SCB EIC ปรับลดคาดการณ์เศรษฐกิจโลกปี 2568 เหลือ 2.2% (เดิม 2.6%) จากกำแพงภาษีสหรัฐฯ และการโต้กลับในปัจจุบันสหรัฐฯ เรียกเก็บภาษีนำเข้าขั้นต่ำ (Universal tariff) 10% กับเกือบทุกประเทศทั่วโลกแล้ว และเก็บภาษีเฉพาะรายสินค้า (Specific tariff) หลายรายการ เช่น ยานยนต์ เหล็ก อะลูมิเนียม รวมถึงเก็บภาษีศุลกากรตอบโต้ (Reciprocal tariff) สินค้าจีนสูงถึง 125% (หากรวม Specific tariff จะเป็น 145%) สหรัฐฯ มีแนวโน้มจะเริ่มเก็บภาษีศุลกากรตอบโต้คู่ค้าราว 60 ประเทศที่เกินดุลกับสหรัฐฯ ในช่วงไตรมาส 3 หลังพ้นช่วงเจรจา 90 วัน โดยเอเชียและอาเซียนเป็นกลุ่มประเทศที่อาจได้รับผลกระทบสูง เนื่องจากเกินดุลการค้ากับสหรัฐฯ สูง

SCB EIC ประเมินภาครัฐทั่วโลกใช้นโยบายการเงินผ่อนคลายมากขึ้นเพื่อพยุงเศรษฐกิจ แต่ความไม่แน่นอนยังสูง โดยมองว่า ธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) จะลดดอกเบี้ยรวม 75 bps (เดิมมอง 50 bps) เพื่อลดความเสี่ยงที่เศรษฐกิจสหรัฐฯ จะเข้าสู่ภาวะถดถอย แม้ความเสี่ยงเงินเฟ้อจะเพิ่มขึ้น ธนาคารกลางยุโรป (ECB) จะเร่งลดดอกเบี้ยรวม 125 bps (เดิมมอง 100 bps) เพื่อสนับสนุนเศรษฐกิจ ขณะที่ความเสี่ยงเงินเฟ้อไม่สูงนัก ธนาคารกลางจีน (PBOC) มีแนวโน้มลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย (7-day reverse repo) รวม 50 bps ในปีนี้ (คงมุมมองเดิม) และอาจคงระดับอัตราดอกเบี้ยนี้ไม่ให้ต่ำกว่า 1% เพื่อรักษาพื้นที่ทางนโยบายสำหรับเหตุการณ์ด้านลบอื่นที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

เศรษฐกิจไทยไตรมาส 1 ยังมีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องจากปีก่อน อาจขยายตัวได้ราว 3% ตามการขยายตัวของการส่งออกสินค้าที่เร่งตัวก่อนการขึ้นภาษี การบริโภคภาคเอกชน และการเร่งเบิกจ่ายงบประมาณของภาครัฐ ขณะที่เหตุแผ่นดินไหวเริ่มส่งผลกระทบต่อภาคการท่องเที่ยวชัดเจนขึ้น สะท้อนจากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติโดยรวมหลังเกิดเหตุการณ์จนถึงช่วงสงกรานต์ที่ปรับลดลงจากปีที่แล้ว อย่างไรก็ดี นักท่องเที่ยวบางกลุ่มยังคงเติบโตดี เช่น อินเดีย และรัสเซีย

เศรษฐกิจไทยครึ่งปีหลังเสี่ยงเผชิญ Technical recession จากผลสงครามการค้ารอบใหม่นี้ และความไม่แน่นอนที่กระทบต่อความเชื่อมั่นของภาคเอกชน SCB EIC ประเมินเศรษฐกิจไทยจะได้รับผลกระทบสูงจากการขึ้นภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ โดยอาจขยายตัวเพียง 1.5% ในปี 2568 (เดิมมอง 2.4%) จากการส่งออกที่จะหดตัวในช่วงครึ่งปีหลัง และการลงทุนภาคเอกชนที่แผนการลงทุนใหม่ ตลอดจนการบริโภคภาคเอกชนอาจชะลอออกไป ตามแนวโน้มสงครามการค้าที่รุนแรงกว่าคาดและความไม่แน่นอนสูงของนโยบายการค้าสหรัฐฯ และภาวะเศรษฐกิจโดยรวม

เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มได้รับผลกระทบสูงจากสงครามการค้า เนื่องจากไทยพึ่งพาตลาดสหรัฐฯ มากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา อีกทั้งยังนำเข้าสินค้าจีนมากขึ้นด้วยหลังจากจีนทยอยลดการพึ่งพาตลาดสหรัฐฯ การประเมินผลกระทบทางตรงผ่านสินค้าส่งออกไทยไปสหรัฐฯ มีแนวโน้มได้รับผลกระทบรุนแรง เนื่องจากไทยพึ่งพาตลาดสหรัฐฯ สูง สินค้าส่งออกสำคัญของไทยไปสหรัฐฯ สัดส่วนกว่า 80% จะโดนเก็บอัตราภาษีตอบโต้สูงกว่าประเทศคู่แข่ง รวมถึงการประเมินผลกระทบทางอ้อมผ่านการชะลอตัวของเศรษฐกิจคู่ค้าหลัก โดยเฉพาะจีนที่โดนกำแพงภาษีจากสหรัฐฯ สูงมากและตอบโต้กลับในลักษณะเดียวกัน SCB EIC ประเมิน หากสหรัฐฯ เก็บภาษีตอบโต้สินค้าไทย 36% ตามที่ประกาศไว้จริง มูลค่าการส่งออกสินค้าไทยไปสหรัฐฯ จะลดลงสะสมราว 8.1 แสนล้านบาท หลังภาษีประกาศใช้นาน 5 ปี อย่างไรก็ดี ต้องติดตามผลการเจรจาของภาครัฐ เพื่อประเมินผลกระทบที่จะเกิดขึ้นจริงอย่างต่อเนื่อง

สงครามการค้ารอบใหม่นี้จะส่งผลต่อภาคธุรกิจไทยเป็นวงกว้าง แต่ธุรกิจที่จะได้รับผลกระทบสูง ส่วนใหญ่ผลิตสินค้าที่พึ่งตลาดสหรัฐฯ สูงและอาจเสียส่วนแบ่งตลาดให้คู่แข่ง หรือเป็นสินค้าขั้นกลางและขั้นปลายที่พึ่งอุปสงค์จีนสูง หรือเป็นสินค้าที่อาจถูกกระทบจาก Global slowdown หรือ China influx เข้าไทยรุนแรงขึ้น เช่น เซมิคอนดักเตอร์ คอมพิวเตอร์ ฮาร์ดดิสก์ไดรฟ์ เครื่องใช้ไฟฟ้า อุปกรณ์สื่อสาร แผ่นวงจรพิมพ์และชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์ นอกจากนี้ SCB EIC ยังประเมินว่าลูกจ้างราว 11% ของลูกจ้างทั้งหมดเข้าข่ายที่อาจได้รับผลกระทบสูงตามมา

SCB EIC มองว่า กนง. จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายอีก 3 ครั้งในปีนี้สู่ระดับ 1.25% ภายในสิ้นปี 2568 เพื่อรองรับเศรษฐกิจไทยที่มีแนวโน้มชะลอลงตามความไม่แน่นอนที่ปรับสูงขึ้นมาก จากนโยบายการค้าสหรัฐฯ ประกอบกับความตึงตัวของภาวะการเงินที่มีอยู่เดิม โดยมีความเป็นไปได้สูงที่ กนง. จะปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลง 0.25% ในการประชุมวันที่ 30 เม.ย. 2568 ทั้งนี้ประเมินว่าระดับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ณ สิ้นปีนี้จะต่ำกว่าช่วงปี 2561–2562 ที่เกิดสงครามการค้า 1.0 ระหว่างสหรัฐฯ และจีน ซึ่งขณะนั้นไทยยังไม่ได้รับผลกระทบโดยตรง เงินบาทกลับมาแข็งค่าเร็วหลัง Trump เลื่อนขึ้น Reciprocal tariffs ในระยะสั้นคาดว่าเงินบาทมีโอกาสกลับมาอ่อนค่าในกรอบ 33.50-34.50 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ เนื่องจากสหรัฐฯ อาจกลับมาขึ้น Reciprocal tariffs บางส่วนได้ และเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มจะเติบโตชะลอลง ในระยะยาวคาดว่าเงินบาทมีแนวโน้มแข็งค่าขึ้นในกรอบ 32.50-33.50 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ ณ สิ้นปี เนื่องจากเงินดอลลาร์สหรัฐมีแนวโน้มอ่อนค่าจากความเชื่อมั่นต่อสินทรัพย์สหรัฐฯ ลดลง ขณะที่สกุลเงินหลักอื่นแข็งค่าขึ้น ประกอบกับราคาทองสูงยังช่วยพยุงเงินบาท ในภาพรวมเมื่อพิจารณาดัชนีค่าเงินบาทเทียบกับคู่ค้าคู่แข่งหลักพบว่ามีแนวโน้มแข็งค่าขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งจะทำให้ความสามารถในการแข่งขันของสินค้าส่งออกไทยถูกกระทบเพิ่มเติมจากประเด็นการขึ้นภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ ได้อีกด้วย

การกลับมารับตำแหน่งสมัยที่ 2 ของประธานาธิบดีทรัมป์ได้เร่งให้ความไม่แน่นอนในโลกสูงขึ้น นโยบายทรัมป์ 2.0 กำลังเข้ามาเปลี่ยนแปลงระเบียบโลกใหม่ โดยเฉพาะด้านการค้า การลงทุน และความสัมพันธ์ระหว่างประเทศ จะมีผลกดดันเศรษฐกิจโลกและกระทบต่อการตัดสินใจดำเนินงานของธุรกิจทั่วโลก มองไปข้างหน้า SCB EIC ประเมินว่า สหรัฐฯ จะดำเนินนโยบายลักษณะคาดการณ์ยาก พร้อมจะปรับเปลี่ยนขึ้นอยู่กับการต่อรอง ในกรณีฐานมองว่าสหรัฐฯ จะใช้นโยบายขึ้นภาษีศุลกากรตอบโต้ (Reciprocal Tariffs) แทนนโยบาย Universal Tariffs ที่เคยหาเสียงไว้ และใช้นโยบายขึ้นภาษีนำเข้าเฉพาะสินค้าหรือบางประเทศเพิ่มเติม (Specific Tariffs) เช่น สินค้ารถยนต์ เหล็กและอะลูมิเนียม หรือสินค้าจากประเทศจีนและแคนาดา

