพื้นที่ชั้นจอดรถให้น้อยลงได้ แต่กลับได้พื้นที่จอดรถเพิ่มขึ้นถึง 62 คัน ทำให้ได้ผลลัพธ์เป็นพื้นที่ขาย ที่กลับมากว่า 15% และอัตราที่จอดรถต่อพื้นที่ขายของโครงการเพิ่มขึ้นถึง 13%

Jay Shah ผู้บริหารของ KAIZENai ได้ให้ความเห็นว่า นี่เป็นเพียงก้าวแรก ๆ ของการใช้งาน AI ในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ยังมีความเป็นไปได้ให้เราค้นหาและเพิ่มมูลค่าได้อีกมหาศาล

Feas[A]ibility

กระบวนการจัดหาที่ดินเป็นอีกกระบวนการหนึ่งที่ใช้ระยะเวลาในการทำงานที่ยาวนาน เริ่มตั้งแต่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องพิจารณาที่ดินแต่ละแปลงว่า สามารถนำมาพัฒนาเป็นอะไรได้บ้าง เหมาะสมกับการพัฒนาหรือไม่ กระบวนการนี้อาจกินเวลากว่า 2 สัปดาห์ และเมื่อตัดสินใจซื้อที่ดินแล้ว ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องมีกระบวนการวิเคราะห์ทำเล ความเป็นไปได้ในเรื่องการลงทุน การออกแบบ รวมระยะเวลาไม่น้อยกว่า 8 เดือน

ปัจจุบันได้มีการพัฒนา  AI ที่เข้ามาปฏิวัติวิธีการคำนวณความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ หรือ Feasibility Study แล้ว โดย Deepblock เป็นแพลตฟอร์มที่พัฒนาขึ้นมาเพื่อวิเคราะห์ที่ดินด้วย AI สามารถช่วยลดระยะเวลาการทำงาน ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ สามารถเห็นได้ทันทีว่าที่ดินแต่ละทำเลในเมืองเหมาะสำหรับการใช้งานประเภทใด เชิงพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัย ให้เป็นไปตามที่กฏหมายกำหนด สภาพแวดล้อมโดยรอบของโครงการเป็นอย่างไร จำนวนประชากร กำลังซื้อภายในทำเล ซึ่งเป็นข้อมูลที่นำไปสู่การตัดสินใจและความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ช่วยลดระยะเวลาในการทำงานของผู้ประกอบการอสังหาให้เหลือเพียงไม่ถึงสัปดาห์

Ramos ผู้บริหารของ Deepblock ได้ให้ความเห็นไว้ว่าแพลตฟอร์มของเขาเป็นแพลตฟอร์มเดียวที่สามารถสแกนเมืองทั้งเมือง แล้วทำให้เห็นว่าจากที่ดิน 10,000 แห่งในเมืองนั้น มี 5 แห่งที่เหมาะสมตรงตามความต้องการของผู้พัฒนาอสังหาฯ  แสดงให้เห็นว่าเทคโนโลยีนี้สามารถลดทั้งระยะเวลาในการทำงานและลดต้นทุนในการพัฒนาโครงการ อาทิ ลดค่าใช้จ่ายในการจ้างที่ปรึกษาโครงการที่ให้คำปรึกษาเกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ ซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายตั้งแต่ 5,000 - 20,000 USD แต่ Deepblock ช่วยให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ สามารถประเมินที่ดินได้หลายพันที่ดิน ด้วยค่าใช้จ่ายเพียงไม่ถึง 20% ของค่าใช้จ่ายในการจ้างที่ปรึกษาในการพัฒนาโครงการ

ปัจจุบัน Deepblock ได้รับความไว้วางใจจากหลายบริษัทพัฒนาอสังหาฯชั้นนำ เช่น Greystar ผู้พัฒนาโครงการ Rockefeller’s Residential โดย Greystar กล่าวว่า การใช้ AI ช่วยทำให้บริษัทสามารถหาที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาได้กว่า 20 แห่ง ภายในระยะเวลาเพียง 1 วัน

นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า KAIZENai และ Deepblock เป็นหนึ่งในบริษัทจำนวนมากที่ดึงดูดให้ผู้พัฒนาอสังหาฯหันมาสนใจเทคโนโลยีช่วยในการทำงานมากขึ้น นอกจาก 2 แพลตฟอร์มดังกล่าวนั้น ยังมีอีกหลากหลายบริษัทที่พัฒนา AI Solution มาเป็นทางเลือกให้กับผู้ประกอบการอสังหาฯ เช่น Archistar แพลตฟอร์มที่ให้ผู้ใช้สามารถประเมินที่ดินและทราบ อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (Return on Investment: ROI) ของโครงการได้โดยแพลตฟอร์มเดียว, Giraffe เป็นแพลตฟอร์มที่สามารถจำลองเมืองทั้งเมืองมาให้วิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการ, Hypar เป็นแพลตฟอร์มที่นำมาช่วยให้กระบวนการสร้างแบบจำลองอาคาร (BIM) เป็นไปได้อย่างรวดเร็ว

“AI เป็นเครื่องมือที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพในการทำให้ให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ถึงแม้ปัจจุบันจะยังเป็นช่วงเริ่มต้นของการพัฒนาอาจจะมีข้อบกพร่องอยู่บ้าง แต่การพัฒนาอย่างต่อเนื่องจะทำให้ AI เป็นเครื่องมือที่ช่วยลดต้นทุนทั้งเวลา และการเงินให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และต้นทุนที่ลดลงจะส่งต่อไปสู่การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพในระดับราคาที่จับต้องได้เพื่อส่งต่อไปยังผู้บริโภค จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยที่จะเริ่มศึกษาและนำเครื่องมือเหล่านี้มาใช้เพื่อที่จะช่วยในการลดต้นทุนในการพัฒนาโครงการ ท่ามกลางสถานการณ์ที่ต้นทุนในการพัฒนาโครงการในปัจจุบันที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งจากระดับราคาที่ดินและราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

“แอล ดับเบิลยู เอส” ปรับลดการคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพ-ปริมณฑล ปี 2566