SCB EIC ประเมินว่า ในกรณีฐานนโยบายขึ้นภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ ที่จะเกิดขึ้นจะทำให้อัตราภาษีนำเข้าเฉลี่ยของสหรัฐฯ เพิ่มขึ้นราว 11% จากอัตราเฉลี่ยเดิม ยิ่งหากประเทศคู่ค้าสหรัฐฯ จะขึ้นภาษีนำเข้าตอบโต้ด้วยแล้ว คาดว่าสงครามการค้ารอบใหม่นี้จะกระทบเศรษฐกิจโลกรวม –1.3% และเร่งให้เงินเฟ้อโลกเพิ่ม 0.5% ในระยะปานกลาง ขณะที่เศรษฐกิจสหรัฐฯ จะได้รับผลลบทางเศรษฐกิจสุทธิน้อยกว่า แต่เงินเฟ้อสหรัฐฯ จะเร่งตัวสูงกว่าจากผลกระทบนโยบายขึ้นภาษีนำเข้า

SCB EIC ประเมินว่าเศรษฐกิจโลกในปีนี้จะขยายตัวชะลอลงบ้างที่ 2.6% (เทียบกับ 2.7% ในปีก่อน) จากผลสงครามการค้าที่จะรุนแรงขึ้น ขณะที่ประเทศต่าง ๆ เริ่มออกนโยบายการกระตุ้นเศรษฐกิจช่วยลดผลกระทบจากภายนอกมากขึ้น เช่น ยุโรปและจีนวางแผนขาดดุลการคลังมากขึ้น โดยเยอรมนีมีแผนขยายกฎเกณฑ์การคลังด้านหนี้ (Debt Break) เพื่อเพิ่มงบประมาณป้องกันประเทศ พร้อมตั้งกองทุน 500,000 ล้านยูโรเพื่อลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐตลอด 10 ปีข้างหน้า ด้านจีนวางแผนขาดดุลคลัง 4% ของ GDP สูงเป็นประวัติการณ์ อนุญาตให้รัฐบาลท้องถิ่นก่อหนี้มากขึ้น และจะกู้เงิน 5 แสนล้านหยวนเพื่อเพิ่มทุนให้ธนาคารของรัฐ

นโยบายการเงินประเทศเศรษฐกิจหลักจะแตกต่างกันและไม่แน่นอนสูง ธนาคารกลางสหรัฐฯ (Fed) มีแนวโน้มลดดอกเบี้ยอีก 50 BPS ในปีนี้ตามที่เคยประเมินไว้ แม้เงินเฟ้อสหรัฐฯ ยังสูงและเสี่ยงเร่งขึ้นจากนโยบายภาษีนำเข้าของตัวเอง แต่เศรษฐกิจสหรัฐฯ เริ่มมีสัญญาณชะลอลงจากผลกระทบนโยบาย Trump 2.0 และความไม่แน่นอนของนโยบายที่สูงขึ้น ธนาคารกลางยุโรป (ECB) มีแนวโน้มลดดอกเบี้ยต่อเนื่องมากกว่า Fed รวม 100 BPS ในปีนี้ เพราะเศรษฐกิจอ่อนแอกว่าและเงินเฟ้อต่ำกว่า ขณะที่ธนาคารกลางญี่ปุ่น (BOJ) มีแนวโน้มขึ้นดอกเบี้ยต่อเนื่องในปีนี้รวม 50 BPS เพื่อช่วยพยุงค่าเงินเยนอ่อน และเงินเฟ้อญี่ปุ่นทรงตัวสูงกว่ากรอบเงินเฟ้อได้อย่างยั่งยืนขึ้น

SCB EIC ยังคงมุมมองต่อประมาณการเศรษฐกิจไทยในปีนี้ที่ 2.4% เศรษฐกิจไทยยังได้แรงหนุนจากภาคการท่องเที่ยว มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติม โดยเฉพาะโครงการ 10,000 บาทเฟสที่เหลือ และการลงทุนภาครัฐที่จะขยายตัวต่อเนื่องจากมาตรการเร่งเบิกจ่าย อย่างไรก็ดี ผลกระตุ้นการบริโภคภาคเอกชนจะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการใช้เงินโครงการกระตุ้นเศรษฐกิจให้เต็มเม็ดเต็มหน่วย สำหรับนโยบายกีดกันการค้าของสหรัฐฯ จะเป็นปัจจัยกดดันการส่งออกและการลงทุนภาคเอกชนของไทย เศรษฐกิจไทยจึงมีแนวโน้มได้รับผลกระทบอย่างมากจากสงครามการค้าทั้งทางตรงและทางอ้อม เพราะหลายปีที่ผ่านมา การส่งออกของไทยพึ่งตลาดสหรัฐฯ มากขึ้น พร้อมกับการนำเข้าสินค้าจากจีนมากขึ้นด้วยหลังจากจีนมีแผนทยอยลดการพึ่งพาตลาดสหรัฐฯ กระจายไปตลาดอื่น

ท่ามกลางแรงกดดันจากภายนอกสูงขึ้น ภาคการผลิตไทยยังคงมีแนวโน้มฟื้นตัวช้าในปีนี้ ส่วนหนึ่งเพราะนำเข้าสินค้าจากจีนเพิ่มขึ้นมาก โดยเฉพาะสินค้าทุนและวัตถุดิบ ประกอบกับเทรนด์ธุรกิจจีนเข้ามาลงทุนในไทยเริ่มเปลี่ยนไป จากการย้ายฐานการผลิตเพื่อส่งออกไปสหรัฐฯ เปลี่ยนเป็นการเข้ามาแข่งขันกับตลาดในประเทศมากขึ้น ภาพการลงทุนภาคเอกชนแม้จะกลับมาขยายตัวในปีนี้จากที่หดตัวแรงในปีก่อน แต่เป็นผลจากการนำเข้าสินค้าทุนตามกระแสการลงทุนทางตรงจากต่างชาติเป็นหลัก ขณะที่การลงทุนในประเทศด้านอื่นยังฟื้นตัวได้ไม่มากนัก

SCB EIC ตั้งข้อสังเกตว่า เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวช้าอยู่ในกลุ่มรั้งท้ายของโลก สะท้อนอาการแผลเป็นโควิดหลายมิติ ซ้ำเติมปัญหาเชิงโครงสร้างเดิมที่ยังไม่ได้แก้ไข ทั้งจาก (1) แผลเป็นภาคธุรกิจ : รายได้ธุรกิจฟื้นแบบ K-Shape สัดส่วนจำนวนบริษัทผีดิบ (Zombie firm) ยังสูงกว่าก่อนโควิด โดยเฉพาะบริษัทขนาดเล็ก (2) แผลเป็นตลาดแรงงาน : แม้ภาพรวมการจ้างงานดีขึ้นต่อเนื่อง แต่คุณภาพการเคลื่อนย้ายแรงงานกลับแย่ลง โดยแรงงานนอกระบบสัดส่วนเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่มีรายได้ต่ำกว่าแรงงานในระบบเกือบเท่าตัว มี (3) แผลเป็นภาคครัวเรือน : สะท้อนจากสัดส่วนหนี้ครัวเรือนไทยต่อ GDP ที่ยังสูงเกือบ 90% แม้จะทยอยลดลงบ้าง แต่ยังสูงกว่าช่วงก่อนโควิด สาเหตุหลักมาจากสินเชื่อใหม่หดตัว ทำให้แม้การบริโภคภาคเอกชนปีนี้จะมีปัจจัยบวกชั่วคราวจากโครงการเงินโอน 10,000 บาทเฟสที่เหลือ แต่ปัจจัยรายได้ฟื้นช้า หนี้สูง และการเข้าถึงสินเชื่อที่ลดลงจะยังคงกดดันการบริโภคอยู่ และ (4) แผลเป็นภาคการคลัง : เห็นได้จากหนี้สาธารณะสูงขึ้นมากเทียบก่อนโควิดและมีแนวโน้มเข้าใกล้เพดานหนี้ 70% ในอีกไม่กี่ปี แม้รัฐบาลจะขาดดุลสูงในปีงบประมาณ 2568 นี้ แต่กรอบงบประมาณจะสะท้อนข้อจำกัดการคลังในระยะปานกลางมากขึ้นเรื่อย ๆ จากปัจจัยพื้นฐานเชิงโครงสร้างของประเทศที่อ่อนแอเช่นนี้จะส่งผลให้เศรษฐกิจไทยยังฟื้นตัวแบบ K-Shape และมีแนวโน้มเติบโตต่ำในระยะข้างหน้า

SCB EIC ประเมิน กนง. มีโอกาสลดดอกเบี้ยอีก 2 ครั้งในปีนี้ไปอยู่ที่ 1.5% ณ สิ้นปี สาเหตุจาก 2 ปัจจัยหลัก คือ 1) ภาวะการเงินจะยังตึงตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความเสี่ยงทางการเงินสูง สถาบันการเงินระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อรายย่อย ขณะที่การขายหุ้นกู้ของธุรกิจที่มีอันดับเครดิตไม่สูงเริ่มมีต้นทุนทางการเงินสูงขึ้น และดัชนีค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้นเร็วเทียบภูมิภาคในช่วงที่ผ่านมา และ 2) เศรษฐกิจไทยจะได้รับผลกระทบเพิ่มเติมจากนโยบายการค้าของสหรัฐฯ การผ่อนคลายนโยบายการเงินเพิ่มเติมจะช่วยสนับสนุนเศรษฐกิจท่ามกลางความท้าทายทั้งจากปัจจัยภายนอกและภายในประเทศเช่นนี้

ในระยะข้างหน้า SCB EIC มองว่า ไทยต้อง “เร่งสร้างความเข้มแข็งจากภายใน” ทั้งในระยะสั้นและยาวควบคู่กันไป พร้อมการสื่อสารสาธารณะ ในการผลักดันนโยบายเพื่อสร้างความเชื่อมั่นในการใช้ทรัพยากรภาครัฐให้ตอบโจทย์การปรับตัวของประเทศ โดยเร่งดำเนินการผ่านนโยบายระยะสั้น มุ่งลดผลกระทบจากความไม่แน่นอนภายนอก ปรับกรอบนโยบายมหภาคให้เอื้อต่อการปรับโครงสร้างทางเศรษฐกิจ และนโยบายระยะยาว มุ่งเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของประเทศด้านต่าง ๆ และยกระดับขีดความสามารถภาครัฐ

มุมมองผลกระทบต่อธุรกิจไทยจะเผชิญความเสี่ยงมากขึ้น โดยเฉพาะจากนโยบาย Reciprocal Tariffs และ Specific Tariffs ของสหรัฐฯ ที่คาดว่าจะกระทบกลุ่มอุตสาหกรรมที่เน้นส่งออก เช่น อิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์และชิ้นส่วน ปิโตรเคมี นอกจากนี้ ยังต้องจับตาผลกระทบทางอ้อมผ่านคู่ค้าสำคัญ (เช่น จีน) ในอุตสาหกรรมที่มีความเชื่อมโยงกับห่วงโซ่อุปทานการผลิตเพื่อส่งออกไปยังตลาดสหรัฐฯ ในสัดส่วนสูง รวมถึงผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจคู่ค้าสำคัญ นอกจากนี้ ปัญหาสินค้าจีนทะลักเข้ามาไทยอาจรุนแรงมากขึ้น รวมถึงสินค้าจากสหรัฐฯ ที่ไทยอาจต้องนำเข้าเพิ่มขึ้นหลังการเจรจาการค้า ซึ่งคาดว่าอาจเป็นความเสี่ยงที่ซ้ำเติมให้การผลิตในบางอุตสาหกรรมหดตัวต่อเนื่อง อย่างไรก็ดี ยังต้องจับตาผลกระทบเชิงบวกในบางธุรกิจที่ไทยอาจเข้าไปเจาะตลาดสหรัฐฯ แทนจีนหรือเม็กซิโกได้

ในสถานการณ์เช่นนี้ SCB EIC มองว่าผู้ประกอบการไทยสามารถใช้กลยุทธ์ 4P ในการปรับตัวเพื่อรับมือกับแรงกดดันจากนโยบายของ Trump 2.0 และจากปัญหาโครงสร้างการผลิตที่ยังอ่อนแอ ประกอบด้วย 1) Product : พัฒนาสินค้าให้ตอบโจทย์/แตกต่างและเพิ่มมูลค่า 2) Place : กระจายตลาด 3) Preparedness : บริหารความเสี่ยงทุกมิติ ทั้งห่วงโซ่อุปทานและงบการเงิน 4) Productivity : เพิ่มประสิทธิภาพการผลิต เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขันให้ธุรกิจเติบโตได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว

การประกาศใช้ข้อกำหนดใหม่ของสหภาพยุโรป (EU) ในช่วงต้นปี 2567 ที่ผ่านมา ทั้ง Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) ว่าด้วยการรายงานผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมและสังคม และ Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CSDDD) ว่าด้วยการสอบทานด้านสิทธิมนุษยชนและสิ่งแวดล้อม โดยกำหนดให้ผู้บริโภคในยุโรปและผู้มีส่วนได้ส่วนเสียที่เกี่ยวข้องสามารถเข้าถึงรายงานด้านความยั่งยืนของบริษัทหรือองค์กรในยุโรปรวมถึงบริษัทต่างชาติที่อยู่ในห่วงโซ่อุปทานได้ภายในปี 2569 นั้นจะส่งผลกระทบต่อโรงแรมไทยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

โรงแรมไทยกำลังถูกผลักดันให้ยั่งยืนยิ่งขึ้นเพื่อรับกติการักษ์โลกของ EU ภายในปี 2569 เนื่องจากโรงแรมและที่พักของไทยกว่า 2 หมื่นแห่งขายห้องพักบน Booking.com ซึ่งเป็นบริษัทสัญชาติเนเธอร์แลนด์รวมถึง Agoda ซึ่งเป็นบริษัทภายใต้การบริหารของบริษัทแม่เดียวกัน (Booking Holdings) ที่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนด CSRD และ CSDDD โดยทาง Booking.com และ Agoda ได้ขานรับข้อกำหนดของ EU พร้อมส่งเสริมโรงแรมทั่วโลกที่ขายห้องพักบนแพลตฟอร์มให้ได้รับการรับรองมาตรฐานความยั่งยืนในระดับสากล อย่างเช่น Greenkey, Green Globe, Travelife, EarthCheck, GSTC และรวมถึง Green Hotel Plus ของไทยที่ได้รับ GSTC-Recognized Standard นอกจากนี้ ข้อกำหนดดังกล่าวยังรวมไปถึงบริษัททัวร์ในยุโรปที่ขายแพ็กเกจท่องเที่ยวไทยด้วย ทั้งนี้จากข้อมูลโครงการสำรวจเพื่อการวิเคราะห์พฤติกรรมนักท่องเที่ยวระหว่างประเทศในไตรมาส 3 ปี 2567 ของการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย พบว่า 56% ของนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางมาไทยนิยมจองโรงแรมและที่พักผ่าน OTAs และ 35% ของนักท่องเที่ยวยุโรปจองโรงแรมและที่พักผ่านบริษัททัวร์ ซึ่งข้อมูลดังกล่าวบ่งชี้ได้ว่าข้อกำหนดใหม่นี้จะส่งผลกระทบกับธุรกิจโรงแรมไทยที่รับนักท่องเที่ยวต่างชาติไม่ต่ำกว่า 35 ล้านคนในแต่ละปี โดยราว 20% เป็นนักท่องเที่ยวจากยุโรป ขณะที่โรงแรมไทยในภาพรวมยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นบนเส้นทางของความยั่งยืน จากการประเมินการปล่อยก๊าซเรือนกระจกของธุรกิจโรงแรมทั่วโลกของ The Department for Environment, Food & Rural Affairs (DEFRA) ของสหราชอาณาจักร พบว่า ในปี 2566 โรงแรมไทยยังปล่อยก๊าซเรือนกระจกในปริมาณที่ค่อนข้างสูงที่ 43.4 kgCO2e per occupied room เมื่อเทียบกับ เมืองท่องเที่ยวสำคัญของโลกอย่างญี่ปุ่น สิงคโปร์ อิตาลี และฝรั่งเศส

โรงแรมไทยในภาพรวมยังอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการก้าวสู่ความยั่งยืน สะท้อนจากจำนวนโรงแรมที่ได้รับมาตรฐานด้านความยั่งยืนในระดับสากลทั้งหมดในปี 2567 อยู่ที่ราว 100 แห่งหรือมีสัดส่วนไม่ถึง 1% ของโรงแรมและที่พักในไทยทั้งหมด อีกทั้งยังกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และภูเก็ต โดยกว่า 60% เป็นโรงแรมเชนทั้งในเครือเชนต่างประเทศและเชนไทย ซึ่งเส้นทางสู่ความยั่งยืนของโรงแรมไทยยังมีข้อจำกัดอยู่หลายประการทั้ง 1) ธุรกิจโรงแรมส่วนใหญ่ยังขาดความเข้าใจถึงประโยชน์ในระยะยาวของการเป็นโรงแรมยั่งยืน 2) ความพร้อมในด้านเงินทุน บุคลากร ที่ปรึกษา และการเก็บข้อมูลด้านความยั่งยืนอย่างเป็นระบบเนื่องจากธุรกิจโรงแรมเพิ่งฟื้นตัวจากวิกฤตโควิด-19 ได้ไม่นาน และ 3) แรงกระตุ้นที่จะผลักดันให้ธุรกิจโรงแรมเปลี่ยนผ่านสู่ความยั่งยืนทั้งจากนโยบายภาครัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง รวมถึงจากเทรนด์ของนักท่องเที่ยว

ก้าวสำคัญ (3T) ที่จะช่วยให้โรงแรมยั่งยืนเกิดขึ้นได้จริง

· Target : การกำหนดเป้าหมายสู่ความยั่งยืนภายใต้กรอบเวลาและแผนงานที่ชัดเจน รวมถึงกำหนดตัวชี้วัดเพื่อประเมินผลการดำเนินงาน ซึ่งธุรกิจโรงแรมอาจกำหนดเป้าหมายระยะสั้นควบคู่ไปกับเป้าหมายระยะยาว

· Teamwork : การสร้างความรู้ความเข้าใจในแนวทางการดำเนินงานด้านความยั่งยืนให้แก่พนักงาน Supplier ไปจนถึงผู้เข้าพัก ซึ่งรวมถึงการส่งเสริมให้มีส่วนร่วมในการก้าวสู่ความยั่งยืนร่วมกันด้วย

· Transform : ธุรกิจโรงแรมอาจเริ่มต้นจากการปรับลดการใช้พลังงานและทรัพยากร รวมถึงการเปลี่ยนมาใช้อุปกรณ์ที่มีประสิทธิภาพสูง แล้วจึงวางแผนเพิ่มการลงทุนในพลังงานทดแทนหรือปรับปรุงอาคารเขียวเมื่อมีความพร้อม

การก้าวข้ามข้อจำกัดและการเสริมความแข็งแกร่งด้านความยั่งยืนต้องอาศัยการสนับสนุนจากภาครัฐ

· การยกระดับเป้าหมายความยั่งยืนไทย ด้วยการผลักดันให้ความยั่งยืนเป็นเรื่องโจทย์ด่วนไม่ใช่เป็นเพียงทางเลือกของธุรกิจผ่านการออกข้อกำหนด/มาตรการการบังคับใช้เพื่อกระตุ้นให้ภาคธุรกิจเห็นความสำคัญในการก้าวสู่ความยั่งยืนอย่างจริงจัง รวมถึงการสร้างวัฒนธรรมด้านความยั่งยืนให้กับสังคม

· การพิจารณาจัดตั้งกองทุนความยั่งยืน ซึ่งรวมถึงการออกสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับการดำเนินการด้านความยั่งยืนเพื่อให้ธุรกิจเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายขึ้นโดยเฉพาะโรงแรมขนาดกลาง-เล็ก ซึ่งอาจครอบคลุมไปถึงการสนับสนุนเงินทุนในการยื่นขอรับใบรับรองมาตรฐานความยั่งยืนระดับสากล

· การออกมาตรการส่งเสริมการลงทุนด้านความยั่งยืน อย่างเช่นการออกสิทธิพิเศษทางภาษีสำหรับการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับความยั่งยืน ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนไปใช้อุปกรณ์ประหยัดพลังงาน การฝึกอบรมบุคลากร หรือการขอใบรับรองมาตรฐานในระดับสากลเพื่อกระตุ้นให้โรงแรมไทยหันมาลงทุนด้านความยั่งยืนมากขึ้น

บทวิเคราะห์   :  ดร. กมลมาลย์ แจ้งล้อม  

                      นักวิเคราะห์อาวุโส  ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ( SCB ) 

ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าเผชิญสถานการณ์ Oversupply และความต้องการพื้นที่ฟื้นตัวอย่างจำกัด โดยคาดว่าอุปสงค์พื้นที่สำนักงานให้เช่าในปี 2024-2025 จะกลับมาฟื้นตัวได้เล็กน้อยราว +1% ถึง +2%YOY ต่อปี จากอุปสงค์ของบริษัทในประเทศที่ฟื้นตัวช้าตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ประกอบกับการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace และ Office-based hybrid workplace ที่ยังคงกดดันให้ความต้องการพื้นที่ใหม่มีแนวโน้มทรงตัว หรือเพิ่มขึ้นได้เพียงเล็กน้อย โดยคาดว่าความต้องการพื้นที่ใหม่จะมาจากบริษัทต่างชาติ โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่ ที่ทยอยกลับเข้ามาลงทุน ซึ่งมักสนใจพื้นที่ให้เช่าในโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งมีอยู่น้อยรายเป็นหลัก ขณะที่อุปทานใหม่ก็ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระดับที่มากกว่าอุปสงค์อย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าอุปทานใหม่ในปี 2024 และ 2025 ยังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องราว +2.5% ถึง +4.5%YOY ต่อปี ซึ่งสถานการณ์ Oversupply และอุปสงค์ที่ฟื้นตัวอย่างจำกัดยังคงกดดันให้อัตราค่าเช่าในปี 2024-2025 มีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่อง

ส่วนตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า มีแนวโน้มขยายตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยคาดว่าอุปสงค์พื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในปี 2024-2025 จะขยายตัว +2.5% ถึง +3.5%YOY ต่อปี ตามการขยายตัวของอุปทานใหม่ โดยเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มักเป็นโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งมีศักยภาพในการดึงดูดผู้เข้าใช้บริการ (Traffic) ทั้งชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติสูง ประกอบกับกำลังซื้อในประเทศมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ยังคงมีความต้องการเช่าพื้นที่ค้าปลีกในโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มักเป็นโครงการขนาดใหญ่อย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม อุปสงค์พื้นที่ค้าปลีกให้เช่าโดยรวมยังเผชิญความเสี่ยงจากเศรษฐกิจ ซึ่งอาจทำให้การขยายตัวในระยะต่อไปยังเป็นไปอย่างจำกัด ทั้งเศรษฐกิจในประเทศที่มีแนวโน้มฟื้นตัวช้า การกลับมาของนักท่องเที่ยวจีนซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าสำคัญของธุรกิจค้าปลีกยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำกว่าช่วงก่อนเกิด COVID-19 และความเสี่ยงของการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ส่วนอุปทานใหม่ในปี 2024-2025 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น +5% ถึง +8%YOY ต่อปี และคาดว่าอัตราค่าเช่าในปี 2024-2025 ยังมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่มากนัก อยู่ที่ราว +1% ถึง +2%YOY ต่อปี

การแข่งขันในตลาดยังมีแนวโน้มกระจุกตัวอยู่ที่กลุ่มผู้เล่นรายใหญ่เป็นหลัก โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน และกรุงเทพฯ ชั้นกลางบางพื้นที่ ที่มีความหนาแน่นของอุปทานสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ ได้แก่ 1) พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง 2) สร้างความแตกต่าง และยกระดับคุณภาพของพื้นที่ หรือโครงการ เช่น เพิ่มความหลากหลายของประเภทผู้เช่า หรือรูปแบบของพื้นที่เช่าในโครงการ ปรับปรุงพื้นที่ และการให้บริการ 3) บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะต้นทุนการพัฒนาโครงการ และ 4) ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม เช่น การพัฒนาโครงการที่ได้รับการรับรองมาตรฐานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน

Industry overview

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งในรายงานฉบับนี้ครอบคลุมธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ส่วนใหญ่ดำเนินการโดยผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นหลัก เนื่องจากเป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนสูง โดยผู้ประกอบการพื้นที่ให้เช่ารายใหญ่มีความได้เปรียบในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ รวมถึงการขยายสาขา ทำให้สามารถสร้างการรับรู้ของแบรนด์ไปในวงกว้าง จึงมีความสามารถในการแข่งขันดึงดูด Traffic และความต้องการพื้นที่เช่าได้มากตามมา ทำให้การแข่งขันในตลาดกระจุกตัวอยู่ที่กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ ซึ่งมีอยู่น้อยราย เช่น AWC, CPN, J, MBK, PLAT, S ขณะที่ผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กส่วนใหญ่ยังเน้นพัฒนาโครงการขนาดกลาง-เล็ก และจำเป็นต้องสร้างความสามารถในการแข่งขันด้านอื่น ๆ ทดแทน

ธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า ได้รับผลกระทบในช่วงที่เกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทั้งการประกาศใช้มาตรการล็อกดาวน์, การจำกัดการเดินทางเข้า-ออกประเทศ, Work from home ไปจนถึง มาตรการ Social distancing ซึ่งส่งผลให้ความต้องการพื้นที่เช่าในช่วงเวลาดังกล่าวชะลอตัวลง และมีการทยอยยกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่ ส่งผลให้ผู้ประกอบการพื้นที่ให้เช่ารายกลาง-เล็กที่ขาดสภาพคล่องทยอยเลิกกิจการไปในปีต่อ ๆ มา ขณะที่ผู้ประกอบการพื้นที่ให้เช่ารายใหญ่ รวมถึงผู้ประกอบการรายกลางบางส่วนที่ยังรักษากิจการไว้ได้ ส่วนใหญ่หันมาปรับลดอัตราค่าเช่า เพื่อรักษาผู้เช่าให้อยู่ในโครงการต่อไป โดยเป็นการทำสัญญาทั้งในระยะสั้นและระยะกลาง ตั้งแต่ 1-3 ปี อย่างไรก็ตาม เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 บรรเทาความรุนแรงลง และผู้คนกลับมาใช้ชีวิตตามปกติมากขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2022 ทำให้ผู้ประกอบการธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ารายใหญ่ ซึ่งมีอยู่น้อยรายเริ่มกลับมาฟื้นตัวได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการที่มีส่วนแบ่งทางการตลาดสูงอย่าง CPN และ S ที่สามารถกลับมาฟื้นตัวได้ในอัตราที่สูงกว่าผู้ประกอบการรายอื่น ๆ จนถึงปัจจุบัน ส่วนโครงการของผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กยังคงเผชิญข้อจำกัดในการฟื้นตัวของธุรกิจ

ธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 เป็นอย่างมาก จากการปิดกิจการของบริษัทในช่วงดังกล่าว ประกอบกับรูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนแปลงไปหลังเกิดการแพร่ระบาดของ COVID-19 จากเดิมที่เป็นการทำงานที่ออฟฟิศ มาเป็นรูปแบบการทำงานแบบ Hybrid workplace หรือการสลับเข้าทำงานที่ออฟฟิศและจากที่ไหนก็ได้ ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าลดลง โดยพื้นที่สำนักงานให้เช่าได้ (Occupied space) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2023 ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 8.0 ล้านตารางเมตร จากระดับ 8.4 ล้านตารางเมตรในปี 2020 ซึ่งรูปแบบการทำงานแบบ Hybrid workplace รวมถึงในปัจจุบัน ที่ปรับรูปแบบมาเป็น Office-based hybrid workplace ซึ่งกำหนดให้มีสัดส่วนจำนวนวันที่ต้องเข้ามาทำงานที่ออฟฟิศมากกว่าจำนวนวันที่ทำงานจากที่ไหนก็ได้ ก็จะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการฟื้นตัวของความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าในระยะต่อไป

สำหรับอุปทานใหม่ของพื้นที่สำนักงานให้เช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในช่วงปี 2020-2023 ยังขยายตัวต่อเนื่องเฉลี่ยราว +1.0% ต่อปี ขณะที่ในช่วงเวลาดังกล่าว พื้นที่สำนักงานให้เช่าได้กลับหดตัวเฉลี่ยราว -1.5% ต่อปี ทำให้เกิดสถานการณ์ Oversupply ในปัจจุบันสูงถึง 1.5 ถึง 2 ล้านตารางเมตร กดดันให้อัตราการปล่อยเช่า (Occupancy rate) ลดลงอย่างต่อเนื่อง และอัตราค่าเช่าไม่สามารถฟื้นตัวได้ โดยอัตราค่าเช่าในภาพรวมหดตัวลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2020-2023 เฉลี่ย -6% ต่อปี

ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าสามารถฟื้นตัวจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ได้ แม้ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงในช่วงที่มีการประกาศใช้มาตรการล็อกดาวน์ ที่เป็นข้อจำกัดในการออกไปจับจ่ายใช้สอย หรือรับประทานอาหารนอกบ้าน รวมถึงการจำกัดการเดินทางเข้าประเทศจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ ทำให้ Traffic ชะลอตัวในระยะสั้น แต่เมื่อสถานการณ์การแพร่ระบาดเริ่มคลี่คลาย Traffic ก็กลับมาฟื้นตัวได้มากขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าได้ (Occupied space) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2020-2021 ทรงตัวอยู่ที่ระดับ 7.5 ล้านตารางเมตร และทยอยเพิ่มขึ้นเป็น 7.6 และ 7.9 ล้านตารางเมตรในปี 2022 และ 2023 ตามลำดับ ขณะที่อุปทานตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ายังเผชิญสถานการณ์ Oversupply ในปัจจุบันอยู่ที่ราว 3-5 แสนตารางเมตร แม้ยังอยู่ในระดับไม่สูงมากนัก แต่ก็ยังต้องติดตามสถานการณ์อุปทานใหม่ที่ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในระยะต่อไป ทั้งนี้อัตราค่าเช่าในภาพรวมแม้จะหดตัวลง -3%YOY ในปี 2021 แต่ในปี 2022-2023 สามารถกลับมาฟื้นตัวได้เฉลี่ย 4% ต่อปี

รูปที่ 1 : บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ประเภทธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า เป็นหลัก

Industry outlook and trend

ธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2024 และ 2025 ยังเผชิญแรงกดดันจากความต้องการพื้นที่เช่าที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้เท่าที่ควร

SCB EIC คาดว่าพื้นที่สำนักงานให้เช่าได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2024-2025 จะกลับมาฟื้นตัวได้เพียงเล็กน้อยราว +1% ถึง +2%YOY ต่อปี มาอยู่ที่ระดับราว 8.1-8.3 ล้านตารางเมตร หลังจากหดตัว -4%YOY ในปี 2023 เนื่องจากความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าใหม่ที่ยังมีแนวโน้มไม่สามารถฟื้นตัวได้เท่าที่ควร โดยเฉพาะจากบริษัทในประเทศที่ฟื้นตัวช้าตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ประกอบกับการทำงานรูปแบบ Hybrid workplace และ Office-based hybrid workplace ที่ยังคงกดดันให้ความต้องการพื้นที่ใหม่ของทั้งบริษัทในประเทศและบริษัทต่างชาติยังมีแนวโน้มทรงตัว หรือเพิ่มขึ้นได้เพียงเล็กน้อย โดยคาดว่าความต้องการพื้นที่ใหม่จะมาจากบริษัทต่างชาติ โดยเฉพาะบริษัทขนาดใหญ่ที่ทยอยกลับเข้ามาลงทุนเป็นหลัก อย่างไรก็ตาม ความต้องการพื้นที่ใหม่จากบริษัทต่างชาติยังเผชิญความท้าทาย จากการแข่งขันดึงดูดการลงทุนที่เข้มข้นจากประเทศเพื่อนบ้านใน ASEAN โดยตัวเลขเม็ดเงินลงทุนโดยตรงจากต่างชาติ (Inflow FDI) ของไทยในช่วงปี 2021-2023 เฉลี่ยอยู่ที่ปีละราว 3.4 หมื่นล้านบาทต่อปี ซึ่งยังอยู่ในระดับที่ต่ำกว่าของอินโดนีเซีย เวียดนาม และมาเลเซีย ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ปีละราว 4.3-6.8 หมื่นล้านบาทต่อปี ทั้งนี้บริษัทต่างชาติขนาดใหญ่ส่วนใหญ่สนใจทำเลใจกลางเมือง หรือไม่ไกลจากใจกลางเมืองมากนัก และนิยมพื้นที่ให้เช่ามาตรฐานสูงเกรด A และ A+ เป็นหลัก ซึ่งมักเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่บางราย เช่น AWC และ S

สำหรับความต้องการพื้นที่จากบริษัทในประเทศส่วนใหญ่คาดว่ายังมาจากการย้ายสำนักงาน ซึ่งมีทั้งการย้ายเข้าสู่พื้นที่ใหม่ในทำเลใจกลางเมืองของบริษัทขนาดกลาง-ขนาดใหญ่ และการย้ายออกจากทำเลใจกลางเมืองเพื่อลดค่าใช้จ่ายการเช่าพื้นที่ลงของบริษัทขนาดกลาง-ขนาดเล็ก รวมถึงบริษัทที่ยังคงรูปแบบการทำงานแบบ Hybrid workplace หรือ Work from anywhere

ทั้งนี้ยังต้องติดตามแนวทางการดำเนินนโยบายด้านเศรษฐกิจและการค้าระหว่างประเทศของรัฐบาลสหรัฐฯ ภายใต้การนำของโดนัลด์ ทรัมป์ ที่คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อการค้าและการลงทุนระหว่างประเทศ ซึ่งมีความเชื่อมโยงกับความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่า และอาจส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าในระยะต่อไป โดยเฉพาะจากบริษัทข้ามชาติ ยังมีความไม่แน่นอนสูง เช่น บริษัทข้ามชาติอาจชะลอแผนการลงทุนในบางอุตสาหกรรมเพื่อรอความชัดเจนของนโยบาย รวมถึงการลงทุนจากสหรัฐฯ ในไทยที่อาจมีความเสี่ยงชะลอตัวจากนโยบาย America First ที่จะทำให้มีการโยกย้ายการลงทุนหรือฐานการผลิตกลับไปสหรัฐฯ และส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าของบริษัทข้ามชาติลดลง อย่างไรก็ดี ในระยะข้างหน้า อาจมีโอกาสของการลงทุนย้ายฐานการผลิตของบริษัทข้ามชาติออกจากประเทศที่ถูกตั้งกำแพงภาษีสูง โดยเฉพาะจีน ที่อาจย้ายฐานการผลิตเข้ามาในไทยมากขึ้น และส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่าจากบริษัทในกลุ่มดังกล่าวเพิ่มขึ้นเช่นกัน

ในด้านอุปทานตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังมีแนวโน้มเผชิญสถานการณ์ Oversupply จากอุปทานใหม่ที่ยังเพิ่มขึ้นในระดับที่มากกว่าอุปสงค์อย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าอุปทานใหม่ในปี 2024 และ 2025 ยังมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องราว +2.5% ถึง +4.5%YOY ต่อปี มาอยู่ที่ระดับราว 10.1-10.4 ล้านตารางเมตร โดยเฉพาะจากโครงการขนาดใหญ่เกรด A และ A+ ทำเลใจกลางเมือง ซึ่งแม้ผู้ประกอบการบางส่วนเริ่มชะลอแผนการเปิดโครงการใหม่ออกไปมากขึ้น แต่คาดว่าจะยังไม่สามารถทำให้สถานการณ์ Oversupply คลี่คลายลงได้ในระยะสั้น จากอุปทานสะสมเดิมที่อยู่ในระดับสูง จึงต้องติดตามสถานการณ์ Oversupply ต่อไป ทั้งในระยะสั้นและระยะกลาง

จากแนวโน้มความต้องการพื้นที่เช่าที่ยังไม่สามารถฟื้นตัวได้เท่าที่ควร และมีอยู่อย่างจำกัด ประกอบกับอุปทานใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่ายังมีการแข่งขันสูง ทำให้ผู้ประกอบการรายกลางและเล็กจำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ด้านราคามากขึ้น ขณะที่อัตราค่าเช่าของผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งมีอยู่น้อยรายมีแนวโน้มทรงตัวหรือขยายตัวเล็กน้อย กดดันอัตราค่าเช่าในภาพรวมของปี 2024-2025 ให้ยังมีแนวโน้มหดตัวต่อเนื่องราว -2% ถึง -4%YOY ต่อปี

รูปที่ 2 : อุปสงค์และอุปทานของพื้นที่สำนักงานให้เช่าในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล

ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของ CBRE

ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้จาก

CBRE : https://www.cbre.co.th/services/transform-business-outcomes/consulting/research-and-consulting 

ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2024-2025 มีแนวโน้มขยายตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ตามการเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่ที่เป็นโครงการขนาดใหญ่ กำลังซื้อในประเทศที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ฟื้นตัวดีต่อเนื่อง

SCB EIC คาดว่าพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าได้ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2024 และ 2025 มีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องอย่างค่อยเป็นค่อยไป ใกล้เคียงกับอัตราการขยายตัวในปี 2023 ราว +2.5% ถึง +3.5%YOY ต่อปี มาอยู่ที่ระดับราว 8.1-8.4 ล้านตารางเมตร โดยความต้องการพื้นที่ใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของอุปทานใหม่เป็นหลัก โดยเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ อย่าง CPN, MBK, บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด, บริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด หรือกลุ่มบริษัทในเครือ เฟรเซอร์ พร็อพเพอร์ตี้ กรุ๊ป ที่มักจะเป็นโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งสามารถดึงดูดผู้เช่าที่มีคุณภาพสูง และมีการบริหารจัดการความหลากหลายของประเภทผู้เช่าได้เป็นอย่างดี จึงมีศักยภาพในการดึงดูด Traffic ทั้งชาวไทยและนักท่องเที่ยวต่างชาติได้อย่างต่อเนื่อง โดยกำลังซื้อในประเทศที่มีแนวโน้มฟื้นตัวได้มากขึ้นไปตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ยังเป็นปัจจัยหนุนให้เกิด Traffic และดึงดูดผู้เช่าเข้าสู่พื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่ในโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่กลุ่มดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม ความต้องการพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ายังเผชิญความเสี่ยงที่ทำให้อัตราการขยายตัวในระยะต่อไปยังเป็นไปอย่างจำกัด ได้แก่ 1) เศรษฐกิจในประเทศมีแนวโน้มฟื้นตัวช้า กดดันการฟื้นตัวของกำลังซื้อของผู้บริโภคทั้งในระยะสั้นและระยะกลาง โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่าง 2) การกลับมาและการใช้จ่ายของนักท่องเที่ยวจีนยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำกว่าช่วงก่อนเกิด COVID-19 และ 3) ความเสี่ยงต่อการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ที่อาจกดดันจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ และการใช้จ่ายด้านการท่องเที่ยว

ในด้านอุปทาน ตลาดพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังมีแนวโน้มเผชิญสถานการณ์ Oversupply จากอุปทานใหม่ที่ยังเพิ่มขึ้นในระดับที่มากกว่าอุปสงค์ โดยอุปทานใหม่ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกราว +5% ถึง +8%YOY ต่อปี หรือกว่า 6-7 แสนตารางเมตรในช่วงปี 2024-2025 ยังคงทำให้สถานการณ์ Oversupply ไม่สามารถคลี่คลายลงได้ในระยะสั้น ทำให้คาดการณ์ว่าอัตราค่าเช่าในปี 2024-2025 ยังมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่มากนักเพียงราว +1% ถึง +2%YOY ต่อปี โดยมาจากการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าโครงการขนาดใหญ่ของผู้เล่นรายใหญ่ในพื้นที่ใจกลางเมือง และกรุงเทพฯ ชั้นกลางที่ Traffic ยังหนาแน่นเป็นหลัก ขณะที่อัตราค่าเช่าของโครงการในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ ในภาพรวมยังมีแนวโน้มทรงตัว จากความต้องการพื้นที่เช่า และต้นทุนการประกอบธุรกิจที่ต่ำกว่าในพื้นที่ใจกลางเมือง และกรุงเทพฯ ชั้นกลาง อย่างไรก็ตาม อัตราค่าเช่าในโครงการขนาดใหญ่ของผู้ประกอบการรายใหญ่ในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯ อาจมีแนวโน้มขยายตัวได้เล็กน้อย จากความต้องการพื้นที่เช่าที่สูงกว่าโครงการของผู้ประกอบการรายอื่น ๆ

รูปที่ 3 : อุปสงค์และอุปทานของพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล

ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของ CBRE

ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้จาก

CBRE : https://www.cbre.co.th/services/transform-business-outcomes/consulting/research-and-consulting

Competitive landscape

ในระยะต่อไป การแข่งขันในตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยังมีแนวโน้มกระจุกตัวอยู่ที่กลุ่มผู้เล่นรายใหญ่เป็นหลัก โดยอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางอุปสงค์ที่ยังมีอยู่อย่างจำกัด ทำให้การแข่งขันยังคงเป็นไปอย่างเข้มข้น โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน และกรุงเทพฯ ชั้นกลางบางพื้นที่ ที่มีความหนาแน่นของอุปทานสูง

ผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ารายใหญ่ ซึ่งมีจำนวนน้อยราย ยังคงความได้เปรียบในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หรือโครงการที่มีขนาดลดลงมาตามความเหมาะสมของพื้นที่ ประกอบกับจุดแข็งด้านแบรนด์ที่เป็นที่รู้จัก ทำให้ยังสามารถดึงดูด Traffic และความต้องการพื้นที่เช่าได้มาก ทำให้ผลประกอบการของผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ารายใหญ่ยังมีแนวโน้มขยายตัว ส่วนผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกขนาดรองลงมายิ่งจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน ขณะที่ผู้ประกอบการพื้นที่สำนักงานให้เช่ารายใหญ่ซึ่งมีอยู่น้อยราย ยังมีแนวโน้มเผชิญสถานการณ์ความต้องการพื้นที่เช่ามีแนวโน้มฟื้นตัวช้า และมีอยู่จำกัด ประกอบกับสถานการณ์ Oversupply ที่กดดันจากทั้งอุปทานใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดใหญ่คุณภาพสูงเกรด A และ A+ ด้วยกันเอง ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมถึงอุปทานเดิมที่ยังไม่สามารถปล่อยเช่าพื้นที่ได้ ทั้งที่เป็นโครงการขนาดใหญ่คุณภาพสูง และโครงการที่มีขนาดเล็กหรือมีคุณภาพต่ำกว่าซึ่งมีอัตราค่าเช่าที่ต่ำกว่า ทำให้ผลประกอบการยังมีแนวโน้มขยายตัวได้อย่างจำกัด และจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือกับปัจจัยกดดันรอบด้าน เช่นเดียวกับผู้ประกอบการพื้นที่สำนักงานให้เช่าขนาดรองลงมาที่ยิ่งจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาผลประกอบการ โดย SCB EIC มองว่า กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดพื้นที่สำนักงานให้เช่า และพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าควรเน้นให้ความสำคัญในระยะข้างหน้า ได้แก่

1. พัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง : โดยหลีกเลี่ยงการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีการแข่งขันรุนแรง หรือทำเลที่มีสถานการณ์ Oversupply รุนแรง เช่น พื้นที่ใจกลางเมือง พื้นที่สุขุมวิทตอนกลาง-ตอนปลาย พื้นที่รัชดาฯ-ลาดพร้าว เป็นต้น โดยเฉพาะโครงการพื้นที่สำนักงานให้เช่า รวมถึงโครงการ Mixed-use หรือโครงการขนาดใหญ่ ที่มีสัดส่วนของพื้นที่สำนักงานให้เช่าสูง ที่ต้องให้ความระมัดระวังมากเป็นพิเศษ
2. สร้างความแตกต่าง และยกระดับคุณภาพของพื้นที่ หรือโครงการ : ผู้ประกอบการพื้นที่ค้าปลีกและพื้นที่สำนักงานให้เช่า อาจสร้างความแตกต่างของพื้นที่ โดยการเพิ่มความหลากหลายของประเภทผู้เช่าหรือรูปแบบของพื้นที่เช่าในโครงการเพื่อดึงดูด Traffic เช่น การผสมผสานพื้นที่ Supermarket ร้านค้า หรือพื้นที่สำนักงานให้เช่า เข้ากับโรงแรม ร้านอาหาร บริการทางการแพทย์ Wellness center พื้นที่สำหรับการพักผ่อนหรือสันทนาการ พื้นที่สำหรับการศึกษาเรียนรู้สาธารณะ ไปจนถึงพื้นที่สำหรับการอยู่อาศัย เป็นต้น นอกจากนั้น ยังรวมถึงการยกระดับหรือปรับปรุงคุณภาพของพื้นที่ หรือโครงการและอยู่เสมอ เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน และหลีกเลี่ยงการแข่งขันด้านการลดอัตราค่าเช่า เช่น การปรับปรุงพื้นที่ (Renovation) ให้ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน เลือกใช้บริษัทบริหารและจัดการอาคารที่มีมาตรฐาน มีระบบรักษาความปลอดภัยที่รัดกุม มีการออกแบบโดยคำนึงถึงการจัดการเหตุฉุกเฉิน เป็นต้น
3. บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรักษาอัตรากำไร : ทั้งด้านต้นทุนการพัฒนาโครงการ โดยการนำเทคโนโลยีที่ช่วยลดขั้นตอนการก่อสร้างหรือลดการใช้แรงงาน เช่น BIM (Building Information Modeling), Smart construction, เทคโนโลยีการก่อสร้างสำเร็จรูป เป็นต้น การสร้างความร่วมมือกับผู้รับเหมาก่อสร้าง และธุรกิจที่เกี่ยวข้องใน Supply chain รวมถึงด้านต้นทุนการดำเนินงาน โดยการใช้เทคโนโลยีหรือติดตั้งอุปกรณ์ที่ช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน เช่น Solar cell, อุปกรณ์การใช้น้ำระบบ Eco power และ EV charger รวมถึงการออกแบบพื้นที่โดยคำนึงถึงการใช้แสงจากธรรมชาติ ทิศทางลม เป็นต้น
4. ให้ความสำคัญกับเทรนด์ ESG : โดยเฉพาะด้านสิ่งแวดล้อม (Environment) โดยการพัฒนาโครงการใหม่ที่เป็นโครงการขนาดใหญ่ในปัจจุบัน มักผ่านการรับรองมาตรฐานอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและความยั่งยืน เช่น Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), WELL Building Standard และมาตรฐานอาคารเขียว TREES สะท้อนถึงการให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่คำนึงถึงความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ซึ่งจะเสริมภาพลักษณ์ที่ดีให้กับโครงการมากขึ้น และมีผลต่อการตัดสินใจเช่าพื้นที่ รวมถึงส่งผลต่อความสามารถในการปรับขึ้นของอัตราค่าเช่าตามมา

สำหรับผู้ประกอบการรายกลาง-เล็กจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์เพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน โดยนอกจากการพัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพแล้ว ยังต้องสร้างความสามารถในการแข่งขัน ด้วยการสร้างความแตกต่างของโครงการ เช่น มีรูปแบบการทำสัญญาเช่าพื้นที่ที่ยืดหยุ่น เน้นเจาะกลุ่มผู้เช่าพื้นที่เฉพาะกลุ่ม อย่างพื้นที่สำนักงานให้เช่าขนาดกลาง-เล็กที่เจาะกลุ่มผู้ประกอบการ SMEs และผู้ประกอบอาชีพอิสระ หรือพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าขนาดกลาง-เล็กที่เจาะกลุ่มผู้เช่าพื้นที่ที่สอดคล้องไปกับศักยภาพของทำเลนั้น ๆ เช่น ผู้ค้า Street food ในทำเลที่มีนักท่องเที่ยวสูง

ภาคผนวก

ภาพรวมผลประกอบการบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ประเภทธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า เป็นหลัก

หมายเหตุ : * รายได้รวม และกำไรขั้นต้น คำนวณจากรายได้ และต้นทุนจากการให้เช่าและให้บริการอาคารพาณิชยกรรม ของบริษัทเท่านั้น

** กำไรสุทธิ คำนวณจากรายได้ทั้งหมดของบริษัท ซึ่งรวมถึงรายได้อื่นนอกจากรายได้จากการให้เช่าและให้บริการอาคารพาณิชยกรรมของบริษัทด้วย

ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของตลาดหลัักทรััพย์์แห่่งประเทศไทย

สัดส่วนรายได้รวมของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หมวดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ประเภทธุรกิจพื้นที่สำนักงานให้เช่า และธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าเป็นหลัก ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2024

หมายเหตุ : รายได้รวมคำนวณจากรายได้ และต้นทุนจากการให้เช่าและให้บริการอาคารพาณิชยกรรม ของบริษัทเท่านั้น

ที่มา : การวิเคราะห์โดย SCB EIC จากข้อมูลของตลาดหลัักทรััพย์์แห่่งประเทศไทย

เชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ
นักวิเคราะห์อาวุโส
ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (SCB EIC)

บริการ Data center ไทยเติบโตอย่างรวดเร็วในทิศทางเดียวกับเทรนด์โลก ทั้งจากการให้บริการ Public cloud และบริการ Colocation  

ความต้องการบริการ Data center เติบโตตามปริมาณการใช้งานข้อมูลที่เติบโตด้วยนวัตกรรมด้านเทคโนโลยีที่เข้ามามีบทบาทมากขึ้นในยุคดิจิทัล  โดยมูลค่าตลาดให้บริการ Data center ของโลกมีแนวโน้มขยายตัวราว 22%YOY ซึ่งเป็นการขยายตัวของบริการ Public cloud เป็นหลัก เช่นเดียวกับตลาด Data center ของไทย โดย SCB EIC คาดว่า มูลค่าตลาด Data center ของไทยมีแนวโน้มเติบโตราว 24%YOY ในปี 2024 โดยบริการ Public cloud ขยายตัวที่ราว 29%YOY จากปริมาณการใช้งานข้อมูลของผู้บริโภคที่ยังสูงขึ้นและการใช้เทคโนโลยีที่มากขึ้นขององค์กรขนาดใหญ่ SMEs และ Startups ขณะที่การให้บริการ Colocation ซึ่งเป็นบริการรับฝาก Server ที่ผู้ให้บริการจะจัดเตรียมพื้นที่สำหรับจัดวางอุปกรณ์พร้อมโครงข่ายการเชื่อมต่ออินเทอร์เน็ต โดยผู้เช่าจะจัดหาอุปกรณ์ต่าง ๆ เองนั้น คาดว่าจะเติบโตราว 14%YOY จากการปรับแผนการจัดเก็บข้อมูลขององค์กรหลายแห่งที่หันมาใช้ระบบ Private cloud มากขึ้น และการขยาย Cloud region ของผู้ให้บริการต่างประเทศในไทย แม้ปัจจุบันการลงทุน Data center ในไทยจะเพิ่มขึ้นมาก แต่การพิจารณานโยบายสนับสนุนเพิ่มเติมจากภาครัฐ จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ไทยก้าวสู่การเป็นหนึ่งในผู้นำของอาเซียน 

ปัจจุบันสิงคโปร์ถือเป็นศูนย์กลาง Data center ของอาเซียน แต่ด้วยนโยบายจำกัดการก่อสร้างศูนย์ Data center แห่งใหม่ของภาครัฐทำให้การขยายพื้นที่จัดเก็บข้อมูลไม่ทันต่อความต้องการใช้งาน ผู้ให้บริการ Data center ในสิงคโปร์จึงเริ่มมองหาประเทศใกล้เคียง ได้แก่ มาเลเซีย อินโดนีเซีย และไทย เพื่อลงทุน Data center แห่งใหม่ ทั้งนี้แม้ไทยเป็นอีกหนึ่งพื้นที่ที่น่าสนใจในการลงทุน ทำให้มีการลงทุน Data center ของผู้ให้บริการต่างประเทศเพิ่มขึ้นอย่างมาก แต่การพิจารณาสิทธิประโยชน์และนโยบายเพิ่มเติมของภาครัฐ อาทิ การขยายระยะเวลาการใช้สิทธิประโยชน์ทางภาษี และการให้สิทธิประโยชน์เพิ่มเติมสำหรับ Data center ที่ตั้งในเขตเศรษฐกิจพิเศษ รวมถึงการสร้างระบบนิเวศที่สอดคล้องตามมาตรฐานสากล และการพัฒนาทักษะบุคลากร จะช่วยเพิ่มโอกาสดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ และเพิ่มความสามารถในการแข่งขันให้ไทยก้าวสู่การเป็นหนึ่งในผู้นำของอาเซียนได้ 

 Build-to-Suit data center เป็นอีกเทรนด์ของบริการ Colocation ที่ได้รับความสนใจจากองค์กรขนาดใหญ่ที่มีปริมาณข้อมูลเติบโตอย่างรวดเร็ว และผู้ให้บริการ Cloud service ที่ต้องการตั้ง Cloud region  

Build-to-Suit data center เป็นอีกหนึ่งรูปแบบบริการ Colocation ที่ผู้เช่าสามารถกำหนดและออกแบบพื้นที่ให้ตรงกับความต้องการเฉพาะได้ แต่ใช้เม็ดเงินลงทุนที่น้อยกว่าและยังสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายภายใต้สัญญาเช่า บริการรูปแบบนี้มีแนวโน้มได้รับความสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะองค์กรขนาดใหญ่ที่ต้องการ Data center ที่ได้มาตรฐานเทียบเท่ากับการตั้ง Data center ภายในองค์กร รวมถึงผู้ให้บริการ Cloud service ที่ต้องการขยาย Cloud region ในหลายประเทศ เพื่อให้ทันต่อการรองรับความต้องการใช้งาน Cloud และให้การขยายตลาดทำได้รวดเร็ว อีกทั้ง บริการรูปแบบ Buit-to-Suit data center จะสร้างโอกาสในการได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนที่มั่นคงให้แก่ผู้ให้บริการ Data center จากการทำสัญญาเช่าระยะยาวราว 5-10 ปี ซึ่ง ผู้ให้บริการต้องมีความพร้อมในหลาย ๆ ด้าน โดยเฉพาะทักษะและความเชี่ยวชาญของบุคลากรที่จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้ที่จะเข้ามาใช้บริการ  

 การเติบโตของ Data center ยังส่งผลให้การใช้ไฟฟ้าและการปล่อยก๊าซเรือนกระจกเพิ่มขึ้น จึงทำให้ Sustainability เป็นประเด็นที่ผู้ให้บริการต้องให้ความสำคัญ 

Data center เป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่มีปริมาณการใช้ไฟฟ้าและการปล่อยก๊าซเรือนกระจกสูง ทำให้การบริหารจัดการการใช้ไฟฟ้าพร้อมกับการรักษาเสถียรภาพไฟฟ้าเพื่อรองรับช่วงเวลาที่มีการใช้งานสูงสุด (Peak traffic) เป็นความท้าทายสำคัญของผู้ให้บริการ Data center ควบคู่กับการมุ่งสู่ความยั่งยืน ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ไฟฟ้า การลดการใช้พลังงานในระบบปรับอากาศ และการเพิ่มสัดส่วนพลังงานสะอาด อย่างไรก็ดี การผลักดันผู้ให้บริการ Data center ใช้พลังงานให้มีประสิทธิภาพมากขึ้นนั้น จำเป็นต้องอาศัยการกำหนดนโยบายรัฐควบคู่ด้วย อาทิ การให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี การสร้างความร่วมมือจากผู้ให้บริการ Data center และการกำหนดมาตรฐานการใช้พลังงาน ซึ่งจะช่วยส่งเสริมให้ Data center ของไทยเข้าใกล้ความยั่งยืนได้มากขึ้น

ทิศทางการเติบโตของ Data center จากเทรนด์โลกสู่ไทย 

ในช่วงที่ผ่านมา มูลค่าตลาดให้บริการ Data center ของโลกเติบโตอย่างรวดเร็ว และมีแนวโน้มขยายตัวราว 22%YOY ในปี 2024 ทั้งจากการให้บริการ Public cloud และบริการ Colocation ตามปริมาณการใช้งานข้อมูลที่เติบโตทั้งจากผู้บริโภค องค์กรต่าง ๆ และภาคธุรกิจ ด้วยนวัตกรรมด้านเทคโนโลยีที่เข้ามามีบทบาทมากขึ้นในยุคดิจิทัล จึงทำให้เกิดข้อมูลจำนวนมหาศาลและส่วนใหญ่ล้วนถูกจัดเก็บและประมวลผลบน Data center ที่มีพื้นที่จัดเก็บขนาดใหญ่พร้อมทั้งมีระบบการเชื่อมต่อที่สามารถดึงข้อมูลออกมาใช้งานได้ตลอดเวลา โดย International Data Corporation (IDC) ซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาและวิจัยข้อมูลการตลาดด้านโทรคมนาคมชั้นนำระดับโลกได้คาดการณ์ปริมาณพื้นที่จัดเก็บข้อมูลทั่วโลกทั้งภายในอุปกรณ์รับ-ส่งข้อมูลผ่านระบบเครือข่ายอย่างโทรศัพท์มือถือ คอมพิวเตอร์ และภายในศูนย์ Data center จะเพิ่มขึ้นจาก 10.1 เซตตะไบต์ (ZB) ในปี 2023 เป็น 21.0 ZB ในปี 2027 หรือราว 18.5% CAGR อีกทั้งยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกในระยะข้างหน้า 

มูลค่าตลาดการให้บริการ Public cloud ของโลกคาดว่าจะเติบโตที่ราว 23%YOY จากการใช้งานข้อมูลที่เพิ่มขึ้นทั้งในส่วนของผู้บริโภคและภาคธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากกระแสการใช้งานด้าน AI ไม่ว่าจะเป็นการใช้งานข้อมูลของผู้บริโภค ทั้งการเก็บข้อมูลส่วนตัวอย่างรูปภาพและเอกสารต่าง ๆ และการใช้งาน Social Media, Video/Music Streaming และแอปพลิเคชัน ซึ่งคาดว่าจะเติบโตราว 21%CAGR ในช่วงปี 2024-2029 ตามรายงานปริมาณการใช้งานข้อมูลผ่านโทรศัพท์มือถือของผู้บริโภคทั่วโลกของ Ericsson รวมถึงการใช้งานในภาคธุรกิจและองค์กรที่ปรับใช้เทคโนโลยีมากขึ้น อย่างเช่น Internet of Things (IoT), Robotic, Smart devices และการเข้ามาของเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (Artificial Intelligence : AI) โดยเฉพาะ Generative AI ซึ่งเป็นกระแสที่พูดถึงอย่างมากในปี 2023 และมีแนวโน้มใช้งานเพิ่มขึ้นอีกในระยะข้างหน้าสะท้อนจากผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริหารบริษัทชั้นนำทั่วโลกกว่า 1,360 รายในช่วง 22 กุมภาพันธ์ – 5 มีนาคม 2024 เกี่ยวกับการใช้งาน AI ในองค์กรของ McKinsey พบว่า บริษัทที่มีการใช้งาน AI มีจำนวนเพิ่มขึ้นเป็น 72% จากการสำรวจในปีก่อนที่ 55% โดยการใช้งาน Generative AI เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวจาก 33% เป็น 65% อีกทั้ง นักพัฒนาซอฟต์แวร์ยังหันมาพัฒนาแอปพลิเคชันบน Cloud platform มากขึ้น เนื่องจากผู้ให้บริการ Cloud ได้พัฒนาเครื่องมือใหม่ ๆ ที่ช่วยในการตรวจเช็กโค้ดและทดสอบการใช้งานบน Platform ออกมาอย่างสม่ำเสมอ 

ในส่วนของการให้บริการ Colocation จะเติบโตราว 14%YOY จากการปรับกลยุทธ์ขององค์กรขนาดใหญ่หลายแห่งที่หันมาเช่าพื้นที่ฝาก Server ใน Data center ผ่านระบบ Private cloud แทนการเก็บข้อมูลในระบบ Server ภายในองค์กร (On-premise) เพื่อลดต้นทุนในการดำเนินงานทั้งค่าไฟฟ้า ค่าอินเทอร์เน็ต และลดค่าใช้จ่ายในการจ้างผู้ชำนาญการคอยดูแลตลอด 24 ชั่วโมง รวมถึงลดความเสี่ยงจากระบบเชื่อมต่อที่ไม่เสถียรและอุบัติภัยที่อาจเกิดขึ้น อีกทั้ง ยังสามารถปรับขนาดพื้นที่จัดเก็บข้อมูลตามการใช้งานได้ง่าย 

อย่างไรก็ดี ปัจจุบันบริษัททั่วโลกนิยมจัดเก็บข้อมูลในรูปแบบ Hybrid cloud ที่แบ่งการเก็บข้อมูลทั้งในระบบ Public cloud และ Private cloud ในรูปแบบ Colocation และ On-premise มากขึ้นสะท้อนจากรายงาน The Flexera 2024 State of the Cloud ของบริษัทซอฟต์แวร์ Flexera ในสหรัฐอเมริกาที่ได้สำรวจความคิดเห็นผู้บริหารบริษัทชั้นนำทั่วโลกกว่า 750 ราย ในช่วงปลายปี 2023 พบว่า 65% ของบริษัทที่ตอบแบบสำรวจจัดเก็บข้อมูลขององค์กรในรูปแบบ Hybrid cloud โดยใช้ Private cloud สำหรับจัดเก็บข้อมูลที่มีความอ่อนไหว ต้องการความปลอดภัยสูง และมีการใช้งานในความหน่วงที่ต่ำ เช่น ธุรกรรมทางการเงิน ข้อมูลการติดต่อและใช้บริการของลูกค้า และจะเลือกใช้ Public cloud สำหรับจัดเก็บข้อมูลทั่วไป 

 Data center ไทยกับการก้าวสู่การเป็นผู้นำในอาเซียน 

ปัจจุบันสิงคโปร์ถือเป็นศูนย์กลางด้านเทคโนโลยีและดิจิทัลของอาเซียน ซึ่งรวมถึงการเป็นศูนย์กลางด้าน Data center ด้วย แต่การเติบโตมีข้อจำกัดจากนโยบายภาครัฐ โดยในช่วงปี 2016-2019 มูลค่าตลาด Data center ของสิงคโปร์เติบโตสูงต่อเนื่องราว 29%CAGR จากการขยายพื้นที่ของผู้ให้บริการในสิงคโปร์และการเข้ามา 
ของผู้ให้บริการระดับโลกอย่าง Microsoft, AWS และ Apple อย่างไรก็ดี ด้วยพื้นที่ของสิงคโปร์ที่มีจำกัดยากต่อการตั้ง Data center ขนาดใหญ่, ปริมาณการใช้พลังงานไฟฟ้าใน Data center ที่สูง ซึ่งมีโอกาสกระทบต่อเสถียรภาพด้านพลังงานไฟฟ้าของประเทศในอนาคต และอัตราการปล่อย CO2 ต่อตารางเมตรของประเทศที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยโลก ทำให้รัฐบาลสิงคโปร์ประกาศใช้นโยบายจำกัดการก่อสร้างศูนย์ Data center แห่งใหม่บนเกาะสิงคโปร์ตั้งแต่ปี 2019 และผ่อนคลายมาตรการดังกล่าวในช่วงปลายปี 2022 โดยอนุญาตให้ก่อสร้างเฉพาะ Data center ที่ให้ความสำคัญด้านสิ่งแวดล้อมและได้รับการรับรองด้านการประหยัดพลังงานจากหน่วยงานภาครัฐ ทำให้การขยายพื้นที่จัดเก็บข้อมูลไม่เพียงพอต่อความต้องการใช้งานที่ยังเติบโตต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างของ Data center ในสิงคโปร์ลดลงอย่างรวดเร็วเหลือต่ำกว่า 1% ในปี 2024 ตามรายงานของ Cushman & Wakefield ซึ่งเป็นผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีสาขามากกว่า 50 ประเทศทั่วโลก  

ผู้ให้บริการ Data center ในสิงคโปร์เริ่มมองหาประเทศใกล้เคียง เพื่อขยายศูนย์ Data center รองรับความต้องการพื้นที่จัดเก็บข้อมูลที่ขยายตัวในสิงคโปร์ ซึ่งการเลือกพื้นที่ตั้งศูนย์ Data center นอกจาก 
จะพิจารณาด้านต้นทุนและโอกาสในการเติบโตของธุรกิจแล้ว ความสะดวกในการเดินทาง ความปลอดภัย ความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐาน และนโยบายส่งเสริมจากภาครัฐก็ถือเป็นปัจจัยที่ผู้ให้บริการให้ความสำคัญ โดยพื้นที่ที่ผู้ให้บริการสนใจพิจารณา ได้แก่  

1. 1. มาเลเซีย โดยเฉพาะกัวลาลัมเปอร์ และยะโฮร์บาฮ์รูที่อยู่ติดกับสิงคโปร์ จึงมีข้อได้เปรียบทางด้านการเดินทางขนส่งประกอบกับมาเลเซียมีความสะดวกค่อนข้างมากในการเข้าไปประกอบธุรกิจสะท้อนจากตัวชี้วัดหลายตัวที่อยู่ในระดับสูง เช่น อัตราการเข้าถึงอินเทอร์เน็ต ดัชนีการพัฒนาด้าน ICT และอันดับความยากง่ายในการประกอบธุรกิจ (The Ease of Doing Business ranking) อีกทั้ง ภาครัฐยังออกมาตรการสนับสนุนการลงทุน Data center ทั้งการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษี การรับประกันระบบไฟฟ้า และนโยบายสนับสนุน Digital economy ที่ตั้งเป้าให้มาเลเซียเป็นศูนย์กลางโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัลในระดับภูมิภาค
2. 2. อินโดนีเซีย ทั้งในจาการ์ตา และเกาะบาตัมที่อยู่ห่างจากสิงคโปร์ราว 20 กิโลเมตรทางทะเล ด้วยข้อได้เปรียบหลายด้านทั้งอัตราค่าไฟฟ้าที่ต่ำราว 2.5-3 บาท/กิโลวัตต์ชั่วโมง และนโยบายการให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีสำหรับการลงทุน Data center ขนาดใหญ่ ซึ่งแม้อัตราการเข้าถึงอินเทอร์เน็ตของประชากรอยู่ในระดับไม่สูงมากที่ 67% แต่ด้วยจำนวนประชากรของประเทศที่สูงเป็นอันดับ 1 ของอาเซียน จึงทำให้จำนวนประชาชนที่เข้าถึงบริการอินเทอร์เน็ตสูงถึงราว 180 ล้านคน ซึ่งสูงกว่าจำนวนประชากรของหลายประเทศในอาเซียน สะท้อนถึงโอกาสการเติบโตของผู้ใช้บริการและปริมาณการใช้งานข้อมูลที่สามารถขยายตัวได้อีกมาก 
3. 3. ไทย เป็นอีกหนึ่งประเทศที่จะได้รับประโยชน์จากนโยบายของสิงคโปร์ ด้วยจุดแข็งด้านความเร็วในการ Download ข้อมูลผ่านเครือข่ายอินเทอร์เน็ตประจำที่ (FBB) ที่สูงเป็นอันดับ 8 ของโลกและเป็นอันดับ 2 ของอาเซียนรองจากสิงคโปร์ ซื่งเป็นเครือข่ายหลักในการให้บริการ Data center อีกทั้ง ตัวชี้วัดด้านความสะดวกในการเข้าไปประกอบธุรกิจในไทยยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดี จึงทำให้ผู้ให้บริการสิงคโปร์สนใจเข้ามาลงทุน Data center ในไทยเพิ่มขึ้น เช่น Singtel ที่ได้ร่วมมือกับ Gulf-AIS และ Evolution Data Centers ที่เป็นพันธมิตรกับกลุ่มเซ็นทรัลพัฒนา